Tout savoir sur le calcul de la plus-value immobilière

Il est très probable que lors de la revente de votre bien immobilier, vous réalisiez une plus value. Cette plus value immobilière peut faire l’objet d’une taxation. Comment réaliser le calcul de la plus-value immobilière ? Serez-vous exonéré ? Hosman vous aide à y voir plus clair. 

Qu’est ce que la plus-value immobilière ?

Lors de la revente d’un bien immobilier, appartement, maison ou terrain, il est très probable que vous réalisez, le plus souvent, ce que l'on appelle une plus-value immobilière : cette plus-value peut être exonérée d'impôt (lorsqu’il s’agit de la vente d'une résidence principale) ou taxée à hauteur de 36,2 % (si elle correspond à la vente d'une résidence secondaire détenue depuis moins de trente ans).

La plus-value immobilière correspond simplement à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition d’un bien immobilier (appartement, maison ou terrain) : le plus souvent, un vendeur propose son logement à la vente pour un prix plus élevé que celui auquel il l’a acheté. La plus-value immobilière, c'est le gain réalisé lors de la revente. Elle peut donc être élevée, voire très élevée compte tenu de la constante augmentation des prix de l’immobilier. 

Certains éléments comme les frais des diagnostics immobiliers, les frais de notaire (ou frais d’acquisition) ou encore le montant des travaux réalisés peuvent faire varier le montant de cette plus value. Il est important de réaliser avec précision le calcul de la plus-value immobilière car, dans certains cas, la plus value immobilière est imposable. 

Quand est-ce que la plus-value immobilière est imposée ? 

L'imposition sur la plus-value immobilière est effective seulement dans le cas de la vente d’une résidence secondaire. En revanche, si vous vendez votre résidence secondaire dans l’optique d’acheter dans les 24 mois une résidence principale (sans avoir été propriétaire d’une résidence principale au cours des 4 dernières années), vous n’êtes pas imposable sur la plus value.  

Si vous vendez votre résidence principale, vous serez donc exonéré de cet impôt. Sachez que cette exonération s’applique également aux dépendances de votre résidence principale si ces dernières sont vendues en même temps. 

En bref, la plus-value immobilière, réalisée à la suite d’un transaction immobilière, est soumise à l’impôt sur le revenu dans le cadre des 4 cas de figures ci-dessous : 

  • Lors de la vente d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain),

  • Lors de la vente des droits attachés à un bien immobilier (on parle de servitude),

  • Lors de la vente par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI) non soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) ou d’un fonds de placement dans l’immobilier,

  • Lors d’un échange de biens, un partage ou un apport en société.

Bon à savoir : les plus-values immobilières sont soumises aux prélèvements sociaux.


Comment réaliser le calcul de la plus-value immobilière ?

Pour réaliser le calcul de la plus-value immobilière, vous devez prendre en compte un certain nombre d’éléments que vous allez soustraire au prix de vente ou ajouter au prix d’acquisition de votre bien immobilier.

Vous pouvez ajouter au prix d’acquisition, sur justificatifs : 
  • les frais de notaire (si vous n’avez pas de justificatif, ajoutez un montant équivalent à 7.5% du prix d’achat)
  • les frais d’agence s’ils sont à la charge de l’acheteur
  • les dépenses de travaux à l’achat (construction, agrandissement, amélioration), si les travaux ont été effectué par des entreprises, sur présentation des justificatifs et seulement si ces dépenses n’ont pas déjà été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu 

Vous pouvez de la même manière, soustraire au prix de vente certains éléments, par exemple les frais des diagnostics immobiliers (toujours sur justificatifs). 

Qui se charge du calcul de la plus-value immobilière ?


C’est le notaire qui se charge d’effectuer le calcul de la plus-value immobilière. Vous pouvez toutefois utiliser un simulateur de calcul de plus-value, pour vous donner une première idée du montant taxé. 

Quel taux d'imposition est appliqué pour le calcul de la plus-value immobilière ?

Pour réaliser le calcul de la plus-value immobilière, il faut prendre en compte la taxation au titre de l’impôt sur le revenu au taux de 19%, auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux qui s’élèvent à 17.2%. 
Notez que sur ces deux taux, vous bénéficiez d’abattements en fonction de la durée de détention du bien. 


Le montant de l’impôt sera prélevé par le notaire sur le prix de vente lors de la signature de l’acte authentique et versé par ses soins à l’administration fiscale.

Le calcul de la plus-value immobilière : le cas du déménagement


Vous avez déménagé dans votre nouveau logement au cours de la vente de votre résidence principale. Êtes-vous imposable ?  

Normalement, dès le moment où vous déménagez, le logement en vente ne constitue plus votre résidence principale. Vous prenez donc le risque de perdre l’exonération sur la plus value immobilière. Cependant, l’administration fiscale reconnaît le droit à l’exonération si le logement vendu a été votre résidence principale jusqu’à la mise en vente. 
Attention, la mise en vente doit intervenir dans des délais “normaux” de vente. Ces délais sont appréciés par l’administration fiscale en fonction de l’état du marché, du prix de vente et des caractéristiques de votre logement, de vos démarches pour le vendre. 

Ce qu’il faut retenir 🧐


  • La plus-value immobilière représente la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition d’un bien immobilier.
  • La plus-value immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu s’il s’agit de la revente d’une résidence secondaire.
  • Pour réaliser le calcul de la plus-value immobilière, considérez la taxation au titre de l’impôt sur le revenu au taux de 19%, et ajoutez-y les prélèvements sociaux qui s’élèvent à 17.2%.