Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?


La plus-value immobilière correspond simplement à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition d’un bien immobilier (appartement, maison ou terrain). 

Certains éléments comme les frais des diagnostics immobiliers, les frais de notaire (ou frais d’acquisition) ou encore le montant des travaux réalisés peuvent faire varier le montant de cette plus-value. Il est important de la calculer avec précision car dans certains cas, la plus-value immobilière est imposable. 

Quand est-ce que la plus value-immobilière est imposée ? 


L'imposition sur la plus-value immobilière est effective seulement dans le cas de la vente d’une résidence secondaire. En revanche, si vous vendez votre résidence secondaire dans l’optique d’acheter dans les 24 mois une résidence principale (sans avoir été propriétaire d’une résidence principale au cours des 4 dernières années), vous n’êtes pas imposable sur la plus-value.  

 Si vous vendez votre résidence principale, vous serez donc exonéré de cet impôt. Sachez que cette exonération s’applique également aux dépendances de votre résidence principale si ces dernières sont vendues en même temps. 

Comment réaliser le calcul de la plus-value ?


Pour calculer votre plus-value immobilière, vous devez prendre en compte un certain nombre d’éléments que vous allez soustraire au prix de vente ou ajouter au prix d’acquisition de votre bien immobilier.

Vous pouvez ajouter au prix d’acquisition, sur justificatifs : 
  • les frais de notaire (si pas de justificatif, ajouter un montant de 7.5% au prix d’achat)
  • les frais d’agence s’ils sont à la charge de l’acheteur
  • les dépenses de travaux à l’achat (construction, agrandissement, amélioration), si les travaux ont été effectué par des entreprises, sur présentation des justificatifs et seulement si ces dépenses n’ont pas déjà été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu 

Vous pouvez de la même manière, soustraire au prix de vente certains éléments comme par exemple les frais des diagnostics immobiliers (toujours sur justificatifs). 

C’est le notaire qui se charge d’effectuer le calcul de la plus-value immobilière. Vous pouvez toutefois utiliser un simulateur de calcul de plus-value, pour vous donner une première idée du montant taxé. 

Quel est le taux d’imposition ?


Les plus values sont taxées au titre de l’impôt sur le revenu au taux de 19% auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux qui s’élèvent à 17.2%. 
Sur ces deux taux, vous bénéficiez d’abattements en fonction de la durée de détention du bien. 


L'impôt sera prélevé lors de la signature de l'acte authentique par le notaire. C'est lui qui le reversera à l’administration fiscale.


Bon à savoir
Vous avez déménagé dans votre nouveau logement au cours de la vente de votre résidence principale. Êtes-vous imposable ?  

Normalement, dès le moment où vous déménagez, le logement en vente ne constitue plus votre résidence principale. Vous prenez donc le risque de perdre l’exonération sur la plus-value immobilière. Cependant, l’administration fiscale reconnaît le droit à l’exonération si le logement vendu a été votre résidence principale jusqu’à la mise en vente. 
Attention, la mise en vente doit être intervenue dans des délais “normaux” de vente. Ces délais sont appréciés par l’administration fiscale en fonction de l’état du marché, du prix de vente et des caractéristiques de votre logement de vos démarches pour le ventre.