Les charges de copropriétés, qu’est ce que c’est ? 


Les charges de copropriété sont toutes les dépenses engagées par la copropriété pour assurer le fonctionnement et l’entretien des parties communes. Le travail de la copropriété est donc de s’assurer que l’immeuble est entretenu comme il se doit en trouvant des entreprises intervenantes. Afin de répondre à ses besoins, chaque copropriétaire doit verser un montant fixé au préalable. 

 Les charges de copropriété sont divisées en deux catégories : 

Les charges générales


Une charge générale est une charge commune à l’ensemble de l’immeuble et des copropriétaires. Il s’agit des dépenses engagées en vue de la conservation, de l’entretien et de l’administration des parties communes de l’immeuble. Cela comprend par exemple :
  • Le salaire du gardien d’immeuble ;
  • Les primes et cotisations des différentes assurances obligatoires souscrites par le syndic de copropriété ;
  • Les honoraires du syndic ;
  • Les frais de justice si une action a été intentée en cas de faute du syndic notamment.
 

Les charges spéciales 


À l’inverse, une charge spéciale est une charge qui ne concerne que certains copropriétaires et qui visent donc certains aspects bien spécifiques. Il peut s’agir notamment :
  • Du chauffage collectif ;
  • Des frais de maintenance de l’ascenseur, qui ne concernent pas les habitants en rez-de-chaussée par exemple ;
  • De l’eau froide.
 

Qui paie quoi ?


La participation aux charges générales dépend de votre lot. Chaque lot est constitué d’une partie privative et d’une partie concernant les endroits communs. Le calcul se fait proportionnellement aux tantièmes. Pour rappel, les tantièmes et millièmes figurent dans le règlement de copropriété. 
Un tantième de copropriété exprime donc la part de l’immeuble possédé par chaque copropriétaire (c’est la proportion). Le calcul des tantièmes de chaque propriétaire permet de déterminer le montant des charges de copropriétés qu’il devra verser : plus la part est élevée, plus le pourcentage des charges à régler le sera également.
L’exemple ci-dessous explique comment la répartition est effectuée : 
 
Réfection et rénovation de l'immeuble | 7 000 € 
Tantièmes des parties communes  | 10 000 € 
Tantièmes du résident A | 600 €
Tantièmes du résident B  | 450 €
 
Le copropriétaire A obtient une quote-part des charges de 420 euros grâce au calcul : (7 000*600) / 10 000. Le copropriétaire B obtient une quote-part des charges de 315 euros grâce au calcul : (7 000*450) / 10 000. Chaque propriétaire d’un lot devra donc verser des frais de copropriété selon la hauteur de sa quote-part en tantièmes.


Le montant des charges spéciales est au contraire réparti différemment selon chaque copropriétaire. Son montant dépend de l’utilité de ces éléments pour chaque lot. Vous allez donc payer en fonction de l’intérêt, de l’utilité potentielle de tel équipement ou service pour votre logement… 

A savoir : Les charges de copropriété doivent être réglées le premier jour de chaque trimestre sauf si l’assemblée générale prévoit une autre date d’exigibilité.




Comment le budget est-il défini ?


 
Chaque année, lors de l’assemblée générale, les copropriétaires votent un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de l’immeuble. Ces dépenses contiennent, comme vu précédemment, à la fois les charges générales et les charges spéciales.

Les charges exceptionnelles 

 
Mais parfois, les copropriétaires sont également appelés à participer à des dépenses exceptionnelles non prévues par le budget prévisionnel de la copropriété. Elles concernent notamment les études techniques ainsi que les gros travaux d’entretien, de conservation ou d’amélioration de l’immeuble, par exemple :
  • Ravalement de façade,
  • Peintures dans les parties communes.
Ces dépenses exceptionnelles hors budget prévisionnel représentent également des charges de copropriété. Elles sont votées au cas par cas par les copropriétaires réunis en assemblée générale.


Si vous êtes dans une copropriété vous allez donc devoir payer des charges. Elles sont soit communes à tous les copropriétaires soit spécifiques selon votre lot. C’est lors de l’assemblée générale une fois par an que le budget est voté. Cependant, des charges non prévues dans ce budget peuvent apparaître selon certains besoins d’entretien. 

Conseil : Anticipez au maximum vos dépenses à l’année, par exemple, vous pouvez analyser les procès-verbaux PV d'assemblée générale (AG) qui vous ont été fournis !