Comment fixer le prix d'un loyer ?

Si le loyer d’une location vide ou meublée peut être fixé librement par le propriétaire bailleur, ce dernier est tout de même tenu de respecter certaines contraintes, notamment si son bien se situe dans une zone dite « tendue ». Comment fixer le prix d’un loyer ? En quoi consiste l’encadrement des loyers à la location en zone tendue ? Comment calculer son loyer maximum autorisé ? Existe-t’il une calculette pour le loyer Pinel ? Hosman répond à toutes vos interrogations. 

Toute la difficulté réside à déterminer quel est le loyer le plus juste pour vous et pour votre locataire. En effet, un loyer juste vous permettra d’optimiser votre rendement locatif tout en vous assurant de trouver rapidement des candidats à la location afin que votre logement ne reste pas vide.

Pour déterminer le prix à la location d’un bien, vous devez prendre en compte tous ses aspects, positifs comme négatifs. Parmi eux : la situation géographique (accès aux transports, magasins, écoles…), la surface habitable, les commodités internes (location meublée ou non, état général du bien…), ses commodités externes (ascenseur, gardien, interphone…) ou encore sa consommation énergétique évaluée par le diagnostic de performance énergétique. Vous vous demandez comment fixer le prix d’un loyer ? N’hésitez pas à comparer les points forts et les points faibles de votre bien immobilier avec ceux des biens mis en location dans le voisinage, cela vous permettra de vous aider à situer objectivement votre bien sur le marché locatif et vous renseigner sur les prix que vous pouvez pratiquer. 

Comment calculer le prix d’un loyer en fonction de son rendement locatif ? Pour compléter l’évaluation du prix du loyer, il est en effet intéressant de déterminer quel est votre rendement locatif, notamment si vous avez un crédit immobilier à rembourser pour le logement concerné. L’objectif est évidemment que le montant du loyer corresponde le plus possible au montant de vos mensualités de remboursement. Pour calculer son loyer maximum, il est nécessaire de déterminer quel est le taux de rentabilité brute de votre bien. Calculer son loyer maximum revient donc à calculer le montant annuel des loyers, diviser cette somme par le prix du logement et multiplier le résultat par 100 pour obtenir un pourcentage.

Parmi tous les critères pour déterminer le prix d’un loyer, un facteur est vraiment déterminant : la situation géographique de votre bien. En effet, en fonction de son emplacement, le logement mis en location peut être soumis à certaines réglementations telles que l’encadrement des loyers ou le plafonnement des loyers. 

En France, certaines communes sont tenues d’appliquer la loi Alur sur l’encadrement des loyers. Ce dispositif a pour objectif de favoriser l’accès au logement et de limiter les hausses de prix abusives dans les grandes métropoles françaises situées en « zone tendue ». Il s’agit de villes où le marché de l’immobilier est déséquilibré à cause d’une explosion de la demande comparé à l’offre, à l’instar de la ville de Paris, Bordeaux, Lille, Marseille, Toulouse... Alors comment fixer le prix d’un loyer avec la loi Alur ? En zone tendue, un propriétaire bailleur a le droit de fixer librement le prix du loyer lorsqu’il loue le bien pour la première fois. Par contre, en cas de changement de locataire, il ne peut pas augmenter son loyer et doit appliquer le même montant que précédemment. En effet, le loyer est révisable uniquement à chaque anniversaire de la date de signature du bail en cours. Il existe néanmoins des exceptions, notamment s’il s’agit de la remise en location d’un bien inoccupé durant plusieurs mois.

Afin d’inciter à la construction de logements dans les zones tendues où la demande est plus forte que l’offre, le gouvernement a mis en place une série de dispositifs d’incitation fiscale à destination des particuliers. Parmi eux, le dispositif Pinel qui incite les particuliers à réaliser des investissements locatifs dans le neuf en contrepartie d’une défiscalisation immobilière de 12, 18 ou 21% du prix du bien selon le nombre d’années durant lesquelles les acheteurs s’engagent à louer le bien. Néanmoins en fonction de la zone où le bien est situé, le propriétaire est tenu de respecter un plafond de loyer révisé tous les ans au 1er janvier de l’année, sachant que les plafonds de loyers exigés par la loi sont inférieurs de 10 à 15% comparé aux prix pratiqués sur le marché. Comment fixer le prix d’un loyer dans ce cas ? Il existe une calculette de loyer Pinel en ligne disponible sur le site www.cohesion-territoires.gouv.fr qui permet de calculer son loyer maximum autorisé. Cette calculette de loyer  Pinel permet entre autres de vérifier si la commune où se situe son bien est éligible au dispositif, d’estimer sa réduction d’impôt et de calculer son loyer maximum.   

Propriétaire bailleur, vous vous demandez comment fixer le prix d’un loyer ? Sachez que dans certaines villes, il faudra tenir compte du plafonnement des loyers instauré par la loi Elan. C’est le cas à Paris, Lille, Lomme, Hellemmes et plusieurs villes de la région parisienne comme La Courneuve, Saint-Denis, Aubervilliers, Villetaneuse, Saint-Ouen, Stains ou encore Épinay-sur-Seine. En effet, dans ces villes, le loyer ne doit pas dépasser, sauf exceptions, un plafond appelé « loyer de référence majoré ». En cas de non-respect de la réglementation, le propriétaire bailleur encourt des sanctions pouvant aller jusqu’à une amende de 5 000 euros et une condamnation à ramener le loyer à son juste niveau. À noter que d’autres villes françaises ont candidaté au plafonnement des loyers, dont Bordeaux, Montpellier, la métropole de Grenoble, les villes de Grand Orly Seine Bièvre et encore d’autres villes de la région parisienne comme Noisy-le-Sec, Montreuil, Bobigny, Les Lilas, Le-Pré-Saint-Gervais, Pantin, Bagnolet, Bobigny, Bondy ou Romainville.