Baisse des prix, hausse des taux : Pour ne pas perdre d’argent c’est maintenant qu’il faut acheter.

Face à un marché touché par une baisse des prix dans la plupart des grandes villes de France, beaucoup d’acheteurs pourraient être tentés de mettre leur projet d'achat en attente. Pourquoi payer plus cher maintenant, alors que dans quelques mois une même surface coûtera moins cher ? Malheureusement force est de constater que pour les acheteurs, remettre les projets à plus tard nuit gravement à leur pouvoir d’achat. 

Malgré la baisse des prix, adopter une attitude attentiste n’est pas aussi judicieux qu’il n’y paraît parce que la hausse des taux entre en jeu. Depuis janvier 2022, les taux d’intérêt ont augmenté à vitesse grand V, passant de 1,2% en janvier dernier à 3,4% sur 20 ans selon notre partenaire Pretto. 

Cette hausse du coût de votre emprunt immobilier (parce que finalement, la hausse des taux d’intérêt, c’est ça) a un impact direct sur votre pouvoir d’achat. De fait, une hausse de 0,1% du taux d’intérêt, c’est en moyenne l’équivalent d’une baisse de 1% de votre pouvoir d’achat. Quand on pense que les taux ont augmenté de 2,2 points, c’est en moyenne 22% du pouvoir d’achat qui a déjà été imputé sur votre projet immobilier. Admettons que vous empruntiez 380 000€ pour votre achat. Il y a un an, vous auriez payé votre emprunt 62 646€. Aujourd’hui, ce même emprunt vous coûtera 189 801€ soit une hausse de 127 155€. 

En un an à Paris, les prix au m2 ont baissé de 2,3% selon MeilleursAgents. Ainsi, là où aujourd’hui il faut débourser en moyenne 10 154€/m2, il y a un an il fallait débourser 10 398€. Sur un appartement de 50m2, cela représente une baisse de prix de 12 185€ en un an. Une somme conséquente, certes, puisque vous avez gagné l’équivalent d’un petit peu plus que 1m2, mais en rien comparable à la hausse du coût de votre emprunt, qui vous a fait perdre en 1 an l’équivalent de 12,5m2 dans votre pouvoir d’achat.

Il faut aujourd’hui se rendre à l’évidence, les taux d’intérêt ne sont pas sur le point de cesser leur augmentation. La révision du taux d’usure mensualisée jusqu’à l’été implique certes le déblocage de plusieurs dossiers qui ne pouvaient plus être financés, mais elle implique aussi et surtout une possibilité pour les banques de continuer à augmenter leurs taux, pendant encore plusieurs mois. Au rythme actuel où vont les choses, tout laisse à croire que nous arriverons rapidement aux 4% pour un emprunt sur 20 ans. 

En un tout petit peu plus d’un an, une personne qui souhaitait emprunter 500 000€ a déjà perdu, en termes de pouvoir d’achat, l’équivalent de 12,5m2. Dans les prochains mois, les acheteurs vont continuer à perdre ce pouvoir d’achat, alors que la baisse des prix est loin d’être aussi rapide. 

Pour le prouver, nous avons fait une projection. Imaginons que vous attendiez le mois de mai pour vendre. Pour ce calcul, nous partirons de l’hypothèse qu’en mai nous aurons atteint les 10 000€ du m2, et les 4% de taux d’intérêt pour un emprunt sur 20 ans (tout cela reste hypothétique). 

En attendant que les prix au m2 à Paris aient atteint les 10 000€, vous aurez certes économisé 7 700€ sur le prix d’achat de votre bien (soit un gain de 0,8m2) mais vous devrez aussi payer 37 375€ de plus votre emprunt, soit une perte de 3,7m2. 

Force est de constater que la baisse des prix ne pourra pas compenser la hausse des taux, quoi qu'il arrive. Face à un tel constat, la solution parait claire. Pour éviter d'être perdant, acheter maintenant semble la solution la plus efficace. Plus les acheteurs attendent, plus ils perdront des m2 et devront revoir leur projet à la baisse. D'autant plus qu'il convient de relativiser, les taux se maintiennent pour l'instant à un niveau tout à fait raisonnable : ils n'avais pas été aussi bas depuis 17 ans selon l'Observatoire Crédit Logement. Il convient donc d'en profiter !