Grandes villes en France : où faire un investissement locatif

Par Frédéric

Sales @ Hosman

Lecture : 10 min

30 mai 2024

Dans un contexte de chute des prix de l’immobilier, investir peut paraître complètement inapproprié. Pourtant, à l’approche de la rentrée des classes investir dans le locatif est une opportunité à saisir. En effet, investir dans le locatif est synonyme d’un revenu supplémentaire, d’une sécurité pour votre avenir et celui de votre entourage ainsi que de l’acquisition de patrimoine immobilier. Quelles sont donc les villes les plus rentables et là où l’investissement locatif semble le plus intéressant ? 

Où faire un investissement : Paris Ville lumière et tension locative maximale


Où faire un investissement : Pourquoi Paris

Capitale de la création, de la gastronomie mais aussi de l’art de vivre, Paris est l’une des villes les plus attractives au monde. Elle apparaît comme l’un des marchés les plus stables et rentables au niveau européen selon les experts immobiliers. De plus, la création du Grand Paris, l’accueil des Jeux Olympiques 2024 et la position de Paris comme carrefour de l’Europe confèrent à la ville des avantages certains pour l'investissement locatif.
Paris séduit de plus en plus d'investisseurs du fait de son attractivité pour les étudiants et jeunes actifs. Elle affiche une tension locative importante avec une durée maximale de 10 jours environ pour trouver le futur locataire de votre bien.
Qu’il s’agisse de Paris intra-muros ou bien de sa périphérie, la demande locative reste très élevée et sa rentabilité tout autant. En effet les loyers s’avèrent souvent considérables avec une moyenne de 30€ par m2. Les appartements meublés restent globalement les plus attractifs. Investir en immobilier à Paris laisse un champ de possibilité infini autant en termes de durée de location qui peuvent être aussi bien longues (étudiants, actifs..) que courtes (du fait d’une forte population touristique: locations saisonnières, Airbnb..), mais également en termes de superficie, de localisation...

Où faire un investissement : Paris et ses quartiers les plus attractifs : 


Malgré une attractivité générale de la ville de Paris, trois principaux quartiers se distinguent aujourd’hui. 
 Le Marais situé entre le 3ème et 4ème arrondissement allie un mélange unique d’histoire, de restaurants à la mode, de culture mais également de boutiques branchées. Les biens immobiliers de ce quartier sont globalement plus chers que la moyenne parisienne avec un prix au m2 de 12 000€ pour un appartement. Cela signifie également que les rendements locatifs sont plus élevés avec un prix moyen locatif de 35€ du m2. 
 Saint-Germain-des-Prés situé dans le 6ème arrondissement est célèbre pour ses galeries d’art, ses cafés et sa vie intellectuelle animée. Il est constitué de nombreux biens haut de gamme avec ces immeubles haussmanniens rénovés ou ces lofts modernes. Le prix au m2 s’élève à 14 860€. La demande locative s’avère très forte en particulier de la part d’une clientèle internationale aisée. Le prix moyen locatif s’élève à 36€ du m2.
 Enfin, le Canal Saint Martin situé dans le 10ème arrondissement ne cesse de prendre de la valeur. Quartier dynamique avec une ambiance bohème il se distingue également par sa vie culturelle animée. Les prix sont plus accessibles que dans les quartiers centraux avec un prix au m2 d’environ 9 200€. La demande locative élevée s’explique par la proximité du quartier avec les espaces verts et les transports en commun. Le prix moyen locatif est de 30€ du m2.

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Où faire un investissement : Lyon, élue 2ème ville la plus attractive de France 


Où faire un investissement : Pourquoi Lyon ? 

Située au cœur de la dorsale européenne, à proximité des montagnes et de la mer, Lyon ne cesse de séduire. Cette ville concentre à la fois un patrimoine culturel et architectural exceptionnel, un bassin d’emploi riche, la 2ème destination touristique française mais également une ville très étudiante. 
La capitale des gaules est une ville très attractive du fait d’une accessibilité globale aux transports avec son aéroport international et un accès TGV central. La solidité du marché immobilier lyonnais s’explique par une forte augmentation de sa population globale mais surtout étudiante (2ème population étudiante de France). Lorsque vous investissez à Lyon, la location de votre bien prendra environ 20 jours et son prix locatif s'affiche à environ 17€/m2.

