Un bien à vendre ? Quel est le meilleur moment pour se lancer ?
Par Juliette
Growth @ Hosman
Lecture : 5 min
31 mars 2023
L’année 2022 n’a pas été simple pour le marché immobilier. Si le premier semestre était placé sous le signe de la croissance, le second a surtout marqué le report de nombreux projets. Dans un tel contexte, deux solutions s’offrent aux vendeurs : attendre, en faisant le pari que dans les prochains mois le marché reprendra, ou vendre maintenant, tant que la situation ne s’est pas trop dégradée et qu’elle reste profitable.
Si vous voulez vendre en maintenant un certain profit malgré la baisse des prix, et vous assurer de trouver un acheteur pour votre bien, quel est le meilleur moment pour vendre votre bien ?
Vendre en mars : meilleur moyen d’éviter la baisse des prix et de profiter de la saisonnalité
Attendre que les prix cessent de baisser : un bon calcul ?
Avant toute chose, il convient de rappeler (parce que les informations qui sortent actuellement peuvent inquiéter) que les prix au m2 se maintiennent pour le moment à des niveaux particulièrement élevés. Cependant, impossible de le nier, ces derniers mois ont été marqués par une baisse des prix dans de nombreuses villes de France : -3,5% à Lyon en un an, -2,3% à Paris, -0,4% à Nantes selon MeilleursAgents. D’autres villes ont été épargnées par cette baisse, au profit d’une stagnation, comme c’est le cas à Bordeaux, ou à Marseille. La raison de ces stagnations et ces baisses ? La hausse des taux d’intérêt qui en un an sont passés de 1,2% à 3,4% dans le cas d’un emprunt sur 20 ans. Seulement voilà : les taux vont irrémédiablement continuer leur hausse, au moins jusqu’au mois de juin, à mesure que le taux d’usure est lui aussi révisé à la hausse. La logique veut donc que si les taux continuent d’augmenter, les prix continueront de baisser. Ainsi, avec ces projections en tête, attendre une augmentation des prix pour mettre son bien en vente semble être un pari délicat.
Imaginons un instant que vous ayez un bien de 50m2 à vendre à Paris, et pour éviter la baisse des prix, vous mettiez votre projet de vente en pause. D’ici la fin du mois de mai, tous les indicateurs laissent à penser que les prix seront passés sous le seuil critique des 10 000€ du m2 dans la capitale, là où aujourd’hui 1m2 vaut en moyenne 10 154€, et 10 397€/m2 en janvier 2022 selon MeilleursAgents. En juin, il aura donc perdu 19 850€ sur sa valeur initiale par rapport à Janvier 2022. Concrètement, c’est comme si le bien que vous vendez aujourd’hui ne faisait pas 50m2 mais 48m2.
Mars / Avril : La meilleure saison pour mettre votre bien en vente
L’arrivée du printemps est la meilleure saison pour mener à bien son projet immobilier, et ça se ressent dans l’ITI de chaque ville. L’ITI (indice de tension immobilière), c’est le rapport entre le nombre d’acheteurs et le nombre de biens à vendre. Une explication de ces taux, c’est qu’il y a actuellement plus d’acheteurs sur le marché, prêts à trouver leur nouveau chez-eux.
Plusieurs facteurs expliquent cette saisonnalité favorable.
D’abord, les délais de vente : c’est de notoriété publique, un projet de vente prend du temps. Mettre son bien en vente dès à présent, c’est s’assurer d’avoir terminé la vente de son bien avant la fin de l’été (période tès creuse en immobilier, où trouver un acquéreur peut être difficile) et ainsi pouvoir démarrer la rentrée sous les meilleurs auspices (le bon moment pour la rentrée scolaire des enfants, le retour au travail après une période plus calme, etc).
Les visites, les photographies de votre bien, et le moral des acheteurs seront bien plus propices à l’achat quand il y aura à nouveau du soleil, de la luminosité, et de la vie dans les quartiers.
Ne manquez pas le coche, si le printemps est une saison très riche en projets, les vacances d’été sont une saison plus creuse …
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Vendre en mars : meilleur moyen pour s’assurer de trouver un acheteur
Pour vendre son bien, il faut lui trouver un acheteur. C’est la raison pour laquelle il est important de garder en tête le contexte et les difficultés rencontrées par ce dernier quand on met son bien en vente. Et compte tenu de la situation actuelle, il n’est pas non plus dans l’intérêt des acheteurs d’attendre pour acheter leur bien.
Révision du taux d’usure : Des projets d’achats débloqués
Depuis le mois de février, le taux d’usure est révisé tous les mois, pour permettre aux banques d’accorder plus de crédits. C’est ainsi qu’en ce début d’année 2023, nombreux ont été les acheteurs qui ont repris leur projet d’achat. La révision mensuelle de ce taux d’usure permettra de ne plus se retrouver comme à la fin 2022, où l’ensemble des banques étaient embouteillées face à des demandes de crédits qui ne pouvaient aboutir : une fluidification du marché dont il convient de profiter, puisqu’en Juillet la révision du taux d’usure reprendra sa fréquence initiale.
Le pendant négatif du taux d’usure : Une hausse incessante des taux et une baisse du pouvoir d’achat de vos acheteurs
Seule ombre au tableau de cette révision mensuelle du taux d’usure : elle permet aux taux d’intérêts une augmentation encore plus importante. Ainsi, si chaque mois le taux d’usure est révisé, chaque mois les taux d’intérêt vont continuer à augmenter pour permettre d’accorder plus de crédits, à des taux plus élevés.
En quoi cela impacte votre projet de vente ? Outre le fait que vous avez peut être en parallèle un projet d’achat, cette hausse des taux a un impact considérable sur le pouvoir d’achat de vos potentiels acheteurs. Chaque fois que les taux augmentent, ils perdent une partie du budget qu’ils pouvaient allouer à leur projet immobilier. Ils devront donc acheter plus petit, plus loin, ou renoncer à leur projet d’achat.
Imaginons un acheteur potentiel, qui souhaite emprunter 500 000€ sur 20 ans. En achetant aujourd’hui, avec un taux moyen à 3,4%, il devra payer son emprunt 1889 801€. S’il avait acheté en janvier 2022, avec des taux à 1,2%, il aurait économisé 127 155€. Concrètement, votre acheteur potentiel a déjà perdu l’équivalent de 12,5m2 en termes de pouvoir d’achat. Mais si vous attendez le mois de mai pour vendre, les taux auront encore augmenté pour atteindre au moins les 4% : vous serez donc face à des acheteurs dont l’emprunt coûte encore plus cher, qui auront perdu l’équivalent de 3,7m2 en plus en deux mois, et qui auront probablement beaucoup plus envie de négocier le prix de votre bien. Concrètement, ce que l’on ajoute au coût de l’emprunt de l’acheteur, on le retire du montant de l’offre qui sera faite.
Assurez-vous donc de vendre tant que les acheteurs n’ont pas encore trop perdu de pouvoir d’achat, et tant que les taux restent à des niveaux raisonnables, ou vous risquez de vous retrouver face à des acheteurs moins nombreux, et plus déterminés à tirer le prix le plus bas possible de votre bien.
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