Comment investir dans l’immobilier locatif : mode d’emploi

Qu’est-ce que l’investissement locatif ? Investir dans l’immobilier locatif, c’est acheter un bien dans le but de le mettre en location. Le bien est alors loué pendant une certaine période de temps mentionnée dans le bail de location. 

Investir dans l’immobilier locatif comprend de nombreux avantages. Le premier est de s’assurer un revenu pour l’avenir et de peut-être compléter sa retraite. Un investissement locatif offre la possibilité de revendre le bien acheté avec une appréciation du capital : c’est-à-dire sans perdre d’argent, généralement, à la revente. Ce type d’investissement diffère des investissements par action ou obligation et permet donc de diversifier son portefeuille. Dans une approche à long terme, l’investissement dans l’immobilier locatif permet de se constituer un patrimoine. Il laisse l’opportunité d’habiter ultérieurement le bien en question, ou encore d’aider ses proches en leur attribuant un logement. Un tel placement peut, par ailleurs, être plus facilement financé par l’emprunt par rapport à d’autres investissements financiers.
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Pour réaliser le meilleur investissement locatif, il convient de choisir une ville où la demande de location est forte. C’est le cas de Paris, par exemple, où l’ITI (Indice de Tension Immobilière) est de 19% en 2024. Cet indicateur montre qu’il y a davantage de demandes que d’offres disponibles. Ainsi, en achetant un bien, vous êtes quasi certain de pouvoir le louer par la suite. De plus, le moment est idéal pour acheter dans Paris : les prix immobiliers continuent de baisser et les taux d’emprunt également, tandis que les loyers, eux, demeurent élevés. Le prix au m2 actuel (novembre 2024) est de 9 282€, et le loyer par m2 d'un appartement est en moyenne de 31,9€. Par ailleurs, d’autres grandes villes s’avèrent intéressantes pour des raisons de tension immobilière ou de forte communauté étudiante : parmi celles-ci, on trouve les villes de Bordeaux, Lyon, Marseille ou encore Nantes.
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La première étape pour réussir son investissement locatif est d’étudier la demande locative dans la ville où on souhaite investir. Il faut savoir si la ville est attractive au niveau des emplois, si elle possède une forte communauté étudiante et si elle connaît une croissance démographique. Enfin, il convient également d’observer les tendances de marché : l’immobilier de la ville connaît-il une hausse ou une baisse des prix ? Il faut alors analyser les tendances historiques afin de pouvoir estimer les tendances futures.
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La deuxième étape à suivre pour réussir son investissement locatif est de choisir le bon bien immobilier. Non seulement l’élection de la ville est importante mais en plus il faut s’orienter vers le bon quartier. Ainsi, le placement doit se faire dans une zone sûre et attractive avec un taux de criminalité bas. Il convient également d’investir dans un bien à proximité des transports en commun et des commerces. Dès lors, pour être sûr que vous investissez dans le bon bien immobilier, vous pouvez en calculer la rentabilité. 

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La troisième étape pour réussir son investissement locatif est de le financer convenablement. Il existe alors plusieurs options. Le financement d’un achat immobilier locatif peut se faire à partir d’un prêt accordé par une banque. Il y a aussi la possibilité de faire appel à un prêt à la consommation ou encore de se servir de son épargne personnelle. Enfin, vous pouvez aussi investir dans l’immobilier à moindre coût grâce au crowdfunding : cela vous permet de financer un projet immobilier à partir d’un montant relativement faible. 

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Enfin, la dernière étape consiste à prendre en considération les risques que suscitent un investissement locatif, et il en existe plusieurs. Tout d’abord, il faut pouvoir faire face aux vacances locatives. Une vacance locative définit le laps de temps entre le moment où un locataire quitte le logement et où un autre commence à le louer. Ainsi la vacance locative décrit la période pendant laquelle l’investissement locatif ne permet pas d’entrée d’argent. Un autre inconvénient de l’investissement locatif est la fluctuation du marché immobilier : il arrive que les prix baissent et que vous soyez forcés de revendre dans un contexte baissier alors que vous aviez acheté un bien au moment où les prix étaient en hausse. Un des méfaits de l’investissement dans l’immobilier locatif peut parfois être la gestion locative : vous pouvez avoir des problèmes avec certains locataires, des litiges, ou encore des retards de loyer. Acheter un appartement dans le but de le louer amène à faire face à des frais dûs à l’usure du bien au fil du temps et donc à le rénover et l’entretenir. Il peut aussi y avoir des changements législatifs imprévisibles ou encore des catastrophes naturelles dans une autre mesure. Enfin, il peut arriver que le quartier dans lequel vous avez investi change et que cela ne soit pas en votre faveur. 

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Pour fixer le montant du loyer de votre bien, vous pouvez commencer par rechercher celui des autres dans la région. Il vous faut aussi prendre en compte divers éléments qui pourraient faire la différence entre le loyer de votre bien et celui des autres : la proximité avec les transports en commun, les commerces, la demande locative, l’étage de l’appartement, l’état de la copropriété et l’existence d’avantages supplémentaires. Tous ces éléments peuvent vous amener à baisser ou augmenter votre loyer. Vous devez aussi prendre en considération les charges mensuelles du bien à louer, vérifier les lois sur la location (certaines villes imposent un plafonnement des loyers) et évaluer le coût de la vie localement pour qu’elle soit en accord avec le loyer proposé. Il vous faudra alors ajuster le loyer pour demeurer compétitif et calculer le rendement brut pour vous assurer de sa rentabilité.
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Pour faire votre choix afin de savoir s’il vous faut gérer l’investissement locatif vous-même ou le confier à un tiers, Hosman vous délivre quelques éléments de réponse. Gérer soi-même son bien a l’avantage de permettre des économies financières et d’avoir un contrôle direct. Néanmoins, gérer vous-même le bien constituera une prise de temps, du stress, des responsabilités et la nécessité de rester disponible pour votre locataire. Déléguer la gestion locative de votre bien sera alors une économie de temps et vous bénéficierez d’une expertise professionnelle ; ce tiers s’occupera aussi de la gestion des urgences. Toutefois, déléguer entraînera des coûts supplémentaires, moins de contrôle direct et une forme de dépendance vis-à-vis de l’agence à laquelle vous aurez fait appel.
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Avec un investissement dans l’immobilier locatif, vous pouvez valoriser votre patrimoine. Une fois le bien acheté, vous pouvez l’améliorer ou le rénover en réalisant des travaux qui ne feront pas perdre de la valeur à votre bien. Vous pouvez, par exemple, ajouter des commodités (une place de parking par exemple) ou encore moderniser certaines pièces comme la cuisine ou la salle-de-bain. Un autre élément important pour la valorisation de votre patrimoine est d’avoir une gestion locative efficace en appliquant un loyer compétitif et en tentant d’éviter au maximum les vacances locatives. Il peut également être intéressant d’élargir votre portefeuille en faisant plusieurs investissements locatifs et d’analyser régulièrement vos placements pour ne pas perdre la main.
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