Un achat immobilier s’accompagne de différents frais qui viennent s’ajouter au prix du bien. Si vous souhaitez entreprendre un projet d’achat immobilier, il est important d’avoir connaissance de ces différents coûts. Ils représentent une part variable importante du coût total de votre achat immobilier. Frais d’agence, frais de notaire, frais bancaires…sont-ils négociables ? Comment les réduire ? Hosman vous explique comment réduire au maximum vos frais d’achat.

Négocier au mieux le prix de vente du bien


La première chose à faire afin de minimiser le prix total de votre achat immobilier est tout d’abord de négocier au mieux le prix de vente du bien. Aujourd’hui, le taux de négociation moyen est de 3,5% en France. Cependant attention, la négociation du prix de vente est un exercice délicat. En effet, une mauvaise négociation ou une renégociation excessive pourra vous faire perdre le bien. Pour réussir la négociation il est important de bien connaître l’ensemble des caractéristiques du bien. 

Tout d’abord, analysez l’historique de vente du bien. Si vous constatez que le bien est depuis longtemps sur le marché, ou bien que son prix de vente a été revu à la baisse, vous pouvez en déduire que le prix demandé est trop élevé par rapport à la valeur du marché et tenté de vous positionner à un prix inférieur que celui demandé.

Ensuite, repérez les points forts et les points faibles du bien. Prenez en note tous les aspects négatifs du bien pendant la visite. Ils vous serviront d’arguments pour justifier la baisse de prix. Vous devez également relever les aspects positifs du bien, car ils seront à prendre en compte pour évaluer le taux de négociation envisageable. Pensez également à demander les diagnostics de performance énergétique et demandez à un professionnel de vous établir un devis pour les éventuels travaux à prévoir.  

Négocier les frais de notaire


Le passage chez le notaire permet d’officialiser la transaction immobilière et est donc obligatoire pour toute vente immobilière. Le travail du notaire engendre des frais qui peuvent atteindre jusqu’à 8% du prix de vente d’un bien dans l’ancien, un montant assez conséquent à bien prendre en compte dans son projet immobilier. Les frais de notaire lors d’une vente sont à régler au moment de la signature de l’acte authentique de vente, en même temps que le prix de vente du bien. 

Ces frais sont à la charge de l’acquéreur, il faudra donc les compter dans le coût total de l’achat immobilier. Les frais de notaires sont théoriquement incompressibles en cas de vente immobilière. En effet, encadrés par la loi, ces montants ne sont ainsi pas discutables. À défaut de pouvoir négocier les frais de notaire, vous pouvez néanmoins recourir à deux astuces pour les réduire. 

  • Si le logement contient du mobilier ou de l'électroménager, vous pouvez déduire la valeur de ces équipements de la facture totale, dans la limite de 5% du prix de vente pour éviter tout risque de contrôle fiscal. Grâce à cette astuce, le notaire fera le calcul des frais sur un montant moins élevé et vous permettra d’économiser sur le coût total de la vente. 
  • La seconde astuce consiste à dissocier les frais d’agence du prix de vente du bien. Pour cela, il vous faut spécifier dans le mandat de vente que le prix de vente à régler le jour de la signature de l’acte authentique de vente est le prix net vendeur sans les frais d’agence immobilière. Calculés uniquement sur la base du prix net vendeur et non sur le coût global de la transaction immobilière, les frais de notaire seront forcément moindre. Vérifiez au préalable que le mandat précise initialement qu’il revient au vendeur de régler les frais d’agence.

En dernier lieu, même s’il semble impossible de négocier l’entièreté des frais de notaire, vous pouvez tout de même tenter de faire diminuer les honoraires du notaire. Il est rare mais possible que votre notaire accepte surtout s’il souhaite vraiment obtenir votre dossier.

Négocier les frais de dossier bancaire


La plupart des ménages effectuent un emprunt bancaire pour pouvoir acheter leur bien immobilier. L’obtention d’un prêt bancaire nécessite l’intervention des banques. Les frais de dossier bancaire rémunèrent la banque pour le service d’étude et de montage de votre demande de crédit immobilier. Ils sont généralement compris entre 500 € et 1 500 €. 

Sachez aussi que les frais de dossier font partie de votre offre de prêt immobilier ce qui signifie que vous pouvez les négocier. Avant de négocier les frais de dossier, rappelez-vous que mettre en concurrence les banques vous permettra d’avoir plus d’arguments et surtout des éléments de comparaison. En fonction de la simplicité de votre dossier, elles peuvent vous proposer des frais plus ou moins élevés. 

Négocier le coût de son emprunt immobilier


Le coût total de votre crédit immobilier est évidemment à prendre en compte lors d’un achat immobilier. Le coût de votre emprunt est à prendre en compte dans le montant total de votre achat immobilier. Afin de réduire au mieux le coût total de votre achat, il est très important de négocier votre emprunt bancaire. Le coût total de votre crédit immobilier dépendra de votre apport, de la durée et du taux d’intérêt obtenu pour un même montant d’emprunt.

Le premier levier qui va vous permettre de négocier au mieux votre emprunt est la négociation du taux d'intérêt. Pour définir ce taux, l’établissement financier va analyser vos revenus, votre épargne ou encore votre apport personnel. Montrer à votre banque que vous êtes l’emprunteur idéal et ainsi vous pourrez négocier votre taux d’emprunt.

Ensuite, pour être sûr d’obtenir les meilleures conditions, vous devez vous adresser à plusieurs banques. Votre négociation sera plus pertinente si vous présentez des propositions écrites provenant d’autres établissements financiers. Vous pouvez également choisir de faire appel à un courtier immobilier qui sollicitera à votre place plusieurs banques afin de vous obtenir les meilleures conditions de prêt.

Également, n’oubliez pas de négocier des avantages sur les frais collatéraux. Le coût total de tous ces frais annexes est important, vous ne devez pas les négliger lors de votre négociation.  


Lorsque vous vous lancez dans un projet d’achat immobilier, il est important de garder en tête qu’au prix de vente du bien vient s’ajouter plusieurs autres frais annexes. Ces frais inhérents à votre achat gonflent de manière importante le coût total de l’acquisition. La négociation est la clé qui vous permettra de minimiser le coût total de votre achat. Pensez bien à négocier, intelligemment, les différents frais liés à votre achat immobilier.