Comment calculer son budget immobilier

Définir votre budget immobilier est l’une des étapes les plus importantes dans la préparation de votre projet d'achat, mais pourquoi ? Définir votre enveloppe budgétaire vous permettra d’aborder votre projet sereinement, en détaillant toutes les ressources que vous mobiliserez pour la réussite de votre projet d’investissement sans entraver votre équilibre financier. Cette étape est l’occasion pour vous d’éplucher toutes les étapes et d'identifier tous les coûts que vous devrez prendre en compte. C’est un gain de temps assuré pour la suite de vos démarches mais également un moyen de constituer un dossier solide qui jouera en votre faveur lors de vos négociations avec les banques pour l'obtention d’un prêt immobilier.

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Votre budget immobilier dépend de votre capacité d’achat. Ainsi, afin d’être certain de vous lancer dans un projet réalisable, vous devez estimer le prix total de votre achat en relevant tous les coûts plus ou moins évidents qu’il suppose.
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Il est évident que pour calculer votre budget vous devez prendre en compte le coût d’achat du bien. Cependant, de nombreux coûts liés à l’achat s'ajoutent au prix de vente affiché sur les annonces.

Premièrement, les frais d’agences ne sont pas toujours compris dans le prix de vente. Fixent ou tournant autour de 4% du prix de vente pour les agences traditionnelles, ils ne font l'objet d’aucune réglementation ; vous êtes donc toujours enclins à les négocier si vous les trouvez trop élevés. 

S’en suivent les frais de notaire, généralement fixés entre 7 et 8% du prix de vente pour de l’immobilier ancien et entre 2 et 3% du prix de vente pour de l’immobilier neuf.

Lors de votre achat, si vous avez recours à un crédit immobilier, il vous faudra prendre en compte toutes les charges liées à votre emprunt, à savoir les intérêts d’emprunt et l’assurance emprunteur lié à votre crédit immobilier. Le coût total de votre emprunt immobilier variera selon le montant de votre apport personnel, la durée de votre prêt immobilier ainsi que le taux d’intérêt.

Un achat immobilier demande parfois un petit coup de rénovation et engendre des coûts de travaux. Si vous prévoyez des travaux importants, il vous faudra revoir votre budget à la hausse. Toutefois vous pouvez bénéficier d’aides financières si vos travaux sont réalisés dans le but d’améliorer les performances énergétiques de votre résidence principale. Les frais de copropriété ne doivent pas être négligés dans le calcul de votre budget immobilier et peuvent faire l’objet de travaux importants où il vous est parfois demandé une participation.

Enfin n’oubliez pas de prendre en compte la taxe foncière et la taxe habitation.

Nous avons évoqué apport personnel et crédit immobilier, ces éléments entrent en compte dans le calcul de votre capacité d’emprunt. Avant de vous lancer dans un investissement immobilier, il est primordial de connaître votre capacité d’emprunt. Celle-ci vous permettra d’avoir une idée du montant du crédit immobilier que vous pouvez obtenir ; élément essentiel dans le calcul de votre budget immobilier.

Ainsi, lors de vos négociations avec les établissements de crédits, vous devez présenter un dossier solide et précis sur votre situation financière afin d'obtenir les meilleures conditions de remboursement de votre prêt. Les conditions d’obtention d’un crédit immobilier sont strictes et demandent souvent une solvabilité exemplaire (apport personnel suffisant, taux d’endettement raisonnable, stabilité financière…).

Ainsi, si vous souhaitez avoir une idée du montant du crédit immobilier que vous pouvez obtenir, vous devez connaître votre capacité d'emprunt. Vous pouvez la calculer avec la formule suivante :

Votre capacité d’emprunt représente donc le montant maximum que vous pouvez emprunter pour réaliser votre projet immobilier en conservant votre équilibre financier sans vous mettre en difficulté. Ce montant ne doit pas dépasser 33% de vos revenus nets mensuels. Si votre taux d’endettement est trop élevé, les banques peuvent se montrer réticentes à l’idée d'accepter votre demande de prêt immobilier. 

Taux d'endettement = total charges mensuelles / revenus nets mensuels x 100
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Un investissement immobilier est un investissement lourd qui nécessite des fonds importants. Renseignez vous sur les différents organismes et différents types de prêts qui peuvent vous soutenir en apportant une aide financière ou proposant des offres plus intéressantes. Les prêts à taux zéro, prêts action logement, prêts de l’épargne logement ou encore prêts à l’accession sociale sont des prêts à conditions plus intéressantes et plus abordables si vous correspondez aux critères d'éligibilité. Les allocations familiales et primes sont aussi des sources de revenus qui peuvent vous aider à supporter vos mensualités. Vérifier votre éligibilité à ces aides est un bon moyen d’augmenter votre budget immobilier. Enfin, vous pouvez bénéficier de certaines aides de l'État lorsque vous réalisez des travaux de rénovation énergétique. 

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Si vous souhaitez augmenter votre budget immobilier, vous pouvez agir à différentes étapes du remboursement de votre prêt immobilier. Premièrement, en augmentant votre apport personnel, vous pouvez bénéficier de certaines conditions d’exonération notamment si la somme supplémentaire est issue d’un plan d’épargne entreprise ou encore d’une donation. Vous pouvez également choisir d'emprunter sur une durée plus longue dès le début des négociations de l’offre de prêt. Ainsi le montant de vos mensualités sera moins lourd et vous pourrez mieux gérer votre budget en bénéficiant de plus de liquidité sur le court terme. Toutefois sachez qu’en optant pour un prêt plus long, les taux d'intérêts seront plus élevés. En août 2024, si vous empruntez sur 15 ans, le taux d’intérêt moyen s’élève à 3,62%, tandis que si vous empruntez sur 25 ans, le taux d’emprunt est fixé à  3,79%. En d’autres mots, vous pouvez payer moins de mensualités en les répartissant sur une plus grande période mais à un taux plus élevé ou payer plus de mensualité sur une plus courte période mais à un taux moins élevé.

Enfin vous pouvez opter pour le remboursement anticipé de votre prêt immobilier qui vous offrira des pénalités de remboursement. Attention le remboursement anticipé n’est pas toujours utile. Plus vous vous rapprochez de l'échéance de votre crédit, moins le remboursement par anticipation sera pertinent. En effet, le remboursement anticipé se fait généralement dans le cas de la revente du bien pour lequel vous avez obtenu votre prêt. Ainsi vous obtenez le remboursement dès le début de votre crédit, là où les premières mensualités comportent beaucoup d’intérêt et peu de capital, contrairement aux derniers mois ou vous réaliserez des économies moins importantes. 

Prenons un couple dont leurs revenus nets mensuels sont de 6 000€. Chaque mois ils payent 1000€ de charges. Ils sont en mesure d’avoir un apport personnel de 50 000€ pour leur achat immobilier. Ils décident d’emprunter sur 25 ans (donc 300 mois) à un taux fixé à 3,67% pour l’achat d’un appartement à 300 000€. Comme cet appartement est de l’immobilier ancien, les frais de notaire s’élèvent à 7%, c’est-à-dire 21 000€. On obtient donc le calcul suivant : 

Capacité d’achat = ((Revenus-Charges)*33%) * durée d’emprunt en mois + apport personnel - frais de notaire 

Capacité d’achat = ((6000 - 1000)*33%) * 300 + 50 000 - 21 000=524 000 

Pour conclure, l’acquisition de cet appartement n’entravera pas l'équilibre financier du couple puisque leur capacité d’achat est belle et bien supérieure au prix de vente de l'appartement.