Investir dans l’immobilier à Marseille : Mode d’emploi

Contrairement aux autres métropoles françaises qui voient leurs prix immobiliers évoluer à la baisse suite à la crise immobilière, les prix de la Cité Phocéenne semblent se stabiliser depuis quelques mois. Après n’avoir cessé de grimper, les prix du marché immobilier marseillais ont enregistré une hausse de 34,3% au cours de la dernière décennie. Malgré cette évolution des prix immobiliers à la hausse, Marseille propose encore des prix très abordables comparés à d’autres métropoles françaises comme Paris ou Lyon. 

Au premier octobre 2024, le prix moyen du mètre carré à Marseille s’élève à 3 745€, un prix moyen au mètre carré 10 % inférieur à celui du département, faisant de la métropole marseillaise une des villes les plus attractives de France. Ainsi, si vous souhaitez investir dans un appartement, comptez 3 613 €/m2 tandis que pour une maison, il vous faudra débourser la somme de 4 421 €/m2 en moyenne.  

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Cet essor du marché est soutenu par une augmentation de la demande perpétuelle. Offrant à ses habitants un cadre de vie séduisant par son bord de mer, son climat ensoleillé et son patrimoine culturel étoffé, la métropole méditerranéenne attire. Marseille s’inscrit dans une dynamique économique positive et croissante, à laquelle s'ajoute une évolution démographique florissante. Notez que le marché immobilier locatif marseillais se démarque du marché immobilier résidentiel en accueillant plus de 80 000 étudiants chaque année. Cette demande locative soutenue constitue un véritable atout pour les investisseurs. Les rendements locatifs y sont particulièrement intéressants, établissant des taux de rentabilité souvent supérieurs à 5%. 

L’année 2023 a été portée par la hausse des taux d’emprunt entraînant une crise immobilière dans toute la France. Toutefois, étant dans une phase de rattrapage des prix immobiliers par rapport aux autres métropoles de l’hexagone, le marché immobilier marseillais reste tout de même en bonne santé, en ne cessant d'évoluer à la hausse au deuxième trimestre : +2% entre juin et septembre 2024. Si la Cité Phocéenne a su s’en tirer d’affaires, la crise a eu un moindre impact sur son marché immobilier, qui n’a pas été contrainte de baisser ses prix de vente, mais à tout de même enregistré une baisse de transactions immobilières de 18% en 2023 par rapport à l’année 2022. Finalement, ce phénomène semble n’être plus qu’un souvenir avec les taux d’emprunt qui tendent aujourd’hui à la baisse sur l'ensemble du territoire français et bénéficient au marché immobilier marseillais. 

L’analyse du marché sur lequel vous voulez investir est une étape primordiale pour mener à bien votre projet d’investissement immobilier. Investir dans un tel achat n’est pas à prendre à la légère et la localisation de votre bien ne doit pas être choisie au hasard. Hosman vous recommande d’étudier le marché marseillais, en examinant l'offre et la demande afin d’évaluer la dynamique des offres publiées avant de vous engager. Le marché est-il tendu? Les délais de vente sont-ils longs? La phase de négociation est-elle pertinente? Évaluez aussi les tendances des prix pour comprendre les évolutions du marché et investir au moment opportun. Quelle est l’évolution des prix immobiliers? Des taux d’emprunts?

Toutes ces questions vous permettront de repérer les zones dans lesquelles le potentiel d’investissement est prometteur, afin d’ajouter une réelle plus-value immobilière à votre bien. 

Pour mener à bien votre projet immobilier, s'ensuit l’étape de la fixation d’un budget réaliste. Commencez tout d’abord par définir votre capacité d'emprunt en veillant à ce que vos mensualités ne dépassent pas un tiers de vos revenus. Aussi, sachez que les coûts d’un achat immobilier ne s’arrêtent pas au coût d’achat ! N'oubliez pas d'inclure les coûts cachés, tels que les frais de notaire et les travaux potentiels ou encore les frais de transaction (frais d’un notaire ou d'un chasseur immobilier). Enfin, incluez les charges liées à la propriété telles que la taxe foncière et charges de copropriété. Afin de vous aider dans toutes ces démarches, vous pouvez faire appel à des experts qui vous accompagneront au mieux dans votre projet immobilier.

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Enfin, la dernière étape de votre projet est de trouver le logement qui correspond à vos attentes. Vous pouvez utiliser des outils en ligne tels que les grands portails immobiliers, et identifier les annonces qui s’accordent à vos envies. Pour ne manquer aucune offre, abonnez-vous aux alertes achats des agences immobilières. Elles vous donnent accès en avant première aux biens mis en vente, avant qu’ils ne soient affichés sur les grands portails immobiliers. 

Dans la sélection de vos annonces, privilégiez les arrondissements qui présentent une réelle plus-value immobilière, l’étiquette marseillaise ne suffira pas à elle seule. Identifiez les zones en développement, leurs proximité avec les commerces et transports en commun, mais aussi leur DPE. Tous ces critères valoriseront votre investissement.

De nos jours, la phase de négociation est devenue de plus en plus courante dans les transactions immobilières et d’autant plus avec la crise. En effet, avec la hausse des taux d’emprunt, les négociations rallongent les délais de vente. Pourtant les prix se stabilisent et le marché de l’immobilier marseillais est tendu, le manque d’offre se fait ressentir. Les acquéreurs ne peuvent plus tirer les prix vers le bas et sont contraints de s'aligner aux prix du marché fixés par les vendeurs. La métropole étant très convoitée, les vendeurs ne s'empêchent pas de refuser des propositions qui seraient revues trop à la baisse pour se rabattre sur des propositions plus avantageuses. C’est pourquoi vous devez vous renseigner sur les marges de négociation en amont pour faire la bonne proposition. 

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Il ne vous reste plus qu'à savoir quel quartier cibler pour passer à l’acte. Votre décision se basera sur différents critères tels que votre budget, le dynamisme d’un quartier en développement, ou au contraire en déclin. Marseille est en plein développement de projets de rénovation urbaine et notamment autour du Vieux-Port et de la Joliette situés dans le premier et deuxième arrondissement. Ces quartiers en pleine expansion offrent des opportunités d'appréciation du capital à long terme avec des prix fixés autour de 3 256 €/m2 en moyenne dans le premier arrondissement et 3 180 €/m2 pour le quartier de la Joliette. Pour des plus petits budgets, le 3ème arrondissement est en pleine évolution et reste plus qu'abordable, affichant les prix au mètre carré les plus bas de la métropole. Offrant une situation idéale à proximité des transports en commun et des biens à rénover intéressants, les prix sont fixés à 2 085€/m2. Enfin, le quartier de la Pleine situé dans le 5ème arrondissement de Marseille est l’un des quartiers le plus en vogue de la métropole, avec des prix établis à 3 544 €/m2 en moyenne pour tout type de bien confondu.