Baisse du prix immobilier Paris : où en sommes-nous ?
Par Natacha
Sales @ Hosman
Lecture : 7 min
26 janvier 2023
Depuis quelques semaines, les prix de l'immobilier à Paris sont en baisse. Certains experts s'attendent même à une baisse des prix de l'immobilier à Paris qui va s'installer. Allons nous repasser sous la barre symbolique des 10 000€ du m2 ? Pourquoi les prix baissent à Paris ? Quelles sont les conséquences pour les propriétaires de biens immobiliers et pour les acheteurs ? Vraie opportunité ou mauvaise nouvelle ? Hosman répond à vos questions.
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Baisse prix immobilier Paris : le prix du m2 baisse toujours en janvier 2023
Baisse immobilier Paris : le recul continue en janvier 2023
Après une période de stagnation inédite due aux différentes périodes de confinement, les prix du mètre carré à Paris amorcent bien une baisse historique sur le prix de l'immobilier et ce, sur l'ensemble des arrondissements parisiens. On estime que depuis 3 mois, la baisse des prix de l'immobilier à Paris atteint -1,4%.
La barre des 10 000 euros du m2, largement dépassée au premier semestre 2022, se rapproche doucement : aujourd'hui, les appartements en vente à Paris affichent en moyenne un prix au m2 de 10 330 euros.
La baisse des prix à Paris va-t-elle perdurer sur les prochains mois ?
Il y a peu de chances de croire que les prix vont repartir à la hausse sur les prochaines semaines et ce, pour pour plusieurs raisons : on attend une hausse des taux d'emprunt immobilier dans les prochaines semaines. La hausse des taux a un effet direct sur les prix de l'immobilier puisque les acheteurs peuvent emprunter moins d'argent, ils ont moins de pouvoir d'achat et cela tire les prix de l'immobilier à Paris à la baisse. L'inflation galopante accélère également le processus.
Baisse immobilier Paris : comment expliquer la baisse des prix ?
La baisse des prix de l’immobilier à Paris est également due à la remontée des taux d’intérêt et à l'inflation
Avec l’augmentation des taux d’intérêt, les acheteurs ont une capacité d’emprunt plus faible (ils peuvent emprunter moins d’argent qu’ils pouvaient le faire quelques années plus tôt). Si les conditions d’octroi de crédit sont plus difficiles et que les taux sont plus élevés, moins d’acheteurs peuvent obtenir un prêt. En disposant d’une somme plus faible pour l’acquisition de leur bien (un pouvoir d’achat moins important), les acheteurs concernés négocient davantage avec les vendeurs pour que le prix du logement baisse.
Compte tenu du nombre important d’acheteurs, les négociations à la baisse existent mais restent proportionnellement faibles. Il n’y a donc pas de retournement de marché et c’est bon signe, les prix baissent mais ce de manière plus légère.
La baisse des prix de l’immobilier à Paris est en partie due à une vigilance plus accrue de la part des acheteurs
Depuis 2 ans, les acheteurs à la recherche de biens immobiliers portent plus d’attention à la qualité du logement qu’ils visitent. Ils passent davantage de temps à examiner le bien et à en pointer les défauts. Ces derniers ont plus d’importance dans le passage à l’acte d’achat des acheteurs : un bien défectueux a plus de mal à se vendre, ou est vendu moins cher qu’auparavant. On constate aussi que les acheteurs ont moins peur de manquer des offres et achètent moins facilement s’ils n’ont pas de coup de cœur. Le fait que les acheteurs soient plus regardants sur les défauts des biens et qu’ils ressentent moins de pression à l’achat font que les prix baissent (car la compétition entre vendeurs pour l’achat d’un bien s’affaiblit, les vendeurs ont donc intérêt à baisser le prix de vente de leur bien pour rendre celui-ci plus attractif). Comment vendre un bien avec des défauts ?
La baisse des prix du mètre carré à Paris est aussi causée par des réglementations sur la rénovation énergétique
Adoptée en 2017, la Loi Climat et Résilience a de nombreux impacts sur le marché immobilier. Visant à réduire les déperditions énergétiques, cette loi dispose d’un panel de mesures pour pousser la rénovation énergétique. Conformément à cette loi, il est désormais interdit qu’un propriétaire de passoire thermique augmente ses loyers entre deux propriétaires (une passoire thermique est un bien dont les déperditions énergétiques sont fortes, DPE F ou G). Dans certains cas, cette mesure remet en cause la rentabilité d’investissements locatifs (lorsque des biens sont achetés pour être mis en location), d’autant plus dans un contexte inflationniste (car les recettes ne suivent pas la hausse générale des prix). La Loi Climat et Résilience dispose aussi qu’il soit interdit, dès janvier 2023, de louer des biens trop énergivores. Comment améliorer sa note DPE avant une vente ?
Les travaux de rénovation énergétique étant très onéreux, certains propriétaires préfèrent vendre leur bien plutôt que d’entamer des travaux. Les prix de vente de ces biens sont, pour la plupart, revus à la baisse pour pouvoir être vendus (compte tenu de la vigilance des acheteurs plus accrue).
