Novembre 2024 : les taux immobiliers se stabilisent

Le marché immobilier français est actuellement dans une phase d'attente et d'incertitude avec un contexte politique et économique instable. Au premier semestre 2024, le nombre de transactions immobilières chutent de 23% en seulement 1 an, enregistrant le chiffre le plus bas depuis 2016. Les prévisions annoncent un nombre total de transactions immobilières inférieur à 800 000 pour cette année 2024. Cette incertitude s’accompagne d’un ralentissement de la demande et d’un allongement des délais de vente faisant capituler les vendeurs contraints de baisser leurs prix de vente sous la pression des conditions de marché. Ce contexte incertain, notamment marqué par la dissolution de l’Assemblée Nationale ce 9 juin dernier, s'éclaircit peut-être enfin avec la nomination de Michel Barnier en tant que nouveau Premier ministre ce 5 septembre 2024. De nouvelles questions se posent alors sur la nouvelle politique du logement et les budgets pour la nouvelle année 2025, mais le marché de l’immobilier pourrait enfin suivre un fil directeur.

Toutefois, pour la première fois depuis 3 ans, l’inflation se stabilise et passe la barre des 2%, taux auquel elle se maintient depuis le début de l’été 2024. Cette stabilisation a eu un effet direct sur l’amélioration du pouvoir d'achat des ménages et sur la confiance des consommateurs, relançant ainsi la dynamique du marché immobilier. Grâce à la pratique d’une politique monétaire plus flexible, les banques centrales ont contribué à la stabilisation de l’inflation avec la réduction de taux d’intérêt notamment. De plus, une diminution de la demande, découlant d’une certaine prudence des consommateurs face aux incertitudes politiques et économiques ont contribué au maintien de prix stables. Enfin, malgré de nombreux conflits géopolitiques internationaux actuels, les chaînes d'approvisionnement s’améliorent tout de même depuis la fin de la crise de la pandémie. Tous ces éléments combinés ont permis une stabilisation de l'inflation, créant ainsi un environnement économique plus prévisible pour les ménages et la dynamique du marché immobilier. Et pour cause, depuis la crise immobilière en 2022, les acquéreurs voient enfin une amélioration de leur pouvoir d’achat et peuvent espérer récupérer en moyenne entre 1 et 4,5 m². En partie grâce au recul des taux d'emprunt et la baisse des prix immobiliers dans certaines villes, telles que Lyon ou Nantes, les acheteurs voient une lueur d’espoir ! 

Les Jeux Olympiques de Paris 2024 ont amené une belle lumière sur Paris et pourraient avoir un impact positif sur le marché immobilier français. Les Jeux Olympiques des autres villes du monde avaient fait enregistrer une hausse des prix immobiliers entre l’année N-1 et l’année N+1 : une augmentation à hauteur de 17% en moyenne. Bien que le marché immobilier français commence à se remettre tout doucement de la crise immobilière de 2022, une hausse des prix immobiliers pourrait alors être attendue pour 2025. La ville de Paris est particulièrement bien positionnée pour bénéficier de ces jeux, avec des investissements majeurs qui pourraient faire grimper les prix à l'avenir. Cette stimulation des prix est également attendue dans d’autres villes, comme Marseille et Bordeaux. De plus, l'intérêt des investisseurs étrangers, notamment dans le secteur du luxe, pourrait offrir un soutien supplémentaire au marché à long terme. Que ce soit à court ou long terme, c’est certain, le marché de l'immobilier bénéficiera de l’effet positif des JO, même s’il ne sera peut-être pas aussi spectaculaire que ce qu’il était attendu à cause d’un marché incertain et en pleine évolution.

