Pièce maîtresse des dossiers administratifs d’un bien immobilier, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document obligatoire pour vendre ou louer un appartement ou une maison. Afin d’être valide, il doit répondre à de nombreux critères qui ont changé depuis le 1er juillet 2021 et à une nouvelle réglementation depuis février 2024. Qu’est-ce que le DPE ? Quelles sont les nouvelles réglementations ? Hosman vous indique quels sont les nouveaux critères évalués lors du Diagnostic de Performance Energétique. 

Signification du DPE : le DPE est un document permettant de faire un état des lieux de la consommation énergétique et des émissions de gaz à effet de serre de votre bien immobilier. Plus qu’une simple évaluation consumériste, le DPE quantifie l’impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre d’un bien immobilier. Le DPE classe ainsi les propriétés sur une échelle de A à G. Un bien en A est considéré comme très économe en énergie, et à l’inverse un bien en G est considéré comme très énergivore : on appelle plus couramment ces biens des "passoires thermiques". 

Le DPE comporte aussi des recommandations de travaux et d’usage appropriées au logement diagnostiqué pour améliorer sa performance énergétique. Le DPE s’inscrit ainsi dans le cadre de la loi “Énergie-Climat” qui fixe des objectifs à atteindre en termes de politique énergétique.

Il fait partie des diagnostics immobiliers obligatoires, et doit être joint à l’acte de vente ou au contrat de location.

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Les principaux objectifs du DPE sont :

Bon à savoir : 72,5% des personnes interrogées consultant le DPE avant l'achat affirment que ce dernier a un impact sur leur projet immobilier s'il est mauvais.

Combien de temps le DPE reste-t-il valide ? Depuis le mois de juillet 2021, la durée de validité du DPE est fixée à dix ans. Toutefois, avec la réforme du DPE, les diagnostics réalisés selon l’ancien dispositif doivent être actualisés, même si leur durée de validité n’est pas parvenue à son terme. 

Ainsi, les DPE réalisés entre :

Jusqu’au 1er Juillet 2021, le calcul du DPE se faisait à partir de la méthode sur facture. En récupérant les factures des trois dernières années, le diagnostiqueur établissait la moyenne annuelle. Le problème de cette méthode ? Il ne prenait pas en compte le style de vie des habitants. 

Comment calculer son DPE en 2024 ? Depuis le 1er juillet 2021, c’est la méthode 3CL (Calcul de Consommation Conventionnelle des Logements) qui est employée. Cette formule permet de comparer de manière plus fine les logements entre eux. Le DPE est alors devenu opposable : ce qui signifie qu’il a une valeur juridique et qu’un faux diagnostic est passible d’une amende. Le DPE se calcule en prenant en considération les calculs suivants : l’ensemble des éléments composant un logement (c’est-à-dire les composants et état des murs, du plancher, du sol, des fenêtres, des portes, l’orientation du bâtiment…) et ses équipements (chauffage, éclairage, appareils de cuisson, climatisation, ventilation, chauffe-eau…). Cependant, depuis février 2024, la méthode de calcul du DPE n'est plus exactement la même. Le système de calcul a changé afin d'être plus juste envers les biens d'une surface inférieure à 40 m2 qui étaient auparavant pénalisés. Ainsi, il vous est conseillé de simuler de nouveau votre DPE afin de voir si vous avez pu gagner une lettre dans votre diagnostic. Vous pouvez calculer votre DPE sur la plateforme dédiée de l'État : ADEME.

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Qui réalise le DPE ? Le propriétaire peut simuler son DPE, mais pour qu’il soit valable il doit être réalisé par un diagnostiqueur agréé. Le diagnostic se fait alors aux frais du propriétaire du bien et coûte en moyenne 150 €.

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L’opposabilité est un changement majeur de la réforme du DPE de juillet 2021. S’il était auparavant effectué à titre informatif, le DPE est devenu opposable juridiquement à l’encontre du propriétaire et du diagnostiqueur. Le propriétaire engage donc sa responsabilité : en cas d’erreur ou d’informations erronées, l’acquéreur ou le locataire pourra se retourner contre lui pour préjudice. Par exemple, si le logement a été classé E, alors qu’il est en réalité classé F, le propriétaire peut se voir dans l’obligation de réaliser des travaux de rénovation énergétique. En le rendant opposable, la loi “ELAN” a pour objectif de fiabiliser le nouveau DPE en responsabilisant les propriétaires. 

Aussi, la “Loi Climat et Résilience” a rendu obligatoire la réalisation du DPE pour toutes les habitations collectives selon ce calendrier : 

La Fidi (Fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier) constate de gros écarts entre les résultats des DPE réalisés avec l'ancien et le nouveau mode de calcul. 

Ces écarts importants ont, selon les diagnostiqueurs, deux causes possibles : d'une part, le calcul du coût des consommations, par tranches, ne correspond pas vraiment à la réalité. Par exemple, en électricité, pour un nombre de kWh donné, l'erreur est de plus de 30% par rapport au coût réel du kWh, explique la Fidi (Fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier).

 

D'autre part, les remontées de terrain montrent que certains paramètres du calcul liés aux habitudes de vie des ménages ont été fortement modifiés par rapport à la version précédente. Ces nouveaux paramètres dégradent fortement l'estimation des consommations, et, de fait, la note du DPE est abaissée.

A titre d’exemple, la nouvelle méthode de diagnostic semble inadaptée aux petites surfaces : 31% des logements de classe G font moins de 30 m2. Quelle en est la raison ? Le nouveau calcul mesure la consommation énergétique en kWh par mètre carré : ainsi, plus une surface est petite, plus elle semble énergivore. La nouvelle méthode de calcul porte donc préjudice aux logements de petite surface, d’autant plus que les biens de classe G seront interdits à la location à partir de 2025. Néanmoins, ces derniers peuvent réévaluer leur DPE et gagner une note depuis le mois de février 2024. 

 

La nouvelle réforme du DPE a pour objectif de responsabiliser les propriétaires et d’améliorer la politique énergétique en termes de logement. L’ancienne méthode de calcul était jugée comme approximative car elle dépendait du mode de vie des ménages et non pas du logement en lui-même. C’est donc dans une logique d’amélioration de performance énergétique des logements qu’a été instauré cette réforme. Cependant, il y a certaines limites à ces changements avec des écarts significatifs entre les deux méthodes de calculs. Le gouvernement s’apprête à modifier certains paramètres de sa réforme pour rectifier les différentes anomalies...