Baisse des prix à Paris : les prix du mètre carré à Paris et par quartier
En janvier 2023, les prix de l’immobilier par quartier sont les suivants à Paris :
1er arr : 13 164€ / m² (+0,4% en 3 mois)
2e arr : 11 6750€ / m² (-1,7% en 3 mois)
3e arr : 13 207€ / m² (-0,6% en 3 mois)
4e arr : 13 370€ / m² (-1,5% en 3 mois)
5e arr : 13 5970€ / m² (+0,4% en 3 mois)
6e arr : 14 7750€ / m² (-3,1% en 3 mois)
7e arr : 15 250€ / m² (-1,4% en 3 mois)
8e arr : 11 960 € / m² (-2,3% en 3 mois)
9e arr : 11 676€ / m² (-1% en 3 mois)
10e arr : 9 891€ / m² (-2,8% en 3 mois)
11e arr : 10 389€ / m² (-1,8% en 3 mois)
12e arr : 9 6400€ / m² (-1,7% en 3 mois)
13e arr : 9 373€ / m² (-0,5% en 3 mois)
14e arr : 10 530€ / m² (+1,8% en 3 mois)
15e arr : 10 611€ / m² (-0,,6% en 3 mois)
16e arr : 11 626€ / m² (-0,5% en 3 mois)
17e arr : 11 051€ / m² (-1,5% en 3 mois)
18e arr : 9 598€ / m² (-3,4% en 3 mois)
19e arr : 8 780€ / m² (-2,0% en 3 mois)
20e arr : 9 045€ / m² (-1,4% en 3 mois)
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Baisse prix immobilier Paris : les voyants sont-ils au rouge pour le marché immobilier parisien ?
Cette baisse des prix du mètre carré à Paris est-t-elle de mauvaise augure pour le marché parisien ?
Voyant vert : le nombre d’acheteurs augmente sur le marché parisien
Malgré l’augmentation des taux d’intérêts et l’inflation, les acheteurs sont toujours présents sur le marché immobilier parisien, leur nombre a même augmenté entre novembre et janvier 2023. Cela se mesure par l’indice de Tension Immobilière (ITI). Cet indicateur fait le ratio entre le nombre de biens immobiliers à vendre et le nombre d’acheteurs. En novembre, l’ITI de Paris était de 21%, aujourd'hui il est à 25% ce qui veut dire que le volume d’acheteurs est supérieur de 25% au nombre de biens à vendre. C'est un très bon signe de reprise du marché, pour rappel on considère qu'un marché est dynamique dès 5%.
Pourquoi l’ITI à Paris reste aussi élevé ?
L’augmentation du nombre d’acheteurs à Paris est en partie due à la baisse d’attractivité des maisons en Île-de-France. Avec la crise du Covid-19, un certain nombre de parisien a quitté la capitale pour s’installer dans des villes voisines. Entre le besoin d’espace ressenti pendant des confinements successifs et des prix au m2 moins élevés en banlieue, les maisons des villes proches de Paris ont eu le vent en poupe. Or, les mesures prises durant la pandémie -notamment le télétravail- tendent à se réduire et font que certains parisiens reviennent à la capitale. Par cela, les prix des maisons de banlieue baissent et la demande d’appartements à Paris repart à la hausse.
Comment compenser la baisse des prix du mètre carré à Paris ?
Faire des économies sur ses frais d'agences
Les fluctuations du marché immobilier ne sont pas maitrisables. En tant que vendeur ou acheteur on ne maîtrise ni les prix de vente, ni les taux d'intérêt bancaires qui pour autant ont un vrai impact sur la rentabilité d'un projet. En revanche, un élément peut être maîtrisé : les coûts annexes d'une vente ou d'un achat immobilier, comme celui des frais d'agences immobilières. Et bonne nouvelle pour les porteurs de projets immobiliers, aujourd'hui il est possible de vendre un bien en France en payant un tarif fixe à une agence, tarif qui est donc par définition bien moins élevé qu'une commission en pourcentage.
Estimer correctement son bien immobilier pour ne pas risquer de le "cramer" sur les portails
Bien que le terme ne soit pas très élégant, "cramer son bien immobilier" sur les portails est un fait bien connu des propriétaires et des agences immobilières. Cramer son bien, c'est le publier sur les portails immobiliers à un prix de vente bien trop élevé par rapport à sa valeur réelle en espérant le coup de coeur lors d'une visite et/ou une marge de négociation faible. Mais dans les faits, faire ça entraine une seule chose : aucune visite sur le bien car les acheteurs renseignent un prix maximum sur les portails, si vous êtes au-dessus, ils ne le verront pas. Pas de visites, c'est un bien qui reste longtemps publié, on doit alors procéder à une baisse de prix qui est visible par les acheteurs. Le bien est ainsi publié longtemps, a subi une ou plusieurs baisses de prix, les acheteurs se disent qu'il y a un loup, ils ne se déplacent pas : le bien est invendable ou alors a un prix bien inférieur que ce que le vendeur aurait pu toucher en le mettant en vente dès le début au bon prix.
Pour éviter cette situation, faites appel à un expert qui viendra estimer et vous conseiller sur la meilleure stratégie de vente
Estimez votre bien par un expertQuel type de bien souhaitez-vous vendre ?
La baisse des prix du mètre carré à Paris en quelques chiffres
En janvier 2023 prix au mètre carré est de 10 330€
Baisse prix immobilier Paris : 4,6% en 2 ans
Baisse prix immobilier Paris : cette baisse est à relativiser car, biens qu’amoindris, les prix demeurent élevés et les acheteurs sont très présents sur le marché
Baisse immobilier Paris : 3 causes qui entrent en compte
L'inflation et la hausse des taux d'emprunt immobilier qui tirent le pouvoir d'achat vers le bas
Le comportement des acheteurs (plus attentifs aux défauts des biens qu’auparavant) qui négocient plus facilement les prix
Les réglementations sur la rénovation énergétique (notamment avec la Loi Climat et Résilience)
Baisse immobilier Paris : comment pallier la baisse des prix ?
Choisir d’être accompagné par une agence immobilière à tarif fixe pour faire des économies tout en étant épaulé
Bien estimer son bien pour vendre rapidement avant que la baisse des prix soit trop importante
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