Les grandes villes où investir dans un logement étudiant

Dans un contexte de chute des prix du marché immobilier investir dans un logement étudiant n’a jamais été aussi intéressant. Il s’agit d’une stratégie pertinente pour plusieurs raisons : une demande stable (nombre croissant d’étudiants cherchant un logement proche de leur établissement d’enseignement), des revenus réguliers (baux souvent signés pour une période minimum d’un an), baux sécurisés (les étudiants locataires sont souvent soutenus financièrement par leurs parents ou leurs tuteurs) mais aussi une gestion simplifiée (si votre propriété est située à proximité de l’établissement d’enseignement, vous pourrez peut-être gérer vous-même les opérations de location et d’entretien ce qui peut réduire les coûts de gestion).

De plus, selon les données du ministère de l’enseignement supérieur et de la Recherche, le nombre d’étudiants ne cessent d’augmenter face à une offre d’appartement insuffisante créant ainsi une tension locative des logements étudiants importante.

Cependant comme pour tout investissement immobilier, il est important de faire des recherches approfondies sur le marché local avant de se lancer. On s’en charge pour vous ! 

Peu importe la ville dans laquelle vous souhaitez réaliser un investissement étudiant, certains critères doivent être pris en compte. Tout d’abord il est important que la ville soit attractive. Ici cela signifie qu’il faut une population étudiante importante mais surtout grandissante. Selon la ville, il y aura plus d’étudiants locaux, internationaux, jeunes ou doctorants. La ville est également attractive selon les formations qu’elle peut proposer. Il faut donc regarder l’offre de formation sur le territoire où vous voulez investir mais également la réussite des établissements universitaires et scolaires. L’un des critères les plus importants est également la vie étudiante. La ville est-elle à majorité étudiante ? Vit-elle le soir ? Propose-t-elle une offre culturelle importante avec des musées, un accès au pass culture, des aides sociales… En dehors des cours, il y a également les conditions de vie. Cela comprend donc les dépenses pour l’offre de logement, l’offre de transport mais également le nombre d’équipements sportifs ou encore la surface des parcs et des jardins publics. Finalement il s’agit de tout ce qui permet un cadre de vie agréable et un coût de la vie abordable. Enfin, l’emploi ou le dynamisme économique sont également l’un des critères essentiels. Après avoir obtenu son diplôme, l'objectif reste de trouver un emploi. Il peut également s’agir d’emplois saisonniers ou étudiants réalisés en même temps que le cursus de l’étudiant. 

Après évaluation de tous ces critères nous pouvons donc voir quelles villes se démarquent dans l’investissement locatif étudiant et pourquoi. 

La capitale girondine s’est toujours distinguée par son offre culturelle et son dynamisme de l’emploi. Il s’agit d’une ville avec de nombreux bars et restaurants mais également associations et lieux culturels. Son climat y est favorable et sa proximité avec l’Océan non négligeable. Tout d’abord, Bordeaux est très attractive avec une forte évolution du nombre d’étudiant chaque année (+31% ces 10 dernières années avec une importante part d’internationaux et de doctorants). Pour ce qui est de la formation, Bordeaux s’oriente principalement vers les écoles de commerce, le marketing ainsi que le digital. Elle compte également un nombre de 20 classes préparatoires aux grandes écoles et un très bon taux de passage en Licence (7/10 étudiants).  Pour ce qui est de la vie étudiante, de nombreuses initiatives culturelles sont présentes et l’offre culturelle y est très élevée. Bordeaux est également l’une des rares villes inscrite au patrimoine mondial de l’Unesco au titre d’ensemble urbain exceptionnel. 

Concernant le cadre de vie, les transports en commun y sont fortement développés ainsi que la mobilité douce. En effet, le prix de l’abonnement pour les transports pour les étudiant s’élève à environ 245€ et les transports de nuit sont fortement développés. Des équipements sportifs de qualité sont aussi présents. La création et le dynamisme autour de l’emploi y est très important. Bordeaux est presque recommandé à 95% par les étudiants pour y vivre ! Concernant le prix du café il se trouve généralement aux alentours de 2,20€ tandis que celui de la pinte de bière est d’environ 6,20€. 

