Le contexte du marché immobilier se veut compliqué depuis la fin 2022 et cette tendance n’est pas prête de changer selon les experts immobiliers. Si les taux se stabilisent petit à petit en ce début d’année 2024, les prix au m2, quant à eux, continuent leur décroissance, et l’inflation persistante nuit fortement au pouvoir d’achat des potentiels acheteurs. De cette situation découle une difficulté accrue à se voir accorder un crédit immobilier. Quelle est la marge de négociation 2024 et quel est le résultat ? Les agences immobilières voient leurs volumes de transactions reculer sur l’ensemble du territoire. 

Aussi, dans un environnement de marché compliqué, les acheteurs revoient à la baisse leurs critères d’achat et les vendeurs ne souhaitent pas baisser leurs prix de vente, impliquant un report fréquent des projets immobiliers, pour attendre un contexte plus favorable. Pourtant, cela n’est pas sans risque. En effet les taux immobiliers sont en baisse en juillet 2024 et sont à 3,68% sur 20 ans, mais les prix au m2 continuent de baisser dans la majorité des grandes villes. La marge de négociation 2024 peut alors paraître réduite. Attendre, c'est prendre le risque de revoir une fois de plus à la baisse les prix de vente ou de perdre une importante part de son pouvoir d’achat immobilier à cause du coût de son emprunt. Dans un tel contexte, la période de rentrée apparaît comme le moment opportun pour concrétiser son projet immobilier.

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Aussi, malgré un contexte compliqué, le marché immobilier reste dynamique dans la plupart des villes de France, n’en témoigne leur Indice de Tensions Immobilière (ITI) (juillet 2024).

Paris : 19 %

À Paris, le nombre d’acheteurs est supérieur de 19 % par rapport au nombre de biens à vendre

Marseille : 11 %

Lyon : 10 %

Bordeaux : 12 %

Nantes : 0 %

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Bon à savoir sur les marges de négociation : Une marge de négociation est la différence entre le prix de vente affiché d’un bien immobilier et le prix réel auquel le bien est vendu. Alors où en sont les marges de négociations immobilières 2024 ? 

Avec la baisse généralisée des prix, les estimations des biens immobiliers sont elles aussi revues à la baisse. Et avec la difficulté à emprunter et la perte du pouvoir d’achat des acheteurs, ces derniers se positionnent sur des offres en accord avec les prix du marché. Ainsi, les biens mis en vente à un prix supérieur à la moyenne du marché sur lequel il se positionne, devront faire face à des demandes de négociation du prix de la part des acheteurs intéressés. Fin août 2023, les experts immobiliers ont en effet constaté une augmentation des négociations des prix de vente des biens immobiliers, la marge de négociation moyenne tous biens confondus atteignant les 6,6 % en moyenne, selon Empruntis.

Tous les biens immobiliers ont-ils la même marge de négociation immobilière 2024 ? Les passoires énergétiques sont des biens immobiliers fortement soumis aux négociations. Ces biens, plus difficiles à vendre à cause d’un mauvais DPE  présentent en effet une marge de négociation importante pouvant aller jusqu’à 10%. Cela s'explique par la nécessité de réaliser des travaux de rénovation énergétique qui représentent une certaine somme pour les futurs acquéreurs du bien. Les appartements ou maisons ayant des défauts sont également soumis à une négociation de leur prix de vente. Ces “défauts” peuvent être une mauvaise luminosité, une mauvaise position géographique, si le bien en question se situe au rez-de-chaussez, etc. Dans l’idée où certains défauts ne peuvent pas être modifiés, une fois de plus des travaux sont à prévoir afin de moderniser et d’apporter de nouvelles qualités au bien. 

À l’inverse, les biens coups de cœur, sans défauts ni gros travaux à prévoir, partent sans négociation du prix de vente. 

Chaque vente est unique et présente ses propres particularités. Mais négocier un bien immobilier n’est pas une chose nécessaire et dépend de certaines conditions. En effet, il n’est pas toujours nécessaire d’obtenir une marge de négociation immobilière en 2024 du fait d’une non nécessité de négocier. Par exemple, il n’est pas convenu d’en réaliser une si le prix de vente affiché est bas par rapport aux prix de vente de biens similaires sur le marché. Pourtant, certains biens affichent encore des prix de vente nettement supérieurs à la moyenne du marché. 

Une négociation réussie s’obtient donc en ayant connaissance du marché sur lequel se positionne un bien en vente. En particulier le marché local sur lequel il se trouve, afin de pouvoir comparer son prix de vente affiché avec des biens similaires. Ainsi, l’acheteur peut proposer un pourcentage de négociation plus ou moins important et revenir sur un prix de vente en accord avec le marché. C’est en fonction de l’évolution du marché, que les acheteurs pourront négocier le prix de vente avec les vendeurs. Il est plus simple de négocier le prix de vente d’un bien immobilier lorsque les prix de vente sont en baisse et que les prévisions du marché sont orientées dans la même dynamique. 

Bon à savoir pour obtenir une bonne marge de négociation immobilière 2024 : 

Il est indispensable de connaître son marché et en particulier son marché local, et les prix pratiqués sur ce types de biens, et en analysant les concurrents.

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Pour mieux négocier le prix de vente d’un bien immobilier, l’acheteur doit obtenir la date de mise en vente du bien concerné. En effet, cette information permet de savoir si la maison ou l’appartement rencontre des difficultés pour être vendu. Cela peut signifier dans une certaine mesure que le prix de vente fixé est trop élevé. Si le bien est mis en vente depuis plus de 5 mois, l’acheteur aura la possibilité de négocier le prix de manière à obtenir une forte baisse des prix. 

Les négociations des prix de ventes de maisons ou d’appartements sont devenues choses courantes depuis les changements que connaît le marché immobilier. Négocier apparaît comme une solution pour réaliser des économies mais ne peut être utilisé dans toutes types de situations de vente.

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