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Cet été 2024 a été déterminant quant à l’évolution des taux d’intérêt. En effet, pour la première fois depuis 2019, la Banque Centrale Européenne (BCE) a revu ses taux directeurs à la baisse. Alors que ces derniers dépassaient la barre des 4% en septembre 2023, la BCE apporte un premier signal positif en annonçant une baisse de ses taux lors de sa première réunion le 6 juin, les ramenant de 4,2 % à 3,7 %. Mi-septembre, la BCE confirme cette tendance baissière les faisant passer à 3,5%. Cette baisse des taux directeurs impactent directement les taux d’intérêt, offrant un nouveau souffle aux emprunteurs. Avec des taux plus bas, l'accès au crédit devient plus attractif, et encourage de nouveaux acheteurs à se lancer sur le marché. La courbe des taux immobilier s’est inversée en un an. Depuis juin 2024 nous retrouvons des taux semblables aux taux pratiqués en juillet 2023. Selon les convictions du marché, nous pouvons prétendre à des taux flirtant avec les 3% d’ici la fin de l’année 2024 ! De nouveaux horizons se profilent avec des conditions favorables à la relance du marché immobilier et des transactions immobilières.

L’été 2024 a également été marqué par le recul des taux d’usure. Passant de 6,39% à 6,16% pour le troisième trimestre de 2024, c’est la première fois depuis 2021 que les taux d’usure des crédits immobiliers sur 20 ans et plus baissent. Cette catégorie de prêts immobiliers représente plus des ⅔ de la production de nouveaux crédits en france, cette évolution bénéficie donc à de nombreux ménages. La dernière fois qu'une baisse de cette ampleur a été observée remonte à avril 2017. Ce recul pourrait encourager davantage de ménages à emprunter, en rendant les crédits immobiliers plus accessibles tout en réduisant les mensualités, et ainsi dynamiser le marché. Pour rappel, le taux d’usure permet de protéger les ménages contre le surendettement.

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Ces évolutions concernant les taux d’intérêt ont rendu favorables les conditions d'obtention de crédits, et pour cause, le nombre de nouveaux crédits immobiliers a bondi de 12,2 % au cours du deuxième trimestre de 2024. L’instabilité politique en France n’a pas encore impacté les banques : les établissements prêteurs conservent leurs barèmes de taux d’intérêt stables ou les revoient à la baisse. Ils font même jouer la concurrence pour conquérir de nouveaux clients en accordant des prêts à des taux abordables ou en mettant en place des prêts à taux bonifiés pour les primo-accédants. 

Bon à savoir : Jusqu’à fin décembre 2024, un emprunteur peut demander le réexamen de son dossier rejeté par la banque. Mis en place depuis février dernier, ce dispositif permet aux principaux intéressés de trouver des solutions pour débloquer ce refus ou en comprendre les motifs. 

Pour conclure, oui, novembre 2024 s'avère être un moment propice pour se lancer dans vos projets immobiliers. Avec la baisse et la stabilisation des taux immobiliers, entraînée par la baisse des taux directeurs annoncés par la BCE, nous pouvons envisager des taux flirtant avec les 3% en cette fin d’année 2024. Cette tendance pourrait même se renforcer, permettant d'atteindre des taux passant sous la barre des 3% au cours du premier semestre 2025. De plus, avec des salaires qui augmentent plus vite que les prix de l'immobilier, les acquéreurs voient leur pouvoir d’achat regonfler et peuvent se projeter plus facilement dans l'investissement immobilier. Dans ces conditions de marché, les transactions qui avaient été décalées durant l’été ne peuvent plus l'être indéfiniment, rendant la vente plus rapide et accélérant les transactions. Les ventes se concluent d’autant plus rapidement face à la capitulation des vendeurs qui acceptent des marges de négociations plus élevées sous la pression du marché. Enfin, avec l'inflation stabilisée sous la barre des 2%, et le nombre de crédits immobiliers repartant à la hausse, les conditions sont idéales pour faire avancer vos projets. Se positionner dès maintenant vous permettra de commercialiser vos biens au meilleur moment lorsque les taux seront bas et les opportunités, nombreuses !