Location vide ou meublée : laquelle choisir pour un investissement immobilier ?

Vous souhaitez vous lancer dans l’investissement d’un bien immobilier à des fins locatives, et vous souhaitez en tirer le meilleur parti. Mais alors vient se poser la question de quel sera le plus rentable, louer mon bien vide ou meublé ? Dans cet article, Hosman vous aide à faire un choix en vous détaillant les avantages et inconvénients d’une location meublée ou non meublée.

Aujourd’hui, qu’il soit vide ou meublé, l’investissement locatif est toujours un très bon moyen de bénéficier d’une source de revenu complémentaire stable et régulière. En 2024, le rendement locatif moyen en France tourne autour des 5,9% par an, ce qui correspond à un bon retour sur investissement et démontre la rentabilité potentielle élevée de l'investissement locatif en France. Néanmoins ce chiffre reste à nuancer. Les écarts en fonction du type de bien mais surtout en fonction de leur localisation sont énormes. Les rendements locatifs à Paris tournent autour des 3%, ou 4,7% en moyenne pour Nantes (considéré comme un bon taux). Dans le cas d’un appartement parisien acheté à 400 000€ et loué à 1 200€ par mois, son propriétaire bénéficie d’un rendement brut annuel de 14 400€, soit 3,6%.

5,9% est une moyenne, il est tout à fait possible que votre investissement génère des revenus plus importants. Cela dépendra du type de bien, sa localisation, l’état du marché actuel, les caractéristiques de ce bien, et entre autres si celui-ci est meublé ou non. En effet, les biens meublés offrent des rendements plus élevés, pouvant atteindre jusqu’à 7%. En parallèle, les locations nues, génèrent des rendements légèrement inférieurs, fixés entre 3 et 5%. Cependant, ces deux types de location ne touchent pas le même type de locataires ou ne demandent pas le même investissement personnel. Tous ces critères sont à prendre en compte dans votre choix : louer un bien vide ou meublé.

En investissant dans un bien immobilier destiné à la location meublé vous réaliserez des rendements plus élevés. En effet, le loyer d’un bien meublé peut facilement être plus élevé que celui d’un logement vide avec un écart allant de 10 à 30%. Effectivement cette différence de loyer s’explique par l'investissement en amont qui a été réalisé pour meubler le bien afin d’assurer le confort et le bien être du ou des futurs locataires. Sachez toutefois que ces dernières années, les lois Alur (2014) et Macron (2015) ont durci les conditions de location pour les logements meublés notamment en établissant une liste des éléments et équipements obligatoires dont doit disposer le bien en question. Cet investissement n’est donc pas à prendre à la légère même si ce coût peut plus ou moins rapidement s’amortir avec le prix des loyers, et le régime de fiscalité avantageux dont la location d’un meublé profite.

De plus, le seuil de loyer maximal pour les biens meublés en zone d’encadrement des loyers, est supérieur aux loyers des biens non meublés. Cette réglementation maintient un écart considérable entre les deux types de locations qui est d’autant plus avantageux dans les grandes villes telles que Paris où l'écart de prix n’est pas négligeable : loyer mensuel maximal de 1 464€ pour une location meublée contre 1 296€ pour une location non meublée, soit près de 200€ de différence par mois.

De plus, les bailleurs de biens meublés bénéficient d'avantages fiscaux significatifs et d’un cadre réglementaire avantageux grâce au LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) par exemple qui permet de réaliser des économies plus ou moins importantes.

En investissant dans la location nue, vos investissements pour rendre la propriété “habitable” sont bien moindre puisque vous n’avez pas à meubler le bien, qui au delà de coûter de l’argent prend du temps et demande une attention particulière si vous voulez créer un effet coup de coeur et optimiser vos chances de trouver un locataire rapidement. Par conséquent, le prix du bail est moins élevé que pour la location d’un bien meublé. En moyenne, le prix d’un bail pour une location nue, est entre 10 et 30% moins élevé que pour celui d’un bien meublé. Ainsi dans les faits, la location d’un bien nu est moins rentable. 

En location meublée, la durée minimale du bail est de 1 an renouvelable contre 3 ans renouvelable en location nue. Cette durée déjà bien plus courte peut encore être raccourcie s’il s’agit d’un bail étudiant (9 mois) ou d’un bail de mobilité (entre 1 et 10 mois). Cette durée de bail plus courte permet aux bailleurs une plus grande flexibilité quant à de potentiels réajustements du prix de loyer, changement de locataires ou encore d’éventuels travaux. En revanche, si vous enchaînez les baux cours, les démarches pour entretenir vos rendements locatifs sont bien plus chronophages et les vacances locatives plus fréquentes. La rotation des locataires est toujours une préoccupation : elle engendre des coûts supplémentaires et demande du temps (anticipation, état des lieux, inventaire de l'ameublement…).

La durée de bail minimale d’un bien non meublé est de 3 renouvelable tous les 3 ans, avec une durée de préavis de 3 mois. Ces délais permettent au propriétaire de trouver une certaine stabilité et un lâcher prise quant à la rotation locative. En général, les locataires qui cherchent à s’installer dans une maison ou un appartement vide, s'installent pour une longue durée. Ce qui signifie que vous n’aurez pas à vous préoccuper de chercher de nouveaux locataires, et vous dédouane d'une tâche stressante et chronophage. Par ailleurs, les vacances locatives sont également plus rares, vous permettant d’assurer le maintien de vos revenus locatifs.

La demande de logements en location ne cesse d’augmenter ces dernières années, et notamment dans les grandes villes, là où étudiants et jeunes actifs cherchent à s’y installer. Les métropoles accueillent donc un type de population demandeuse de logement immédiatement habitable pour des courtes durées. C’est pourquoi investir dans une location meublée dans les grandes villes à destination des étudiants est le meilleur moyen de vous assurer un retour sur investissement. D’autant plus sur des marchés tendus comme ceux des plus grandes villes étudiantes où ce type de logement est très prisé et où vous serez quasi sûr de trouver un locataire.