Où faire un investissement : Lyon et ses quartiers les plus attractifs : 

De manière générale, Lyon est réputée pour son carré d’or (Lyon 6 et sa presqu’île), sa vieille ville et la croix rousse. Pourtant, de nouveaux quartiers ne cessent de se développer et de prendre de l’importance. 
Tout d’abord le quartier de Confluence situé dans Lyon 2 se démarque par de nombreuses commodités (centre commercial Confluence, de nombreux bars et restaurants et surtout une proximité avec la gare de Perrache). Le prix du m2 s’affiche à environ 5900€ tandis que son prix moyen locatif est de 17€/m2.
Lyon 7 est également en pleine expansion notamment avec Gerland, quartier où l’attractivité économique n’est plus à prouver. Ce quartier se démarque par l’existence de diverses entreprises mais aussi par la présence de la Halle Tony Garnier et les usines Fagor (lieu du célèbre festival des Nuits Sonores). Le prix moyen est de 4700€/m2 lors de votre investissement tandis que le prix moyen locatif  est de 16€/m2.
Enfin, Lyon 8 est un quartier résidentiel et étudiant de la métropole. Le quartier de Monplaisir se distingue par sa vraie petite vie de village et ses commerces de proximité. La présence de l’université de Lyon 3 ainsi que du pôle hospitalo-universitaire sont synonymes d’une forte présence étudiante. Alors que le prix moyen du m2 pour un investissement immobilier est de 3900€, celui du prix moyen du m2 locatif s’affiche à 16€.


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Où faire un investissement : Marseille, la French Riviera à un prix attractif 


Où faire un investissement : Pourquoi Marseille ? 

Bien évidemment, Marseille plaît par sa belle façade maritime, son climat exceptionnel, sa démographie mais également sa situation géographique. Marseille est une ville remplie de belles opportunités immobilières, en effet les prix affichés s’avèrent largement inférieurs à ceux du reste de la French Riviera. Marseille ne cesse d’accueillir de vastes projets d’aménagement et de développement économique d’Etat depuis la construction du quartier d’affaires de la Défense.
La ville a mené de nombreuses politiques de modernisation visant à développer son activité économique mais aussi dans l’optique d’améliorer la qualité de vie de ses habitants. C’est le cas par exemple de la nouvelle ligne LGV reliant Marseille à Paris en 3h seulement. 
Troisième ville étudiante de France, Marseille est un lieu très attractif tant pour les étudiants que les jeunes actifs , plus de 50% de la population marseillaise est locataire. Cela explique donc que votre bien sera en moyenne reloué sous 14 jours maximum et que son prix  locatif apparait à environ 15€/m2.

Où faire un investissement : Marseille et ses quartiers les plus attractifs : 

Globalement les quartiers les plus chers de Marseille se situent au plus proche des calanques et du 7ème arrondissement. Pour autant les quartiers où il fait bon d'investir sont également proches du 1er arrondissement et du quartier des affaires. 
 Tout d’abord, la Jolliette, quartier d’affaires de Marseille, situé au nord du Vieux-Port et le long du littoral fait partie du 2ème arrondissement. Ce quartier a connu de nombreux changements passant d'un quartier ouvrier au quartier d'affaires de la ville. Ce-dernier est très bien desservi et proche de nombreuses commodités. De plus, la proximité avec la mer et la présence de nombreux espaces verts ne cessent de séduire les jeunes actifs. Pour investir dans ce quartier il faut compter environ 3500€/m2 et un prix locatif au m2 d’environ 15€.
Par la suite, le 1er arrondissement est l’un des quartiers le plus attractif de Marseille notamment pour les étudiants. Situé dans l’hypercentre, il représente le centre d’attractivité de la ville et héberge le vieux port ainsi que de nombreux établissements scolaires et universitaires. Alliant vie culturelle et vie nocturne très animée, ce quartier séduira de nombreux jeunes pour une demande locative.  Principalement composé de logements anciens avec de petites surfaces ce quartier est également très bien desservi par les transports. Le prix moyen d’un bien au m2 est de 3100€ et son prix locatif au m2 est d’environ 15€.
Enfin, le 4ème arrondissement est idéal pour accueillir les familles. Offrant une qualité de vie très calme et paisible, ce quartier compte le magnifique Parc Longchamp ainsi que de nombreux espaces verts et de multiples musées comme le Musée des Beaux-Arts et le Musée d’Histoire Naturelle.  Principalement doté de grandes surfaces (3 pièces et plus) et de magnifiques immeubles haussmanniens ainsi que de maisons, ce quartier comprend également de nombreux biens immobiliers neufs en développement. Très bien desservi par les transports, ce quartier propose des prix au m2 d’environ 3000€ et des prix locatifs par m2 de 15€ environ.   


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Où faire un investissement : Bordeaux, capitale du vin et 2ème ville préférée des dirigeants


Où faire un investissement : Pourquoi Bordeaux ?

Bordeaux ville classée au patrimoine mondial de l’unesco et terre d’innovation continue à séduire de nombreux investisseurs notamment parisiens. Cette ville bénéficie d’un dynamisme économique sans précédent. La population de la ville bordelaise ne cesse de croître, selon les estimations, cette dernière avoisinerait le million d'habitants d’ici à 2030. Proche de la mer et avec un climat tempéré, Bordeaux ne pourra que vous convaincre. L’accent est mis sur les modes de transport en commun doux ce qui favorise le côté agréable de la ville. De plus, la ligne TGV reliant Paris et Bordeaux en 2 heures est un réel déclencheur pour l’investissement locatif des parisiens. 