L’investissement locatif à Bordeaux notamment dans les logements étudiants est un réel atout. Tout d’abord le rendement locatif s’élève en moyenne à plus de 6% par an ! Le rendement locatif est un ratio qui permet de mesurer les revenus que rapporte un bien en location par rapport à son prix d'achat. Son but est donc de déterminer si votre projet est rentable ou non. Ici, le rendement locatif de Bordeaux est plus que rentable, ce dernier peut même atteindre les 7% pour un appartement en colocation par exemple. 

Bordeaux est également l’une des villes avec un ratio propriétaire-locataire très favorable à l’investissement immobilier. 31% des Bordelais seulement sont aujourd’hui propriétaires de leur résidence. Cela permet donc de soutenir la demande locative puisque plus de 60% de la population bordelaise s’avère être locataire. De plus, la population bordelaise est représentée à plus de 17% par les étudiants ce qui favorise largement l’investissement locatif étudiant. En effet, cela assure une forte demande pour la location d’appartements de petites surfaces ou bien les colocations pour les logements disposant de plusieurs pièces. Cette ville est classée au palmarès général des villes avec le plus d’étudiants. La gestion locative y est donc plus aisée du fait d’un nombre conséquent d’étudiants en recherche d’appartement (+132 000 étudiants en 2022). 

Enfin, il faut compter environ 573€/mois pour le prix d’un studio, le prix moyen à l’achat est d’environ 4893€/m2 et le prix moyen locatif est de 16€/m2/mois.

Nantes, capitale des Pays de la Loire, est un peu mise de côté ces derniers temps, pour autant elle n’en reste pas moins attractive. En effet, l’évolution du nombre d'étudiants à Nantes ne cesse d’augmenter. La densité de l’offre de formation est forte avec une tendance pour le secteur du commerce, vente, marketing ainsi que du digital, informatique, multimédia et enfin de l’art, audiovisuel et culture. Nantes se distingue principalement par son offre de classes préparatoires aux grandes écoles. En effet, elle se compose de plus de 21 classes préparatoires classées au-dessus de la moyenne nationale dans le palmarès 2022 de l'Étudiant. En ce qui concerne la vie étudiante, 5 personnes sur 10 en 2021 s’avéraient être un étudiant. De plus l’offre culturelle y est très élevée avec de nombreux festivals, de salles de spectacles ainsi que de monuments historiques. Les initiatives culturelles sont elles aussi nombreuses. Pour ce qui est du cadre de vie, Nantes se différencie par ses transports gratuits le week-end et la possibilité de sortir grâce au service Luciole, un transport de nuit proposé le jeudi et le samedi jusqu’à cinq heures du matin. La caractéristique particulière de ce service est que vous pouvez demander au chauffeur de s’arrêter entre deux arrêts pour descendre au plus proche de chez vous. Le climat est évalué comme excellent ainsi que l’offre de logement qui est plutôt abordable pour un étudiant. De nombreux parcs et jardins arborent la ville de Nantes et certaines infrastructures telles que la patinoire ou encore la piscine appliquent des tarifs préférentiels, permettant ainsi d’accéder à des infrastructures à moindre prix. Le coût moyen d’un abonnement aux transports est de 224€/an. En termes d'emplois, Nantes propose une offre d’emplois plutôt satisfaisante avec un grand dynamisme. Enfin Nantes est très fortement recommandée par les étudiants (à plus de 90%) notamment avec une ambiance très conviviale et un accès au sport facilité. Enfin le prix d’un café est d’environ 1,79€ et celui d’une pinte de bière est de 5,17€. 

Nantes compte près de 300 000 habitants, elle est la 6ème commune la plus importante de France et devient la 8ème zone la plus peuplée du pays si on compte son agglomération (plus de 600 000 habitants). Le rendement locatif à Nantes s’élève à plus de 4,2% par an ce qui est un pourcentage très intéressant. 

Le ratio propriétaire-locataire constitue aussi l’un des avantages majeurs de Nantes puisque seulement 37% de la population s’avère être propriétaire contre plus de 61% de locataires. De plus, concernant le nombre d'étudiants, il ne cesse d’augmenter avec plus de 135 000 nouveaux étudiants en 2022.  

Enfin le prix moyen d’un studio est affiché à 470€/mois, le prix moyen à l’achat est de 4078€/m2 et le prix moyen du locatif est de 13€/m2.

