Crédit immobilier : les taux d'intérêts vont-ils encore grimper ?

Pour financer l’achat de leur maison ou appartement, de nombreux particuliers passent par le crédit immobilier. Ce dernier permet à une banque de prêter une somme d’argent à un client qui paie une partie du prêt + des taux d’intérêts qui représentent un pourcentage du crédit immobilier. Les taux d’intérêts, ou taux d’emprunt, ont largement augmenté ces derniers mois : en octobre ils sont autour des 2%, toute durée confondue, là où ils gravitaient autour de 1% en 2021. Le taux d’emprunt est déterminant pour les acheteurs car plus le pourcentage est haut, plus le coût du crédit immobilier est élevé.

Les taux d’intérêts du crédit immobilier continuent de croître mais jusqu’où l’envolée des taux pourrait-elle aller ? 

En octobre 2022, le taux d’emprunt moyen d’un crédit immobilier est de 2,25% et les taux considérés comme “très bons” avoisinent les 1,73%. 

Plus en détail, les taux d’intérêts actuels pour un crédit immobilier sont les suivants : 

Les taux d’octobre 2022 peuvent paraître assez élevés après les taux historiquement bas de janvier 2021. En effet, à cette période le taux d’intérêts moyen était de 1% et un très bon taux d’intérêts était en dessous de cette barre-là. Ce qui veut dire qu’en un an, les taux d’emprunt des crédits immobiliers ont plus que doublé. 

Pourquoi les taux du crédit immobilier ont-ils autant augmenté ? Les raisons sont nombreuses. D’abord, la remontée des taux d’intérêts a commencé en janvier 2022 pour clore une période dorée pour les projets immobiliers (durant la pandémie, les projets ont été encouragés par des taux d’intérêts artificiellement bas). Cette phase de relance a pris fin en janvier 2022, ce qui a déclenché une remontée des taux. Puis, la guerre en Ukraine amorcée en février 2022 a eu un effet accélérateur : les anticipations se sont montrées pessimistes et les banques ont commencé à être plus frileuses. Ces dernières ont en effet redouté une recrue d’essence des défauts de paiement de la part de certains dossiers fragilisés par l’inflation. À noter aussi que les banques empruntent elles-mêmes à d’autres institutions financières (comme la Banque de France par exemple) et que le taux auquel elles empruntent a été relevé entre 2021 et 2022. Les banques ont alors répercuté cette hausse sur les taux qu’elles pratiquent. Dans ce contexte, les banques ont renforcé leurs exigences, notamment en rehaussant leur taux d'emprunt et en demandant des apports plus conséquents.  

Récap : En une année, les taux d’intérêts sont passés de 1% à 2,25%, ce qui signifie que le crédit immobilier coûte plus de deux fois plus cher aux emprunteurs que l’année dernière. Cependant, cette donnée est une moyenne qui inclut l’ensemble des prêts accordés, crédit immobilier à court et long terme confondus, ce qui enfle le taux moyen. Il faut également garder à l’esprit que le taux d’un crédit immobilier s'applique en fonction du dossier de l’emprunteur, de très bons dossiers peuvent encore emprunter à moins de 2% (source : Pretto). Aussi, la mise en concurrence des banques peut permettre de négocier des taux plus intéressants. 

Selon l'Observatoire Crédit logement (CSA), le taux moyen pour un crédit immobilier pourrait grimper jusqu’à 2,80% en juin 2023, avant de baisser en fin d’année. Le taux d’emprunt moyen tomberait ainsi à 2,45%, puis il se stabiliserait au début de l’année 2024. 
Toutefois, ces anticipations sur le crédit immobilier ne sont qu’indicatives, elles dépendent de l’inflation et des politiques économiques françaises et européennes qui sont amenées à évoluer. 

Avec la hausse du taux de crédit immobilier, la capacité d’emprunt des acheteurs se rétracte. Si cette hausse se poursuit, certains acheteurs devront soit se résigner à acquérir une surface plus petite, soit à remettre leur projet d’achat à plus tard. La hausse du taux de crédit immobilier pourrait ainsi rebattre certaines cartes : les prix des moyennes et grandes surfaces pourraient baisser -car elles attireraient moins d'acheteurs- tandis que le prix des petites surfaces serait susceptible d’augmenter par le phénomène inverse. 

Attention toutefois, cette approche n’est qu’hypothétique car les taux du crédit immobilier comme les prix du m2 dépendent de nombreux paramètres susceptibles de changer. Il faut aussi garder à l’esprit que les prix suivent une tendance baissière depuis quelques mois et que les taux d’emprunts, encore raisonnables, sont plafonnés par le taux d’usure qui est régulièrement réévalué. 

Cette augmentation du taux d’emprunt du crédit immobilier à moyen terme inquiète les acquéreurs potentiels qui craignent pour leur capacité d’emprunt. Dans ce contexte, deux possibilités s’offrent aux acquéreurs pour acheter un bien par le biais d’un crédit immobilier. 

Les acheteurs peuvent emprunter sur une période plus longue, ce qui leur permettra de réduire le montant de leurs mensualités. Cette réduction a deux avantages principaux : 

Cependant, il faut garder à l’esprit que les taux d’intérêts sont plus élevés pour les crédits à long terme. 

💡Le saviez-vous ? La durée moyenne du crédit immobilier souscrit par des particuliers a augmenté ces dernières années : elle est passée de 13,6 ans en 2011 à 20,3 en 2022. 

Pour acheter un bien avec un crédit immobilier, les acquéreurs peuvent également se tourner vers des biens plus petits. En se séparant de quelques m2, les acheteurs peuvent se délester d’une certaine somme (notamment dans les villes où le prix du m2 est élevé). Cela permettrait de compenser l’augmentation du taux d’emprunt car la somme que l’acheteur paierait serait moins élevée (car le paiement du crédit immobilier=paiement d’une partie du montant emprunté + montant emprunté x taux d’emprunt). 

Dans ce contexte, il est primordial d’être bien accompagné pour son projet immobilier.