Le but de ce webinar a été de donner les clés à nos
acheteurs sur comment acheter dans un contexte de marché immobilier en baisse. Les 2 cofondateurs de Pretto et Hosman ont pu débattre sur l’importance de la négociation et du comportement à adopter en tant qu’acheteur.
Nous verrons donc que la compréhension du marché de 2023 et 2024 est essentielle pour adapter sa stratégie d’achat mais également son discours et sa négociation.
1/ Bilan marché 2023 et perspectives 2024
Contexte global : un marché immobilier en berne en 2023
L
’année 2023 note un marché immobilier en berne. Globalement le volume de transaction baisse de 20% par rapport à 2022. Sur les 5 grandes métropoles françaises que sont Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux et Nantes, Hosman note une baisse de 22% des ventes en comparant juin 2023 à juin 2022. Et Meilleurs Agents ainsi que Se Loger prévoient un nombre de transaction d’environ 800 000 pour 2024.
Crise et amorce d’un cycle baissier : causes et impacts
La hausse des taux d’intérêts qui ont été multiplié par 4 en 20 mois (dépassant le palier des 4%) a causé la
crise immobilière que nous traversons actuellement.
En effet un ménage qui pouvait emprunter 300 000€ en 2021 ne peut emprunter que 200 000€ aujourd'hui, cela représente une baisse de capacité d’emprunt d’environ 24% en moyenne. De plus, on constate que la durée moyenne d’emprunt des ménages augmente en passant à 23,5 ans et nécessite désormais 23% d’apport moyen.
En à côté, le marché fait état d’une hausse des délais de vente, une augmentation des stocks ainsi qu’une baisse des prix. Les délais de vente sont au troisième semestre 2023 de 92 jours contre 64 jours en moyenne en 2022. L’augmentation des stocks est, elle, passée à 42% avec une baisse des prix de -4,5% à Paris sur un an.
2/ Est-ce que c’est le bon moment pour acheter ?
Savoir s' il s’agit du bon moment pour acheter est une question tout à fait légitime en ce contexte de crise. Le webinar a permis de soulever plusieurs problématiques mais surtout d’y trouver des solutions concrètes et adaptées.
Tout d’abord, l’immobilier est un investissement qu’il faut davantage penser à long terme, il faut minimum 5 ans pour rentabiliser son investissement. Il s’agit d’un choix de vie pour construire son patrimoine. Privilégier d’acheter maintenant plutôt que de remettre cette décision à demain permet d’éviter de subir des taux qui continuent d’augmenter avec des prix qui baissent mais moins rapidement.
Aujourd’hui la négociation peut être vue comme une réelle solution au sein de ce marché. Pourtant cela n’est pas trop inscrit dans les mœurs en France et la négociation est souvent vue comme un risque de laisser passer une opportunité plutôt que comme une opportunité d’accéder au bien de vos rêves.
3/ Donc que faire côté acheteurs ? Est-ce le moment de négocier ?
Les 9 principales informations à retenir et à comprendre en tant qu’acheteur pour naviguer plus sereinement dans ce marché sont les suivantes :
1) Le marché immobilier redevient un marché d’acheteurs :
- Aujourd’hui la demande est moins élevée que l’offre. Un déséquilibre du marché est alors créé, permettant aux acheteurs d’être en position de force. Ce déséquilibre du marché contribue à une baisse des prix et favorise la négociation.
2) Les prix baissent mais pas aussi vite que la hausse des taux :
- Les taux d’intérêt ont été multipliés par 4 en 20 mois en passant le palier des 4%. Ces derniers devraient se stabiliser vers 5% en 2024. A contrario, la baisse des prix est en moyenne sur l’ensemble de la France de 1%.
3) C’est un super moment pour acheter si vous êtes prêts à négocier le prix :
- La marge de négociation a presque doublé entre octobre 2022 et octobre 2023, passant de 4,4% à 6,7%.
4) Vous pourrez toujours renégocier votre prêt à la baisse dans quelques années.
- En période de crise immobilière, les vendeurs peuvent être plus enclins à négocier les prix. La possibilité de réduire le coût d’achat de son bien est donc possible. Si la marge de négociation a augmenté au fil du temps, cela indique une flexibilité croissante pour les négociations, y compris la renégociation des prêts.
- Avec des taux d'intérêt élevés au moment de son achat, ces derniers peuvent diminuer à l’avenir et cela peut créer une opportunité de renégociation. Les emprunteurs pourraient bénéficier de taux d'intérêt plus bas, réduisant ainsi le coût global de leur prêt.
5) Ne pas surestimer la baisse de prix : viser le prix juste :
- En tant qu’acheteur il faut savoir viser le prix juste. Cela signifie faire une proposition qui puisse être acceptée par le vendeur. Pour cela il vous sera essentiel de comparer le prix du bien avec des biens similaires pour estimer une fourchette de négociation qui ne soit pas trop éloignée de la réalité. Les prix de marché existent même dans un marché baissier. Chez Hosman on constate une baisse de 25% des offres au prix en 2023 comparé à 40% en 2022.
6) L’immobilier c’est un droit à l’entrée : vendre moins cher c’est acheter moins cher :
- En effet beaucoup de vendeurs pensent perdre de l’argent en baissant le prix de vente de leur bien. Pourtant ces derniers ne perdent pas d’argent tant qu’il reste dans le circuit. Cela signifie que vendre moins cher permettra également au vendeur d’acheter moins cher.
7) Osez visiter des biens en vente depuis longtemps ou 10-15% au-dessus de votre budget :
- Il est recommandé de visiter des biens avec des prix qui s’affichent 10 à 15% au-dessus de sa capacité d’emprunt pour profiter de la marge de négociation croissante.
8) Ouvrir la discussion avec une première offre, même très basse :
- Pour entamer toute négociation il faut faire des propositions. N’ayez pas peur de proposer un prix légèrement trop bas, l’intérêt de toute négociation est de trouver un compromis entre acheteur et vendeur et satisfaire au mieux les 2.
9) Faites preuve d'empathie et proposez une solution gagnant-gagnant :
- Encore une fois négocier ne veut pas dire casser le prix de vente du bien. Mettez toutes les chances de votre côté en étant sympathique, en proposant un dossier solide avec une bonne solvabilité et un projet cohérent.
- De plus, renforcer son offre avec des conditions suspensives peut être avantageux, avec une augmentation de 13% d'offres avec conditions suspensives en 2023 par rapport à 2022.
En résumé, le marché immobilier redevient un marché d'acheteurs, offrant des opportunités de négociation. Les prix baissent, mais pas aussi rapidement que la hausse des taux. Le moment est propice pour acheter, à condition d'être prêt à négocier intelligemment. N'oubliez pas de vous préparer, d'adapter votre stratégie, et d'apprendre à négocier pour tirer le meilleur parti de cette période.
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