Lorsque le vendeur et l'acheteur sont parvenus à un accord sur la vente d'un bien immobilier, ils peuvent signer un compromis de vente avant la signature de l'acte de vente définitif.  Une fois ce compromis signé, vous disposez d’un délai pour vous permettre de réfléchir à toutes les implications de votre choix. Il s'agit d'une garantie importante puisqu’elle vous donne la possibilité de mûrir une décision qui peut être difficile à prendre.

Après la signature du compromis de vente, la loi permet à l’acquéreur du bien immobilier de se rétracter pendant 10 jours, et ce sans justification et sans avoir à dédommager le vendeur. Ce délai de 10 jours est appelé « délai de rétractation ». L’acheteur a alors la possibilité d’acheter un autre bien ou tout simplement de reporter son projet d’achat immobilier à une date ultérieure. 

Le dépôt de garantie, versé par l’acheteur au moment de la signature du compromis, doit lui être restitué en totalité, sous un délai de 21 jours, à compter du lendemain de la date de la rétractation. 

Il faut préciser que si le compromis de vente a été envoyé à l’acquéreur par lettre recommandée, le délai de rétractation de 10 jours court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre de rétractation recommandée avec avis de réception (LRAR). Si le compromis de vente a été remis en main propre, le délai de rétractation de 10 jours débute le lendemain de la remise directe en main propre par le notaire ou l’agent immobilier qui se charge de la vente.

Il est important de prendre son temps pour lire les termes du compromis de vente. En effet, le calcul du délai de rétractation n’est pas si simple qu’il n’y paraît. Tout d’abord, il faut savoir que le décompte de la période de rétractation ne commence que le lendemain du jour où le compromis vous a été officiellement notifié. Cette notification peut prendre plusieurs formes. Elle peut se faire dès la signature du document si celle-ci est réalisée en présence d’un notaire, par courrier recommandé avec accusé de réception ou encore par acte d’huissier.

Il faut aussi noter que le délai de rétractation de dix jours inclut non seulement les jours ouvrables (du lundi au samedi inclus), mais aussi les dimanches et les jours fériés. Une exception toutefois, si la période de rétractation s’achève un dimanche ou un jour férié, alors le délai est prolongé jusqu'à la fin du premier jour ouvrable suivant (article 642 du Code de procédure civile).

Autre précision de taille, le délai de rétractation ne peut pas commencer avant que le vendeur ne vous ait fourni l’ensemble des pièces obligatoires dans le cadre d’une transaction immobilière (titre de propriété, identité et situation matrimoniale des intéressés…). 

Pour renoncer à son achat immobilier pendant le délai de rétractation de 10 jours, l’acheteur doit envoyer un courrier recommandé avec avis de réception. C’est la date d’expédition de la lettre recommandée qui est retenue pour vérifier si le délai de rétractation légal de 10 jours est respecté. 

Que l’acheteur se rétracte pendant le délai de rétractation de 10 jours ou en faisant jouer une condition suspensive, les sommes versées doivent lui être intégralement restituées, sans pénalités ni frais d'aucune sorte.

Par ailleurs, si vous avez décidé de revenir sur votre décision après l'acceptation de l'offre d'achat, et que vous savez d'ores et déjà que vous allez faire usage de votre droit de rétractation, le plus simple est d'en parler directement au notaire et au vendeur. Ce n'est dans l'intérêt de personne de rédiger et signer ce document en sachant que la vente n'ira pas à terme : le vendeur peut remettre immédiatement son bien en vente, et tout le monde gagne du temps !

Le délai de rétractation ne peut s’appliquer que dans le cas de transactions qui concernent un bien immobilier (maison ou appartement) à usage résidentiel. Peu importe que vous ayez signé un compromis ou une promesse de vente, vous pourrez exercer votre droit de rétractation de la même manière.

En revanche, la loi est différente dans le cas où vous souhaitez acheter un entrepôt, un box, un local professionnel ou commercial. Dans cette situation il vous faudra faire bien attention car vous ne pourrez bénéficier d’aucun délai de rétractation. Il en va de même en cas d'acquisition via une société civile immobilière (SCI), quel que soit le type de bien.

Enfin, gardez bien en tête que seul l’acquéreur peut bénéficier d’un délai de rétractation. Pour le vendeur, aucun retour en arrière n’est possible après la signature du compromis ou de la promesse de vente. Il est définitivement engagé et devra mener la transaction à bien.

Peut-on annuler un compromis de vente après les 10 jours ? Une fois le délai de rétractation de 10 jours écoulé, l’acheteur peut encore annuler la transaction grâce aux conditions suspensives mentionnées dans le compromis de vente. Par exemple, si l’acheteur a besoin d’un crédit immobilier pour financer son acquisition, la condition suspensive d'obtention de crédit, devant obligatoirement être mentionnée dans le compromis de vente depuis 1979, lui permet de renoncer à son achat et de récupérer son dépôt de garantie si la banque refuse de lui prêter la somme nécessaire.

En dehors de l'obtention d'un prêt, d'autres conditions suspensives peuvent être prévues dans le compromis, comme celle permettant à l’acheteur de se désister s’il ne parvient pas à vendre son ancien logement au préalable. Le compromis de vente peut aussi être conclu sous la condition qu'aucune collectivité locale ne dispose d’un droit de préemption, la rendant prioritaire pour acquérir le logement. La constatation de vices cachés et l’existence de vices du consentement peuvent aussi permettre d’annuler un compromis de vente.

Attention au motif de rétractation passé ce délai

Par contre, si l’acheteur se rétracte sans motif valable ou en dehors du délai de rétractation de 10 jours, le compromis de vente contient souvent une clause pénale prévoyant l’annulation de la vente et l’indemnisation du vendeur.