Alors que le marché immobilier classique connaît une crise, le marché immobilier de luxe semble échapper à cette tendance et poursuit son expansion en France. Exemptés des difficultés connues par le marché immobilier traditionnel, comment les biens d’exception résistent-ils à la crise du secteur de l’immobilier ? Quelles en sont les opportunités d’investissement ? 

Le marché immobilier de luxe serait-il en plein développement ? Caractérisé par le retour de la clientèle étrangère (notamment américaine, chinoise ou taïwanaise) depuis la levée des restrictions sanitaires, ce marché a néanmoins enregistré une baisse des ventes en volume. Alors que 80 000 ventes avaient été effectuées en 2022, 2023 n’a recueilli que 40 000 ventes et a marqué une baisse de la superficie moyenne des biens d’exception vendus : une surface de 210 mètres carrés en 2019 contre une surface de 193 mètres carrés en 2023; soit une baisse de 17 mètres carrés en moyenne en l’espace de quatre ans. Toutefois, cette branche se développe en marge du marché immobilier traditionnel. Alors que le marché immobilier traditionnel a connu une baisse des prix en 2023, les biens de prestige ont été définis par une hausse des prix au mètre carré. Par exemple, si Paris a vu certains de ses arrondissements passés sous la barre symbolique des 10 000 € par mètre carré, les biens haut de gamme s’y évaluent parfois à plus de 20 000 € par mètre carré. Cette évolution du marché immobilier de luxe s’explique par la faible répercussion de la hausse des taux d’emprunt pour ses clients. Les acheteurs de ce marché n’ont pas vu leur pouvoir d’achat impacté par l’inflation et peuvent se permettre d’acquérir des biens immobiliers sans souscrire un prêt auprès d’une banque. Le marché immobilier de luxe apparaît en plein développement et les biens semblent prendre continuellement de la valeur. Pour 2024, c’est une stabilisation des prix ou une légère baisse qui est attendue : il s’agirait alors du meilleur moment pour investir. En prenant en considération l’augmentation de 28% de la population d’ultra-riches en 2026, le marché immobilier de luxe est susceptible de poursuivre sa croissance.

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L’immobilier de prestige n’a pas évolué uniformément en France et cette tendance se poursuivra en 2024. Dans le sud de la France, on a observé une nette croissance des prix des biens immobiliers. La valeur des biens d’exception a augmenté de 14% à Antibes, et de 10% à Cannes. Cette hausse des prix se justifie par la présence importante de la clientèle étrangère dans le sud du pays, en quête de résidences secondaires. La tendance a en revanche été revue à la baisse sur la Côte Atlantique, à l'exception du Cap Ferret qui a connu une hausse des prix. Par ailleurs, Paris demeure la ville de cœur des ultra-riches et ce sont les quartiers historiques qui sont le plus en vogue (Saint-Germain des prés, le Triangle d’Or, etc). On note également que la marché immobilier est porteur dans des villes comme Lyon, Marseille ou Nantes puisque la demande de biens d’exception y est croissante. 

L’investissement dans l’immobilier de luxe fait rêver et comporte d’ailleurs de nombreux atouts. Le principal atout par rapport à l’immobilier classique est que les prix sont peu susceptibles de diminuer. Aussi, certains acquéreurs achètent des propriétés à un prix supérieur à celui du marché, ce qui permet à cette branche de poursuivre sa croissance. Les biens de prestige attirent les investisseurs pour différents objectifs selon la durée de l’investissement : à court terme, un bien d’exception est au moins conservé 5 ans, à moyen terme, entre 5 et 10 ans pour établir un patrimoine dans un objectif de revente, et à long terme, entre 15 et 30 ans pour léguer la propriété à ses descendants. Dans le cadre d’un bien ancien situé dans une zone protégée, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôts puisque les travaux sont alors déductibles des revenus. Par ailleurs, il convient de noter que l’endroit du bien d’exception a également son importance et qu’il est souvent très prisé : l’immobilier de prestige a alors l’avantage d’être un bon investissement puisqu’on peut parier que la valeur du bien augmentera dans le temps.

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Pour investir dans l’immobilier de prestige, il existe plusieurs fenêtres d’opportunités intéressantes : l’achat d’un bien luxueux existant et correspondant à vos critères ou encore la construction d’un logement neuf pour répondre à vos attentes. Il se pratique également le flipping : l’achat de bien de luxe existant qu’on rénove dans le but de le revendre. Cette pratique connaît plusieurs variantes : le flip maquillage qui consiste à réaliser des travaux esthétiques de surface, le flip conversion pour changer la vocation du bien, le flip rénovation qui parle de lui même, et enfin le flip tel quel qui vise à réaliser une plus-value sur un bien sans effectuer de travaux. Dans ce cas d’achat-revente, il faut alors miser sur la marge de négociation qui est en 2024 plus faible que pour le marché immobilier traditionnel (8% contre 24%). Mais alors, comment investir dans les biens d’exception ? Dans un premier temps, il faut définir son objectif (à court, moyen ou long terme) car la marche à suivre ne sera alors pas la même. Dans un second temps, il faut se tourner vers une agence immobilière spécialisée dans le luxe pour la vente ou l’achat d’un bien de prestige. Les experts immobiliers dédiés aux biens haut de gamme avec Hosman Premium permettent d’avoir une stratégie commerciale adaptée aux spécificités du secteur immobilier de luxe.