Lyon, ville des Lumières, ne cesse de conquérir des cœurs. En effet, cette ville grimpe dans les classements et se veut de plus en plus attractive et dynamique. Lyon est l’une des villes où le loyer augmente vite et fort. Cela pousse de plus en plus d’investisseurs à s’y intéresser. Sur 10 ans, Lyon a connu une augmentation de son nombre d’élèves supérieur à 39 984, il s’agit d’une hausse considérable (+30%). Pour ce qui est de la formation, Lyon propose une offre dite “moyenne” mais cependant valorisée par son nombre de classes préparatoires aux grandes écoles qui s’élèvent à plus de 40. Lyon se distingue notamment dans les filières : commerce, digital et art. Pour ce qui est de la vie étudiante, l’offre culturelle est très élevée avec plus de 550 000 visiteurs dans les musées et 1 site classé au patrimoine mondial de l’Unesco. De plus, les initiatives locales sont nombreuses. Pour ce qui est du cadre de vie, les transports et la mobilité sont très avantageux avec un prix annuel des transports pour les étudiants d’environ 250€ mais également une offre de transport de nuit assurée au minimum de minuit à 4h du matin. Concernant l’emploi il y est très dynamique et les étudiants recommandent Lyon à plus de 97% grâce notamment à son ambiance conviviale et sa qualité de vie. Concernant le prix de l’espresso et de la pinte de bière ils sont affichés respectivement à 2€ et 5,85€

Lyon, ville qui ne cesse d’attirer les investisseurs se trouve aujourd'hui à la 2ème place du palmarès des villes françaises où investir. Elle compte plus de 530 000 habitants (troisième ville de France) et sa croissance démographique augmente de plus de 4% par an. 

Véritable carrefour de l’Europe, Lyon affiche un rendement locatif de 3,3%/ an en moyenne.

Son ratio propriétaire-locataire est plus que bon avec 34% seulement de propriétaires contre 63% de locataires. De plus, Lyon accueille chaque année plus de 190 000 nouveaux étudiants. 

Ainsi, il faudra compter en moyenne 580€/mois pour le prix moyen d’un studio, 5052€/m2 pour le prix d’achat et 17€/m2 pour le prix moyen locatif par an.

Paris est aujourd’hui l’une des villes les plus attractives de France pour les étudiants. En effet, cette dernière possède une très forte attractivité. Qu’il s’agisse d’étudiants internationaux ou non, elle compte de nombreux doctorants mais surtout une évolution relative du nombre d’étudiants sur 10 ans supérieur à 19%. Paris propose une offre de formation importante avec plus de 11 000 formations (toute catégorie confondue). Les filières les plus représentées sont le commerce, la vente, le marketing, le digital, l’informatique, le multimédia et les écoles de commerce. Elle offre également de nombreuses formations très sélectives telles que les classes préparatoires aux grandes écoles. Concernant la vie étudiante, plus de 3 personnes sur 10 de la population parisienne s'avèrent être étudiantes. L’offre culturelle est impressionnante avec plus de 11 113 493 visiteurs de musée en 2022, plus de 14 musées gérés par l’établissement public Paris Musées, mais aussi un accès facilités via de nombreuses aides : cartes culturelles, opérations spécifiques d’accueil des étudiants … Pour ce qui est du cadre de vie, Paris dispose d’un accès aux transports en commun simplifiés avec de nombreux métros, bus, RER. Le climat à Paris est tempéré et la ville développe de plus en plus de pistes cyclables et favorise la mobilité douce. Cette ville détient également des infrastructures hospitalières nombreuses tout en réunissant des médecins très qualifiés. 

L’emploi y est également favorisé avec une offre importante et variée ainsi qu’un taux de chômage plutôt bas à titre de comparaison avec le reste de la France. Les étudiants eux-mêmes recommandent Paris à plus de 80%. 

Enfin il faudra compter un minimum de 3€ pour un café et 6€ pour une pinte de bière. 

Paris, capitale de l’amour et de la mode, est l’une des villes les plus attractives. En effet, même si son rendement locatif est légèrement moins élevé (environ 3%/an), l’investissement n’en est pour autant pas moins intéressant. Paris est l’une des villes ayant l’un des marchés immobiliers les plus stables du fait d’une offre largement inférieure à la demande exponentielle de logement. La tension locative est donc maximale. De plus, le ratio propriétaire - locataire est de respectivement 30% et 70%. Cela laisse donc la place à de potentiels investisseurs (même si la place se fait chère et rare). De manière générale, les studios et appartements de petite taille (T2-T3) séduiront de nombreux étudiants et jeunes actifs.  Investir dans des résidences étudiantes se démocratise également de plus en plus. Il suffit simplement que votre patrimoine immobilier se trouve au plus proche des écoles et des moyens de transport en commun. De plus, il vaut mieux privilégier un investissement dans la location meublée puisque la durée des baux varient énormément. Cette pratique implique souvent la recherche de nouveaux locataires mais elle permet de justifier un loyer plus élevé et donc plus rentable. Pour ce qui est du prix d’un studio, ce dernier est très variable selon l’arrondissement et le secteur dans lequel il se trouve, il varie généralement entre 600€ et 900€. Enfin, le prix moyen à l’achat est d’environ 10 081€/m2 et celui du locatif est de 30€/m2.

