Après des semaines de débats, de reports et d’incertitudes politiques, le budget 2026 a finalement été adopté le 2 février. Une date importante pour l’ensemble de l’économie, mais aussi — et surtout — pour le logement, dans un pays où l’immobilier reste à la fois un besoin fondamental, un projet de vie et un outil d’épargne central pour des millions de ménages.
Comme souvent, beaucoup de choses ont été dites avant le vote : annonces spectaculaires, rumeurs de durcissement, inquiétudes sur la fiscalité de l’investissement locatif. Une fois le texte définitivement adopté, le constat est plus nuancé, et sans doute plus rassurant qu’attendu.
Trois sujets concentrent l’essentiel des impacts pour le marché immobilier en 2026 : le LMNP, le nouveau statut du bailleur privé, et les APL. Tour d’horizon, sans jargon inutile, avec un regard volontairement concret.
LMNP : la stabilité
C’était sans doute le point le plus scruté par les investisseurs particuliers. Et sur ce sujet, le verdict est clair : pas de révolution, et c’est plutôt une bonne nouvelle.
Depuis plusieurs mois, le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP) était dans le viseur. Plusieurs pistes avaient circulé : remise en cause de l’amortissement, modification du traitement des plus-values, voire rétroactivité partielle. Autant de scénarios qui auraient profondément déstabilisé le marché de l’ancien.
Ce qui a été voté :
Le budget 2026 ne remet pas en cause les fondamentaux du LMNP :
l’amortissement reste possible,
les règles de calcul de la plus-value restent inchangées,
aucune mesure rétroactive n’a été introduite.
Autrement dit : le cadre reste lisible pour les investisseurs particuliers.
Une évolution technique a toutefois été adoptée, mais elle concerne un cas bien spécifique : les non-résidents. Jusqu’à présent, un propriétaire expatrié pouvait basculer plus facilement en statut LMP (loueur en meublé professionnel), du fait d’un mode de calcul jugé discriminant au niveau européen. Le budget 2026 corrige ce point : les revenus perçus à l’étranger seront désormais intégrés dans le calcul, ce qui limite les bascules subies vers le LMP.
Ce que cela change concrètement :
Pour l’immense majorité des particuliers, le message est simple :
👉 rien ne change dans la pratique quotidienne du LMNP.
Et c’est sans doute volontaire. Le LMNP est aujourd’hui un pilier du marché de l’ancien, en particulier dans les zones tendues, les centres-villes et les marchés locatifs étudiants ou de courte mobilité. Toucher à ce régime de façon brutale aurait eu un effet immédiat : retrait d’investisseurs, baisse de l’offre locative, et pression accrue sur les loyers.
Le gouvernement semble avoir intégré ce risque. On peut y voir une forme de pragmatisme : le LMNP n’est pas un privilège, mais un mécanisme d’équilibre du marché.
Le statut du bailleur privé : une ambition… et ses limites
Deuxième grande mesure du budget 2026 : la création d’un statut du bailleur privé, longtemps annoncée, souvent repoussée, et finalement intégrée via un dispositif baptisé Relance logement.
L’objectif affiché est clair : relancer l’investissement locatif dans le non meublé, après la disparition du dispositif Pinel fin 2024, et dans un contexte de pénurie persistante de logements à louer.
Le principe du dispositif
Le cœur de la mesure repose sur un mécanisme jusqu’ici réservé au meublé : l’amortissement du bien.
Désormais, certains propriétaires bailleurs de logements loués nus pourront :
amortir une partie de la valeur du bien chaque année,
réduire d’autant l’imposition sur les loyers perçus,
imputer le déficit foncier sur leur revenu global (dans certaines limites).
Le dispositif est accessible :
partout en France,
pour des logements neufs ou anciens nécessitant de lourds travaux,
sous réserve de louer le bien au moins 9 ans, en résidence principale, hors cercle familial.
En contrepartie, le bailleur doit respecter :
Une mesure séduisante sur le papier…
Sur le plan théorique, le dispositif est cohérent. Il reconnaît enfin que le bailleur privé joue un rôle central dans l’offre de logements, et qu’il faut lui donner un cadre stable après des années de signaux contradictoires.
Il corrige aussi une incohérence historique : pourquoi l’amortissement serait-il réservé au meublé, alors que le non meublé constitue l’essentiel du parc locatif longue durée ?
… mais peu convaincante dans la pratique
Dans les faits, l’équation économique reste fragile.
Avec des taux d’emprunt autour de 3,5 %, des coûts de travaux élevés et des loyers plafonnés à des niveaux parfois déconnectés du marché réel, la rentabilité est loin d’être évidente. Pour beaucoup d’investisseurs, le calcul est vite fait : l’avantage fiscal existe, mais il ne compense pas la contrainte économique.
On retrouve ici un schéma déjà connu : un dispositif qui séduit sur le plan fiscal, mais qui peine à convaincre sur le terrain. Un “nouveau Pinel”, diront certains — avec le même risque : bénéficier surtout aux promoteurs, et beaucoup moins à l’investisseur final.
Soyons toutefois justes : le ministre du Logement a clairement relevé le niveau de dialogue par rapport aux années précédentes. Le contexte budgétaire est contraint, les marges de manœuvre limitées, et l’intention d’aller dans le bon sens est réelle. Simplement, dans l’état actuel du marché, cela risque de ne concerner qu’une minorité de profils très spécifiques.
APL : un signal social assumé
Troisième volet du budget 2026 : les aides personnelles au logement (APL). Sujet sensible, politiquement et socialement, mais aussi très concret pour le marché locatif.
Ce qui a été voté :
Deux décisions majeures :
Les APL seront revalorisées au niveau de l’inflation en 2026, alors que le gouvernement envisageait initialement un gel.
Les étudiants extra-européens non boursiers seront exclus du dispositif à compter du 1er juillet 2026, à l’exception notable des apprentis et des étudiants boursiers.
Impact sur le marché immobilier :
Pour les ménages bénéficiaires, la revalorisation est un signal de stabilité dans un contexte de tension sur les loyers et le pouvoir d’achat. Pour les propriétaires, c’est aussi un élément de sécurisation indirecte : les APL participent à la solvabilité des locataires.
La restriction concernant certains étudiants étrangers aura un impact localisé, principalement dans les grandes villes universitaires. Elle pourrait marginalement réduire la demande locative sur certains segments, sans bouleverser l’équilibre global du marché.
En conclusion : une année 2026 plus lisible pour l’immobilier
Au final, le budget 2026 ne transforme pas le marché immobilier, mais il fait quelque chose d’essentiel : il évite de l’aggraver.
Le LMNP est préservé dans ses fondamentaux.
Le bailleur privé est reconnu, même si les outils restent imparfaits.
Les APL jouent leur rôle d’amortisseur social.
Après plusieurs années de secousses — hausse brutale des taux, chute des volumes, incertitude réglementaire — cette relative stabilité est presque une bonne nouvelle en soi.
On ne peut pas dire que le budget 2026 soit ambitieux pour le logement. Mais dans le contexte actuel, il permet enfin de se projeter. Et pour l’immobilier, qui est par essence un marché de long terme, c’est déjà beaucoup.