Où faire un investissement : Bordeaux et ses quartiers les plus attractifs : 

Dans l’ensemble, Bordeaux reste parmi les villes les plus attractives de France. Cependant quelques quartiers continuent de se démarquer.
C’est le cas du quartier des Chartrons. Ce quartier est l’un des plus prisés de la ville notamment grâce à ces immeubles en pierre de taille, ces restaurants très variés et ces commerces. Sa situation géographique exceptionnelle au bord de la Garonne et sa desserte de transport confirment l’intérêt des potentiels investisseurs. Le prix du m2 dans ce quartier est d’environ 4900€ tandis que le prix locatif du m2 est d’environ 16€.  
L’un des quartiers qui a également le vent en poupe est celui de la Bastide. Situé sur la rive droite de la Garonne, ce quartier subit de nombreuses mutations et est en plein développement. Attractif pour sa vie culturelle, il le sera davantage une fois le 6ème pont (pont Simone Veil) reliant rive gauche et rive droite sera terminé. 
Les prix de l’immobilier neuf dans ce quartier se trouvent en moyenne autour 4000€. Le prix locatif lui se trouve aux alentours de 15€. 
Enfin, le quartier Saint-Augustin, situé à l’ouest de Bordeaux, à proximité de la gare et de l’aéroport en fait un quartier parfait pour les personnes en déplacement fréquent. Ce quartier est proche du CHU, de l’hôpital Pellegrin ainsi que du campus Carreire de l’Université de Bordeaux. Les prix de l’immobilier dans ce quartier s’élève à 4000€/m2 et ceux du locatif à 16€/m2.



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Où faire un investissement : Nantes, La Venise de l’Ouest


Où faire un investissement : Pourquoi Nantes ?

Nantes a longtemps été classée parmi les meilleures villes de France. Sa proximité avec les plages de l’Atlantique, son fort taux d’emploi ainsi que la qualité de ses infrastructures ne cessent de faire croître l’intérêt des investisseurs immobiliers pour cette ville. De plus, Nantes est une ville très accessible puisque vous ne mettrez que 2h10 en TGV pour vous rendre à Paris, 4h15 à Lille, 4h25 à Lyon et seulement 1h15 pour Rennes ! Nantes est également à proximité de 2 parcs régionaux que sont ceux du Marais Poitevin et ceux de Loir-Anjou-Touraine. Investir à Nantes est une opportunité à saisir notamment en prenant en considération la croissance démographique importante de la ville. En effet, ce sont environ 100000 habitants supplémentaires que la métropole Nantaise attend à l’horizon 2030. 

Où faire un investissement : Nantes et ses quartiers les plus attractifs : 

Plusieurs quartiers de la ville de Nantes s’avèrent très attractifs. En voici quelques uns : 
Le centre-ville fait l’objet d’un vaste plan de réhabilitation, redonnant ainsi à l’hyper centre tout son charme. Les possibilités sont nombreuses avec des plans de construction qui ne cessent d’apparaître. Ce quartier est chargé d’histoire avec notamment le théâtre Graslin, l’hôtel de Ville ou encore le Musée Dobrée. Pour investir dans le centre ville il faut compter environ 4200€/m2 tandis que le prix au m2 du locatif s’élève à 15€.
L’île de Beaulieu avec sa population fortement étudiante profite d’une position idéale au bord de la Loire. Il s’agit d’une zone qui connaît une forte demande et possède des lieux importants tels que le Stade Michel Lecointre ou bien le Centre commercial Beaulieu. Un investissement s’élèvera en moyenne à 3500€/m2 alors que le prix au m2 du locatif s’élève à environ 13€.

Enfin, le quartier de Zola, ancien quartier populaire, est très prisé par les familles et les étudiants. De nombreuses écoles et commerces de proximité ainsi qu’une bonne desserte des transports en font ses qualités principales. Le prix du m2 est d’environ 3600€ et le m2 locatif est d’environ 13€.

Ainsi, malgré une chute du marché immobilier de manière générale, l’investissement locatif reste pertinent et intéressant. En effet, qu’il s’agisse de Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux ou encore Nantes, l’investissement locatif est très attractif. 
Une décision d’investissement reste un grand pas dans votre vie, il est donc essentiel d’évaluer les risques. Pour cela, se faire accompagner dans sa démarche reste la meilleure des solutions. Consulter un expert immobilier vous aidera à prendre la meilleure décision selon votre situation particulière. 

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Comment faire un bon investissement locatif ?

Souhaitant investir dans l’immobilier, vous êtes à la recherche d’un investissement locatif sûr et durable ? Il faut pour cela bien préparer son projet immobilier en amont en se posant quelques questions : comment choisir le bon moment, où investir, dans quel type de bien, faut-il emprunter beaucoup ou non… Pour vous aider, Hosman vous délivre les clés pour réaliser un bon investissement locatif.

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Par Marine

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