Les travaux de copropriété peuvent représenter une véritable source d’angoisse lors de l’achat d’un appartement car certains travaux, comme un ravalement de façade, coûtent cher et font grimper rapidement le coût de votre investissement. Pour mieux les anticiper et éviter les mauvaises surprises, Hosman vous explique tout sur les travaux de copro.
Quels sont les travaux de copropriété à prévoir ?
Il existe plusieurs type de travaux de copropriété. Ceux-ci peuvent être effectués à l’initiative du syndic ou bien à l’initiative des copropriétaires. Ils peuvent être classés en trois catégories : les travaux urgents, les travaux d’amélioration et les travaux d’entretien.
Les travaux urgents sont ceux où la sauvegarde de l’immeuble entre en jeu: une canalisation collective à réparer, un mur qui menace de s'effondrer ou encore une panne de chauffage collectif en plein hiver. Ces travaux peuvent être initiés par le syndic sans avoir obtenu l’accord préalable des copropriétaires qu’il informera par courrier ou par affichage par la suite.
Les travaux d’amélioration correspondent aux travaux qui viennent ajouter à la copropriété un nouvel élément de confort : un ascenseur, un digicode ou un portail électrique. Comme le coût de ces travaux est important, il faut que la décision soit prise par les copropriétaires à la majorité lors de l’assemblée générale.
Les travaux d’entretien sont des interventions régulières pour que l’immeuble reste en bon état. Pour les petits entretiens : changement d’une ampoule, c’est le syndic qui en a l’initiative. Les plus gros travaux d’entretien nécessitent le vote en assemblée générale, il s’agit des travaux qui sortent du cadre normal d’intervention : peinture de la cage d’escalier, réfection de la toiture…
Comment savoir quels travaux sont prévus ?
Pour votre achat, vous allez chercher à savoir si des travaux sont prévus.
La loi Alur oblige désormais le vendeur à fournir un certain nombre de documents relatifs à la situation financière, l’état de l’immeuble et l’organisation de la copropriété.
Parmi ces documents, vous aurez accès aux trois derniers procès-verbaux des assemblées générales qui vous renseigneront sur les travaux décidés ou envisagés dans la copropriété.
Si le syndicat des copropriétaires dispose d’un fond de travaux, le propriétaire doit vous indiquer précisément le montant de la part du fond rattaché au lot et le montant de sa dernière cotisation versée.
Vous pouvez également lui demander un échéancier du programme pluriannuel des travaux qui ont été décidé par l’assemblée général.
Enfin sachez, qu’un document nommé l’état-daté qui doit vous être présenté avant la signature de l’acte authentique, récapitule les différentes informations obtenues en amont :
le montant des provisions sur charges prévues dans le budget prévisionnel
le montant des provisions restantes à verser pour les travaux qui ont été votés
le montant des avances de trésorerie (fonds qui constituent les réserves)
Qui paie quoi et quand ?
La règle est simple :
La loi indique que le montant des travaux est dû par la personne qui est copropriétaire au moment où les appels de fonds sont à régler. Cela signifie que le vendeur doit payer les travaux qui sont à devoir jusqu’au moment où la vente est notifiée au syndic par le notaire (après la signature de l’acte authentique). L’acheteur doit donc verser les sommes exigées après la vente.
De ce fait, en tant qu’acheteur, vous pouvez être amené à régler des travaux votés par le vendeur avant la vente mais dont le paiement intervient de façon échelonnée après la vente.
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En général, il est courant d’indiquer sur le compromis de vente que les travaux votés avant sa signature restent à la charge du vendeur. Il est également possible de préciser que les travaux votés entre le compromis et l’acte authentique seront à votre charge si vous recevez le pouvoir de représenter le propriétaire actuel à l’assemblée générale.
