Comment calculer la capacité d’emprunt immobilier ?

Par Paul

Sales @ Hosman

Lecture : 5 min

28 décembre 2022

Vous souhaitez vous lancer dans l’achat d’une maison ou d’un appartement ? Avant de franchir le pas vous devrez sûrement passer par un crédit immobilier, mais combien pouvez-vous emprunter ? Pour le savoir il vous faut calculer votre capacité d’emprunt immobilier. 


Capacité d’emprunt immobilier : qu’est-ce que c’est ? 


Définition de la capacité d’emprunt 


La capacité d’emprunt immobilier c’est le montant que vous pouvez emprunter à une banque pour financer votre projet immobilier en fonction de vos revenus, de vos charges, de la durée du crédit et de son taux.

Avant de vous prêter de l’argent, les banques calculent votre capacité à rembourser le montant que vous demandez (elles calculent donc votre capacité d’emprunt). Pour ce calcul, elles prennent en compte plusieurs éléments : vos entrées d’argent (salaire, éventuelles rentes et autres entrées), vos apports (l’argent en plus que vous pouvez apporter pour rembourser le crédit), mais aussi les dépenses que vous avez (notamment les crédits en cours). Les banques prennent ces trois paramètres principaux et calculent votre capacité à rembourser le prêt que vous demandez en plus des taux d'intérêts que vous allez devoir payer, et ce sur la durée du crédit (de 10 à 25 ans). 
En fonction de votre capacité d’emprunt immobilier, les banques vous accordent ou non le crédit que vous demandez. Calculer sa capacité d’emprunt immobilier avant de soumettre son dossier à la banque peut donc vous aider à anticiper et à avoir une vision claire sur le montant que vous pouvez demander. 


Calculer sa capacité d’emprunt 


Quand calculer sa capacité d’emprunt immobilier ?


Il faut connaître sa capacité d’emprunt avant de se lancer dans un projet immobilier. Anticiper le calcul de la capacité d’emprunt vous permet d’être plus efficace dans votre recherche de biens car savez quel montant vous pouvez emprunter auprès d’une banque (vous pouvez donc affiner vos recherches en saisissant un prix maximal en critère). 

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Comment calculer sa capacité d’emprunt ?


Pour calculer sa capacité d’emprunt, il faut soustraire les charges mensuelles aux revenus et multiplier le tout par 35, avant de diviser le résultat par 100. 
💡À retenir : Capacité d’emprunt = ((revenus - charges) x 35) / 100
Pourquoi multiplier les revenus moins les charges par 35 avant de diviser cela par 100 ? Cela sert à prendre en compte le taux d’endettement dans le calcul de la capacité d’emprunt immobilier. Le taux d’endettement c’est le pourcentage maximal que doit représenter le remboursement de vos prêts par rapport à vos ressources (le taux d’endettement doit être de 35% maximum pour un prêt de 25 ans). Avec un taux d’endettement à 35%, il vous reste 65% de vos revenus que vous pouvez garder pour vos dépenses quotidiennes. 

Le taux d’endettement se calcule grâce à la formule suivante : 
Taux d’endettement = (Charges + Mensualité du prêt) / Revenus

On voit apparaître le lien entre taux d’endettement et capacité d’emprunt : si vos charges et mensualités sont trop élevées par rapport à vos revenus, votre taux d’endettement est supérieur à 35%. Dans ce cas, les banques pourront pourront être plus frileuses pour vous prêter de l’argent. En effet, si votre prêt pèse trop lourd par rapport à vos revenus, vous aurez plus de mal à rembourser le montant emprunté ce qui constitue un risque pour les banques. 

À retenir : La capacité d’emprunt immobilier est le montant maximal que l’on peut emprunter à une banque. Le remboursement de ce montant maximal ne doit pas dépasser 35% de vos revenus.
Pour calculer sa capacité d’emprunt il faut utiliser la formule : ((revenus - charges) x 35) / 100



Augmenter sa capacité d’emprunt immobilier


La capacité d’emprunt est donc déterminante pour l’achat d’un bien immobilier mais est-il possible de l’augmenter ? Oui ! Et pour cela il existe plusieurs techniques.


Privilégier les crédits longs pour augmenter sa capacité d’emprunt immobilier


Premièrement, privilégier des crédits longs (20 - 25 ans) par rapport aux crédits courts permet d’augmenter sa capacité d’emprunt. Comment ? Lorsque vous empruntez sur une durée plus longue, vous avez plus de temps pour rembourser votre crédit. En vous laissant quelques années supplémentaires pour rembourser votre crédit, vous accumulez davantage de ressources (salaires et autres entrées d’argent) ce qui augmente mécaniquement votre capacité d’emprunt. 
Toutefois, vous devez garder à l’esprit que les charges sont plus importantes avec un crédit long ! Vous aurez une meilleure capacité d’emprunt mais les mensualités que vous rembourserez seront un peu plus importantes. 


Réduire ses charges pour réduire son endettement (ce qui contribue à augmenter sa capacité d’emprunt) 


Pour augmenter sa capacité d’emprunt, il est aussi possible de réduire ses charges. Pour ce faire, il faut rembourser ses crédits en cours avant de demander un nouvel emprunt (en faisant cela, vous vous allégez de charges existantes et augmentez votre capacité d’emprunt). 


Augmenter sa capacité d’emprunt immobilier est aussi possible en augmentant son apport


En augmentant votre apport, vous compensez le poids du crédit dans le calcul de la capacité d’emprunt immobilier. Concrètement, avec plus d’apports, vous pouvez rembourser votre prêt avec plus de facilité (et donc envisager d’emprunter d’avantage grâce à une meilleure capacité d’emprunt). Vous pouvez augmenter votre apport grâce à une épargne régulière, une donation, un héritage ou à des prêts aidés (comme le prêt à taux zéro). 


Minimiser les coûts d’un achat immobilier pour augmenter sa capacité d'emprunt 


En réduisant les frais liés à votre projet immobilier, vous augmentez votre capacité d’emprunt car vos revenus auront proportionnellement plus de poids dans le calcul. Une des dépenses que vous pouvez réduire en la négociant est le prix de vente du bien que vous souhaitez acheter. En cela, l’estimation immobilière faite par des professionnels est d’une grande aide. 

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⚠️ Attention : Des négociations trop dures peuvent rebuter le vendeur qui peut, dans certains cas, refuser l’offre d’achat plus basse que vous proposez. Pour trouver un juste milieu et mener au mieux les négociations, il est conseillé de faire appel à un expert immobilier.

💡 Le plus : faire appel à une agence immobilière au tarif fixe pour être bien accompagné en payant 2 à 3 fois moins cher. 




Récap : Comment calculer sa capacité d’emprunt immobilier ?


Pour calculer sa capacité d’emprunt, il faut utiliser la formule suivante : 
Capacité d’emprunt = ((revenus - charges) x 35) / 100

Pour augmenter sa capacité d’emprunt immobilier il existe 4 solutions : 
  • Opter pour un crédit plus long 
  • Réduire ses charges (notamment en remboursant des crédits en cours) 
  • Augmenter son apport 
  • Réduire ses frais en négociant le prix d’achat d’un bien (l’aide d’un expert immobilier est recommandée pour cela)
  

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