Pour comprendre le patrimoine immobilier, il faut d’abord savoir ce qu’est un patrimoine. Un patrimoine est un tout qui englobe ce que l’on a et ce que l’on doit, c’est la somme d’un actif et d’un passif. L’actif, c’est ce que l’on possède : par exemple une maison, une voiture, un vêtement. Le passif, quant à lui, représente tout ce que l’on doit : par exemple des dettes ou des obligations. L’addition des deux est ce que l’on appelle le patrimoine. D’un point de vue juridique, le patrimoine a trois caractéristiques importantes :
Toute personne physique possède un patrimoine
On ne peut avoir qu’un seul patrimoine
Le patrimoine ne se transmet qu’en cas de décès (attention à ne pas confondre la transmission et le partage : le partage se fait du vivant des individus et ne laisse à l’autre qu’une certaine partie du bien.)
Le patrimoine immobilier est un actif. Plus précisément, il s’agit d’un actif dit “non-financier”. Ce terme fait référence à des biens (matériels ou non) que l’on ne peut pas vendre sur des marchés financiers (contrairement à des actions ou à des titres).
Pour comprendre le patrimoine immobilier, il faut aussi savoir qu’il existe deux types d’actifs : les actifs productifs et les actifs improductifs. L’actif productif est un actif qui génère des revenus, comme les immeubles locatifs par exemple. Les actifs non productifs, eux, ne génèrent aucune recette, c’est le cas des résidences principales.
Précision : Le fait qu’un bien génère ou non des revenus n’impacte en rien sa valeur, ce n’est pas parce qu’une résidence principale ne génère pas de revenus que sa valeur est moindre.
Les jardins, prés, champs, plantations agricoles et forêts
Les bâtiments classés comme “Monuments Historiques”
Tous ces biens sont considérés comme immobiliers et peuvent former le patrimoine d’une personne.
Il est possible de regrouper certains de ces biens dans 3 classes : les résidences principales, les résidences secondaires et les résidences locatives. Admettons qu’un individu possède en tout 5 biens immobiliers : une maison principale (1) liée à une parcelle de forêt (2), un appartement (3) avec un parking (4) qu’il propose à la location et enfin une maison secondaire en bord de mer (5). Le patrimoine immobilier de l’individu comptera 3 familles : une résidence principale comprenant la maison et la parcelle de forêt, un bien locatif qui inclut l’appartement et le parking, et une résidence secondaire (la maison en bord de mer).
Pour comprendre le patrimoine immobilier, il faut aussi savoir qu’il existe différentspatrimoines selon l’usage qui est fait du bien. On parle de patrimoine d’habitation quand le propriétaire utilise son bien pour y vivre, c’est le cas des résidences principales et secondaires. On parle d’immeuble de rapport lorsque le propriétaire possède un immeuble dont il loue les logements et en perçoit les loyers.
D’abord, la pleine propriété. On a la pleine propriété sur un bien immobilier quand on peut s’en servir, en tirer des revenus et en faire ce que l’on veut (s’en séparer, le transformer ou le détruire). Par exemple, un individu a la pleine propriété sur un appartement s’il peut autant s’y loger, que le louer ou le vendre.
Ensuite, pour comprendre le patrimoine immobilier il faut connaître le droit d’usufruit. On a un droit d’usufruit quand on peut utiliser le bien et en tirer des revenus mais qu’il n’est pas possible de le vendre. Admettons qu’un sénior ait la pleine propriété d’une maison. S’il décide d’en céder l’usufruit à son enfant, celui-ci pourra : soit habiter dans la demeure, soit la louer et toucher le montant des loyers. En revanche, l’enfant ne pourra pas vendre la maison ou entamer des travaux.
Cet exemple introduit la nue-propriété, le nu-propriétaire étant ici le cas du sénior. Ce droit ne laisse à un individu que la possibilité de vendre, de transformer ou de détruire son bien mais pas d’en jouir ou d’en tirer des revenus.
Comprendre le patrimoine immobilier quand il se transmet : le cadre légal de l’héritage
Nous avons tous un patrimoine. Celui-ci est fait d’une partie que l’on accumule au cours de notre vie, typiquement par des achats, et d’une partie que l’on touche de manière plus passive, c’est le cas de l’héritage.
L’héritage est un ensemble d’éléments qu’une personne laisse à des tiers au moment de son décès. Cet ensemble c’est son patrimoine.
Comprendre le patrimoine immobilier passe donc par la compréhension de l’héritage. Les règles qui encadrent l’héritage sont complexes mais il est possible de les synthétiser de la manière suivante : Dans le cas où le défunt n’a pas rempli de testament, la loi se charge de désigner les héritiers et de les classer par ordre de priorité.
Les deux règles principales :
Le patrimoine immobilier se transmet par ordre de proximité : La personne la plus proche du défunt est sa première héritière. Puis, l’héritage se diffuse aux enfants, voire aux petits-enfants (dans des cas exceptionnels). Si cela n’est pas possible, l’héritage est transmis à des membres de la famille plus éloignés (neveux, nièces, grands-parents, etc.)
La législation considère que l’époux/épouse est la personne la plus proche du défunt, elle héritera donc en premier et sera d’office désignée comme héritière.
Comprendre le patrimoine immobilier quand il se transmet : le rôle du notaire
Le notaire a un rôle clé dans la succession d'un héritage. Avant de partager le patrimoine immobilier après un décès, le notaire suit 3 étapes :
Pour partager un héritage, le notaire rédige d’abord un acte de notoriété. Il s’agit d’une liste qui inscrit les proches du défunt appelés à toucher l’héritage et qui fixe les parts de chacun.
Puis, le notaire fait un inventaire du patrimoine du défunt en prenant en compte son actif et son passif - ses biens et ses dettes. Le notaire doit être en mesure d’identifier les achats, les ventes et les échanges du défunt afin de répartir les ressources et les dettes aux héritiers.
Enfin, le notaire fait un ensemble de démarches administratives pour officialiser la transmission du patrimoine (attestation au Service de Publicité Foncière, rédaction de la déclaration de succession et paiement des droits de succession.) Ces démarches sont appelées “formalités hypothécaires et fiscales”.
Une fois ces 3 étapes passées, le notaire rédige un acte de partage du patrimoine. Si les héritiers décident de ne pas partager l’héritage, ils restent en indivision.
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