Comment faire un bon investissement locatif ?

Souhaitant investir dans l’immobilier, vous êtes à la recherche d’un investissement locatif sûr et durable ? Il faut pour cela bien préparer son projet immobilier en amont en se posant quelques questions : comment choisir le bon moment, où investir, dans quel type de bien, faut-il emprunter beaucoup ou non… Pour vous aider, Hosman vous délivre les clés pour réaliser un bon investissement locatif. 

Choisir le moment opportun 


Pour réaliser un bon investissement locatif, il faut choisir le bon moment tout en sachant déjà qu’il n’existe pas de règle absolue en la matière. En effet, choisir le moment opportun pour réaliser un investissement locatif est propre à chaque individu. De manière générale, le bon moment pour investir est celui où la conjoncture économique, votre situation professionnelle et votre contexte personnel sont les plus propices. Ce n’est pas parce que les taux d’emprunt sont bas que les banques seront plus conciliantes. Votre dossier doit être solide. Pour être au maximum de votre capacité d’emprunt, il vaut mieux par exemple choisir le moment où vous n’avez plus de crédit à rembourser, où vos comptes sont dans le positif depuis plusieurs mois et où vous avez validé une période d’essai. 

Bien définir son projet immobilier en amont 


Pour s’assurer un bon investissement locatif, il faut avoir une bonne connaissance du marché immobilier, l’idée étant de trouver un bien qui pourra être loué à un prix suffisant, facilement et pendant longtemps.

Le choix de l’emplacement 


Pour déterminer l’emplacement du bien, il est important de fixer clairement quels sont vos objectifs : souhaitez-vous encaisser une rente sous forme de loyers réguliers ? Voulez-vous revendre le bien pour faire une plus-value dans dix ans ? Souhaitez-vous reprendre le logement dans quelques années pour en faire votre résidence principale ? Toutes ces questions vont vous permettre de conditionner la localisation et le type de bien dans lequel vous souhaitez investir. Si votre objectif est la rentabilité et la perception de loyers, il faut privilégier une ville à très forte demande locative, bien desservie, avec des pôles universitaires, un faible taux de chômage, une qualité de vie appréciable… Si vous préférez avant tout miser sur la sécurité de votre investissement locatif, vous choisirez une ville très prisée qui vous assurera une belle plus-value à la revente. Dans tous les cas, il faut opter pour un marché locatif porteur dans lequel la demande locative est importante : l’Ile-de-France, les grandes métropoles, les villes universitaires, les villes attractives professionnellement parlant, les zones frontalières… 

Remarque : pensez à visiter les alentours du logement en amont pour vous assurer de la qualité de l’emplacement. 

Le choix du logement 


Pour réussir un investissement locatif, il est souvent préconisé de trouver le juste milieu entre risque et rendement car la rentabilité rémunère le risque. Si les petites surfaces sont très rentables, elles sous-entendent souvent un changement fréquent de locataire, un taux de vacance locative plus important et des remises en état du bien plus fréquentes. Les grandes surfaces rapportent quant à elles moins au m2 mais sont souvent occupées pour des durées plus longues par des familles qui en prennent davantage soin. L’idéal est donc de miser sur le juste milieu, c’est-à-dire sur un deux ou trois pièces. À vous de voir aussi s’il est plus intéressant de miser sur un investissement locatif dans le neuf ou l’ancien. Les biens sont par exemple moins chers dans l’ancien mais les frais d’acquisition et dispositifs d’exonération fiscale sont plus avantageux dans le neuf. Idem selon que vous choisissiez un logement vide ou meublé. La fiscalité – revenus fonciers et régime fiscal – ne sera pas la même mais que vous optiez pour l’un ou l’autre, vous pourrez dans tous les cas bénéficier de mécanismes pour réduire vos impôts : le dispositif Pinel, le déficit foncier, le dispositif Louer Abordable…




Optimiser le financement de l’investissement


Adopter une stratégie financière


Il est préconisé d’étudier quel stratagème financier sera le plus intéressant en fonction de votre situation, de vos attentes et de vos moyens. Il existe par exemple de nombreux dispositifs d’exonération fiscale. Si vous payez des impôts conséquents, un investissement locatif Pinel ou Denormandie est par exemple très fortement conseillé. Autre stratégie intéressante si vous souhaitez réaliser un investissement locatif à plusieurs, le régime SCI qui permet de transmettre plus facilement son patrimoine.  

Maximiser l’effet de levier


Le financement dépend évidemment de la somme que vous pourrez injecter chaque mois dans votre investissement locatif, tout en sachant que même si vous disposez de l’argent pour payer un bien cash, il peut être intéressant d’emprunter un peu plus afin de réaliser un achat plus important à des taux très intéressants. Si le coût de l’emprunt ne dépasse pas celui de la rentabilité obtenue, vous bénéficierez de ce qu’on appelle l’effet de levier. Vous augmentez votre capital en dépensant un minimum. Cela dit, un apport personnel conséquent permet souvent d’obtenir de meilleurs taux auprès des banques, ce qui vous permettra de financer la totalité ou presque des intérêts avec les loyers perçus. Autre solution, vous pouvez également allonger la durée du remboursement pour alléger vos  mensualités. Le principal est que le coût de votre investissement ne doit pas être supérieur à sa rentabilité locative. 

Optimiser sa rentabilité locative 


Le calcul de la rentabilité locative


Un bon investissement locatif suppose évidemment que sa rentabilité locative soit optimisée au maximum. Il s’agit d’un indicateur clé de la performance d’un investissement locatif et il est donc important de faire des simulations en amont pour vous assurer que l’investissement locatif que vous allez acheter est rentable, c’est-à-dire que le ratio entre ce que l’investissement vous rapporte et ce qu’il vous coûte soit intéressant. Pour effectuer le calcul de la rentabilité locative brute, il faut ainsi multiplier le loyer mensuel par 12, puis diviser cette somme par le montant de l’acquisition du bien. Il faut enfin multiplier le résultat par 100 pour obtenir un pourcentage. N’hésitez pas à faire des simulations en amont pour vous assurer de la rentabilité locative de votre projet immobilier. 

Comment améliorer sa rentabilité locative ? 


Pour s’assurer une rentabilité locative intéressante, il existe plusieurs alternatives. Avant d’investir, réfléchissez par exemple au type de bien dans lequel investir. La colocation dans un bien meublé apparaît comme une alternative assez sûre pour vous assurer des locataires fréquents et donc éviter les périodes de vacances locatives qui représentent un manque à gagner considérable pour le propriétaire. La location courte durée peut aussi être un placement très rentable car les tarifs y sont plus intéressants, même si cela suppose que le bien ne soit pas loué tout le temps. 
Dans le cas où vous auriez déjà acheté votre bien, sachez que vous pouvez optimiser votre rentabilité locative en renégociant les termes de votre prêt auprès de votre banque. Vous pouvez également optimiser votre rentabilité locative en cours de bail si vous avez effectué à votre charge des travaux d’amélioration dans le logement. Pensez dans tous les cas à vérifier si c’est intéressant en procédant à des simulations de calcul de la rentabilité locative en amont.

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