Qu’est-ce que l’investissement locatif ? Investir dans l’immobilier locatif, c’est acheter un bien dans le but de le mettre en location. Le bien est alors loué pendant une certaine période de temps mentionnée dans le bail de location.
Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?
Quels sont les avantages d’un investissement locatif ?
Investir dans l’immobilier locatif comprend
de nombreux avantages. Le premier est de
s’assurer un revenu pour l’avenir et de peut-être
compléter sa retraite.
Un investissement locatif offre la possibilité de revendre le bien acheté avec une
appréciation du capital : c’est-à-dire sans perdre d’argent, généralement, à la revente. Ce type d’investissement diffère des investissements par action ou obligation et permet donc de
diversifier son portefeuille.
Dans une approche à long terme, l’investissement dans l’immobilier locatif permet de
se constituer un patrimoine. Il laisse l’opportunité d’
habiter ultérieurement le bien en question, ou encore d’
aider ses proches en leur attribuant un logement.
Un tel placement peut, par ailleurs, être
plus facilement financé par l’emprunt par rapport à d’autres investissements financiers.
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Quelles sont les meilleures villes pour faire de l’investissement locatif ?
Pour réaliser le meilleur investissement locatif, il convient de choisir une ville où
la demande de location est forte.
C’est le cas de
Paris, par exemple, où l’ITI (Indice de Tension Immobilière) est de 19% en 2024.Cet indicateur montre qu’il y a davantage de demandes que d’offres disponibles.
Ainsi, en achetant un bien, vous êtes quasi certain de pouvoir le louer par la suite. De plus, le moment est idéal pour acheter dans Paris :
les prix immobiliers continuent de baisser et
les taux d’emprunt également, tandis que les loyers, eux, demeurent élevés. Le prix au m2 actuel (novembre 2024) est de 9 282€, et le loyer par m2 d'un appartement est en moyenne de 31,9€.
Par ailleurs, d’autres grandes villes s’avèrent intéressantes pour des raisons de
tension immobilière ou de
forte communauté étudiante : parmi celles-ci, on trouve les villes de
Bordeaux,
Lyon,
Marseille ou encore
Nantes.
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Investissement locatif : les différentes étapes à suivre
Comment analyser le marché pour faire le meilleur investissement ?
La première étape pour réussir son investissement locatif est d’
étudier la demande locative dans la ville où on souhaite investir. Il faut savoir si la ville est attractive au niveau des
emplois, si elle possède une forte
communauté étudiante et si elle connaît une
croissance démographique.
Enfin, il convient également d’observer les
tendances de marché : l’immobilier de la ville connaît-il une hausse ou une
baisse des prix ? Il faut alors analyser les tendances historiques afin de pouvoir estimer les tendances futures.
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Comment bien choisir son investissement locatif ?
La deuxième étape à suivre pour réussir son investissement locatif est de
choisir le bon bien immobilier. Non seulement l’élection de la ville est importante mais en plus il faut
s’orienter vers le bon quartier.
Ainsi, le placement doit se faire dans une
zone sûre et attractive avec un
taux de criminalité bas. Il convient également d’investir dans un bien à proximité des
transports en commun et des
commerces. Dès lors, pour être sûr que vous investissez dans le bon bien immobilier, vous pouvez en calculer la
rentabilité.
Comment financer son investissement locatif ?
La troisième étape pour réussir son investissement locatif est de le
financer convenablement. Il existe alors plusieurs options. Le financement d’un achat immobilier locatif peut se faire à partir :
- d'’un prêt accordé par une banque
- d'un prêt à la consommation ou de son épargne personnelle
- de crowdfunding
La troisième solution vous permet de financer un projet immobilier à partir d’un montant relativement faible.
Immobilier locatif : à quels risques faire face ?
Enfin, la dernière étape consiste à prendre en considération les risques que suscitent un investissement locatif, et il en existe plusieurs. .
Voici les principaux inconvénients liés à l’investissement locatif :
- Les vacances locatives, qui entraînent une absence de loyers perçus.
- La fluctuation du marché immobilier : les prix peuvent baisser, vous contraignant à revendre dans un contexte défavorable après avoir acheté lors d’une hausse.
- Les difficultés liées à la gestion locative : litiges avec des locataires, retards de paiement ou autres problèmes administratifs.
- Les frais liés à l’usure du bien, nécessitant rénovation et entretien régulier.
- Les changements législatifs imprévisibles ou les catastrophes naturelles, qui peuvent impacter la rentabilité.
- L’évolution défavorable du quartier dans lequel vous avez investi, pouvant réduire l’attractivité du bien.
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Optimiser son investissement locatif et sa gestion patrimoniale
Pour fixer le montant du loyer de votre bien, vous pouvez commencer par rechercher celui des autres dans la région. Il vous faut aussi prendre en compte divers éléments qui pourraient faire la différence entre le loyer de votre bien et celui des autres :
- la proximité avec les transports en commun
- les commerces
- la demande locative
- l’étage de l’appartement
- l’état de la copropriété et l’existence d’avantages supplémentaires
Tous ces éléments peuvent vous amener à baisser ou augmenter votre loyer.
Vous devez aussi prendre en considération les
charges mensuelles du bien à louer, vérifier les lois sur la location (certaines villes imposent un plafonnement des loyers) et
évaluer le coût de la vie localement pour qu’elle soit en accord avec le loyer proposé.
Il vous faudra alors ajuster le loyer pour
demeurer compétitif et
calculer le rendement brut pour vous assurer de sa
rentabilité.
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Gestion locative : gérer soi-même ou déléguer ?
Pour faire votre choix afin de savoir s’il vous faut gérer l’investissement locatif vous-même ou le confier à un tiers, Hosman vous délivre quelques éléments de réponse.
Gérer soi-même son bien a l’avantage de permettre des
économies financières et d’avoir un
contrôle direct. Néanmoins, gérer vous-même le bien constituera une
prise de temps, du stress, des
responsabilités et la nécessité de
rester disponible pour votre locataire.
Déléguer la gestion locative de votre bien sera alors une
économie de temps et vous bénéficierez d’une
expertise professionnelle ; ce tiers s’occupera aussi de la
gestion des urgences.
Toutefois, déléguer entraînera des
coûts supplémentaires,
moins de contrôle direct et une forme de
dépendance vis-à-vis de l’agence à laquelle vous aurez fait appel.
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Investissement locatif : comment valoriser son patrimoine ?
Avec un investissement dans l’immobilier locatif, vous pouvez
valoriser votre patrimoine. Une fois le bien acheté, vous pouvez l’
améliorer ou le
rénover en réalisant des travaux qui ne feront pas perdre de la valeur à votre bien. Vous pouvez, par exemple,
ajouter des commodités (une place de parking par exemple) ou encore
moderniser certaines pièces comme la cuisine ou la salle-de-bain.
Un autre élément important pour la valorisation de votre patrimoine est d’avoir une
gestion locative efficace en appliquant un loyer compétitif et en tentant d’éviter au maximum les vacances locatives.
Il peut également être intéressant d’
élargir votre portefeuille en faisant plusieurs investissements locatifs et d’
analyser régulièrement vos placements pour ne pas perdre la main.
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