Investir dans l’immobilier à Lyon : Mode d’emploi

Malgré un marché immobilier en déclin dans tous les arrondissements de celle qu’on surnomme la ville des lumières dû à la crise immobilière, Lyon reste une des villes les plus attractives de France depuis plusieurs années. Et pour cause, en 10 ans, les prix de l’immobilier des appartements lyonnais ont grimpé de 29,6%. Au 1er novembre 2024, les appartements de la métropole se vendent au prix moyen de 4 614€ le mètre carré, quant aux maisons vous pouvez compter 5 733€/m2 en moyenne. Si ces prix sont élevés c’est parce que Lyon offre un cadre de vie séduisant à ses habitants et attire les investisseurs. Que ce soit pour un investissement locatif ou pour une résidence principale ou secondaire, investir dans l’immobilier à Lyon en 2024, c’est le moment opportun. Accueillant plus de 175 000 étudiants tant au niveau national qu’international, la demande explose et le marché immobilier locatif lyonnais manque de logements et se dit tendu. De ce fait, en investissant dans un logement étudiant, vous serez certains de trouver un locataire par la demande grandissante et les logements qui se font plus rares pour les désireux d’habiter la métropole. 

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Si le bilan du marché immobilier Lyonnais était assez mitigé pour l’année 2023, le vent semble tourner pour la nouvelle année. Les derniers trimestres de 2023 n'ont pas été très enclins avec les investisseurs en imposant des taux d’emprunts très élevés ne cessant d’augmenter. Atteignant un pic fin 2023 avec un taux d'emprunt établi aux alentours de 4,29%, les ventes chutent entraînant une diminution de 16,5% par rapport à l’année précédente. En revanche, le constat du premier trimestre de 2024 se révèle prometteur et fait de cette nouvelle année une année de transit avec des taux nettement moins élevés qui auraient tendance à se stabiliser. Fin mai 2024, les taux retrouvent des valeurs bien plus accessibles et amorcent leur descente pour la première fois depuis 2022. Ils passent sous la barre des 4% et se stabilisent à 3,50%sur 20 ans en moyenne en novembre 2024. Ainsi les ménages habitant la métropole devraient voir leur pouvoir d’achat légèrement gonfler, entraînant des conditions favorables à l'investissement immobilier et relancer la dynamique du marché. 

Enfin, les taux d’emprunt élevés pratiqués par les banques ont ralenti les ventes et contraint les vendeurs à baisser leur prix de vente pour répondre à l’offre. Par conséquent, le prix de l’immobilier de la métropole lyonnaise a évolué légèrement à la baisse. 

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La première étape pour réussir un investissement immobilier est d'analyser le marché. Chez Hosman, nous vous recommandons d'étudier le marché lyonnais, en examinant l'offre, la demande et la dynamique des offres publiées avant de vous engager. Cela vous permettra de repérer les arrondissements en pleine expansion, offrant de belles opportunités et un potentiel d'investissement prometteur. Vous pourrez également évaluer les tendances des prix pour comprendre les évolutions du marché et investir au bon moment.
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Pour réussir votre investissement immobilier, vous devez ensuite établir un budget réaliste. Voici quelques-uns de nos conseils pour viser juste : commencez par définir votre capacité d'emprunt en veillant à ce que vos mensualités ne dépassent pas un tiers de vos revenus. N'oubliez pas d'inclure les coûts qui s'ajouteront au coût d’achat et qui ne sont pas toujours connus de tous, tels que les frais de notaire et les travaux potentiels. Prenez également en compte les frais de transaction (comme les honoraires du notaire ou d'un chasseur immobilier) et les charges liées à la propriété (taxe foncière et charges de copropriété). Enfin, vous pouvez faire appel à des experts qui vous accompagneront au mieux dans votre projet immobilier.

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Enfin, la dernière étape de votre projet est de trouver le logement qui correspondra à vos attentes. Pour cela, optimisez vos chances et recherchez activement sur différentes plateformes. Vous pouvez utiliser des outils en ligne tels que les grands portails immobiliers, et identifier les annonces correspondant à vos attentes. Pour ne manquer aucune offre, vous avez la possibilité de vous abonner aux alertes achats des agences immobilières. En vous inscrivant aux alertes achats, vous pouvez accéder aux biens mis en vente en avant-première, et les consulter avant qu’ils ne soient affichés sur les grands portails immobiliers. 

Dans la sélection de vos annonces, privilégiez les arrondissements qui présentent une réelle plus-value immobilière, l’étiquette lyonnaise ne suffira pas à elle seule. Identifiez les zones en développement, leurs proximité avec les commerces et transports en commun. Tous ces critères valoriseront votre investissement. 

Pour finir, notez que l'immobilier ancien prime dans la métropole lyonnaise. Cependant attention, Lyon est une ville en pleine transition énergétique et les biens affichant un mauvais DPE et les passoires thermiques nécessitant de gros travaux énergétiques ont du mal à se vendre. Les coûts liés aux rénovations énergétiques sont souvent très élevés. Notre conseil : renseignez vous bien sur tous les points avant de prendre une décision, sans oublier les points auxquels on ne pense pas toujours pour éviter les mauvaises surprises et les coûts cachés parfois lourds. 

De nos jours et notamment depuis la crise, les biens immobiliers sont rarement vendus au prix d’origine fixé par les vendeurs. En effet, la négociation est devenue une étape courante dans les transactions immobilières. Pourtant, vendeurs et acheteurs ne parviennent pas toujours à s'entendre directement, et cette tension se ressent dans les délais de vente qui rallongent. 

Cette tendance s’explique notamment par la pratique de taux d’emprunt élevés au cours des dernières années : en mars 2020, les biens immobiliers se vendaient en seulement 45 jours contre 71 jours désormais ! Pour limiter cet attentisme lié aux taux d’emprunt élevés, les vendeurs sont contraints de revoir leur prix de vente à la baisse. Ce phénomène rend plus difficile les conclusions de vente mais est devenu indispensable pour ces derniers qui doivent aligner leur offre à la demande. Les phases de négociation sont rallongées et ralentissent la dynamique des ventes immobilières. Toutefois, avec la stabilisation des taux d’emprunts et la capacité d’achat des lyonnais évoluant légèrement à la hausse, les délais de vente devraient doucement s’écourter.
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Vous souhaitez investir dans l’immobilier à Lyon mais ne savez pas encore dans quel arrondissement vous positionner ? Votre décision pourra dépendre de plusieurs facteurs tels que votre budget, le dynamisme d’un quartier en développement, ou au contraire en déclin. Pour des petits budgets par exemple, orientez vous vers le 8ème et 9ème arrondissement qui sont les plus abordables de la métropole. Les prix moyens au mètre carré tournent autour de 3 773€ et 3 873€ respectivement pour tous types de biens confondus. Si vous cherchez une zone plus dynamique, le quartier Duvivier et la Place des pavillons dans le 7ème arrondissement sont des zones en plein développement accueillant d’ici la fin de l’année 2024 de nouveaux bureaux, commerces, équipements publics et zones vertes. Comptez en moyenne 4 573€/m2 pour acheter dans le 7ème. Le budget est un peu plus élevé mais ce quartier fait encore partie des arrondissements les moins chers de la métropole et présente une offre séduisante pour les investisseurs pour les années à venir.  

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