Marseille, 2ème métropole de France en termes de population, est souvent la ville où le climat y est très fortement valorisé. Entre beau temps, sable chaud et calanques, on ne peut lui résister. Avec une population étudiante qui ne cesse d’augmenter (+11% en 10 ans), une très forte part s’avère être doctorante. L’offre de formation à Marseille est considérée comme “moyenne” avec un axe particulièrement orienté vers la comptabilité, la gestion et les ressources humaines. L’offre proposée par les classes préparatoires aux grandes écoles y est aussi très présente et qualitative. La vie étudiante se compose d’une offre culturelle et d’initiatives locales très intéressantes et très nombreuses. On compte à Marseille plus de 555 000 visiteurs dans les musées. Les offres de logement et de transport permettent également de proposer un cadre de vie agréable. En effet, le coût moyen par an pour un étudiant d’un abonnement au transport est d’environ 160€ (baisse de plus de 55% par rapport à un abonnement sans réduction). Enfin, l’emploi y est très dynamique et la création d’emplois aussi. Finalement le prix d’un café est affiché à 2€ et celui de la pinte à 6,3€. Marseille est recommandé à 86% par les étudiants. 

Choisir Marseille c’est opter pour la seconde ville de France en nombre d’habitants mais également la troisième communauté urbaine. Marseille est une ville à très fort potentiel qui a débuté sa transformation depuis plus de 20 ans. En effet, elle connaît de très grandes rénovations urbaines et modernisations. Elle comprend des faibles coûts à l’achat (environ 3727€/m2) qui permettent d’atteindre des rendements locatifs plus élevés que dans d’autres villes (rendement locatif supérieur à 4%). De plus, Marseille a une population grandissante avec plus de 860 000 habitants en 2022. Le prix moyen d’un studio est d'environ 450€/mois et le prix moyen du locatif est de 15€/m2. La seule nuance à apporter à ces chiffres sont les écarts importants qui peuvent apparaître. Selon un arrondissement à l’autre les prix varient (1000€/m2 pour les zones les plus populaires contre 6000€/m2 pour les secteurs les plus recherchés). Cet écart élevé est à mettre en lien avec les fortes inégalités au sein de la ville. 

-Rendement locatif/an :  6%

-Prix moyen à l’achat/m2 : 4893€

-Prix moyen locatif/m2 : 16€

-Prix moyen d’un studio/mois : 573€

-Rendement locatif/an :  4,2%

-Prix moyen à l’achat/m2 : 3727€

-Prix moyen locatif/m2 : 15€

-Prix moyen d’un studio/mois : 450€

-Rendement locatif/an : 4,2%

-Prix moyen à l’achat/m2 : 4078€

-Prix moyen locatif/m2 : 13€

-Prix moyen d’un studio/mois : 470€

-Rendement locatif/an :  3,3%

-Prix moyen à l’achat/m2 : 5052€

-Prix moyen locatif/m2 : 17€

-Prix moyen d’un studio/mois : 580€

-Rendement locatif/an :  3%

-Prix moyen à l’achat/m2 : 10 081€

-Prix moyen locatif/m2 : 30€

-Prix moyen d’un studio/mois : 600-900€

Concrètement, investir dans un logement étudiant reste une décision importante dans votre vie. Les indicateurs les plus importants à prendre en compte sont : une demande élevée de la part des étudiants, une grande population étudiante, un investissement attractif à long terme, un potentiel de location saisonnière (en plus de la location à l’année, louer votre propriété pour une courte durée peut également s’avérer très avantageux et augmenter vos revenus pendant les périodes de forte affluence touristique) mais également une évolution des besoins en logement (les étudiants recherchent souvent des logements plus petits et abordables ce qui peut permettre d’accéder à un marché immobilier plus abordable.)