Grand Paris : quelles conséquences sur l’immobilier ?

Par Léopold

Sales @ Hosman

Lecture : 5 min

18 novembre 2022

Avec plus d’acheteurs que de biens à vendre, Paris est une ville au marché immobilier dynamique. La concentration d’entreprises à Paris attire de nombreux franciliens qui font quotidiennement l'aller-retour vers la capitale pour travailler. Depuis la pandémie, ces franciliens sont plus nombreux car beaucoup étaient parisiens et ont fait le choix de quitter leur appartement afin de gagner quelques m2 dans des villes plus éloignées. 
Entre un prix de l'immobilier qui reste assez élevé à Paris (11 544 € en octobre) et la hausse des taux, nombreux sont les acheteurs qui souhaitent se tourner vers des villes limitrophes pour acheter plus grand et moins cher. Un nombre croissant de parisiens est prêt à vivre plus loin pour gagner de l’espace, quitte à avoir un temps de transport plus long. Le besoin en transports en commun entre Paris et le reste de l’Ile-De-France est alors d’un enjeu capital. 
En cela, le projet du Grand Paris pourrait être une solution pour les 12 millions de franciliens. 


Le projet du Grand Paris : de quoi parle-t-on ? 


Les nouveautés du Grand Paris 


Le Grand Paris est un projet qui consiste à créer un large réseau de métros 100% automatiques autour de Paris pour mieux relier la capitale à ses villes voisines, ce sans passer par le centre. L’objectif du Grand Paris est de désengorger certaines lignes et d’assurer une meilleure desserte des gares franciliennes dont les passagers se rendent à Paris pour travailler. 
Le Grand Paris traversera ce que l’on appelle la métropole du Grand Paris. Il s’agit d’un redécoupage territorial décidé en 2016, qui fait office d’instance administrative et politique. La métropole du Grand Paris concentre alors Paris + 123 communes de la petite couronne + 7 communes de la grande couronne. 

Pour assurer cette liaison, le Grand Paris prévoit deux types de nouveautés : 
1) De nouvelles lignes de métro et la prolongation de lignes existantes
  • Prolongation de la ligne 14 qui s’étendra de Saint-Denis Pleyel à l’aéroport Orly 
  • Création de la ligne 15 qui fera une boucle autour de  la métropole du Grand Paris
  • Création de la ligne 16 pour compléter la desserte au nord de l’Ile-De-France en reliant Saint-Denis Pleyel à Noisy-Champs 
  • Création de la ligne 17 qui reliera l’aéroport de Roissy à Saint-Denis Pleyel 
  • Création de la ligne 18 qui assurera une desserte au sud de l’Ile-De-France en joignant Versailles Chantiers à l’aéroport d’Orly, ce en passant par Saclay
  • Prolongation de la ligne 11 pour relier Rosny à Noisy-Champs 

2) Un matériel roulant plus performant avec le Grand Paris 
  • Des métros plus longs sur la ligne 14 
  • De nouveaux métros plus larges pour les futures lignes 15, 16 et 17 
Initiés en 2016, les travaux du Grand Paris devraient aboutir en 2030.

Source : Conseil Départemental des Yvelines


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Grand Paris immobilier : une hausse globale des prix 


Une augmentation des prix constatée sur toutes les zones du tracé du Grand Paris


Bien qu’ils se stabilisent avec la conjoncture actuelle, les prix du marché immobilier ont connu des hausses sans précédent ces dernières années (+19% en 5 ans). Cette augmentation est d’autant plus forte dans les villes coupées par le tracé du Grand Paris dans lesquelles la valeur a augmenté de 25% sur cette même période. 


Grand Paris immobilier : un zoom sur l’augmentation des prix dans les villes autour des lignes


Si l’on se penche sur les villes qui seront bientôt desservies par les lignes du Grand Paris, on peut remarquer des augmentations de prix allant du simple au double.

Les villes prochainement desservies par les lignes 14 et 15 voient leur prix augmenter plus rapidement, cela s’explique par deux facteurs : 
1)  Les villes concernées sont plus proches de Paris
2) L’échéance des travaux de ces lignes est plus imminente


Grand Paris immobilier : une hausse des prix visible dans un rayon de 800m autour des gares 


Depuis son annonce en 2016, le projet du Grand Paris a eu un impact significatif sur le prix de la pierre. Dans un marché immobilier qui voyait déjà ses prix grimper, le Grand Paris a eu un effet multiplicateur. Avec les deux composantes -Grand Paris et marché haussier- on obtient des augmentations records.
Entre 2008 et 2021, les prix ont augmenté de la manière suivante : 
  • Versailles Chantiers (ligne 18) : +47%
  • Issy RER (ligne 15) : 62%
  • La Défense (ligne 15) : +64%
  • Pont de Sèvres (ligne 15) : +76%
  • Pont Cardinet (ligne 14) : +83%
  • Saint Ouen RER (ligne 14) : +109%


Grand Paris : quels impacts à long terme ? 


Grand Paris immobilier : Vers un désenchantement de Paris ?


Avec le Grand Paris, l’Ile-De-France est en pleine mutation. Les nouvelles lignes du Grand Paris rapprochent la ville lumière de ses petites et grandes couronnes, dont les prix du m2 sont, pour la plupart, encore inférieurs. Avec un meilleur cadre de vie, des prix moins élevés et des trajets rendus raisonnables grâce au Grand Paris, il peut être logique de questionner l’intérêt de rester à la capitale.
A long terme, le Grand Paris pourrait-il créer un désintérêt pour Paris ? L’hypothèse semble peu probable, Paris reste le noyau dur de l’Ile-De-France. Que ce soit pour son tourisme, son animation, sa culture ou son cœur économique, l’aura de Paris a encore de beaux jours devant elle. Autrement dit, la capitale ne sera pas boudée à cause du Grand Paris. En revanche, l’Ile-De-France sera de plus en plus attractive et aura tendance à prendre davantage de poids dans les décisions des acheteurs potentiels. 


Grand Paris immobilier : Des prix en Ile-de-France qui avoisinent ceux de Paris ? 


Avec le Grand Paris, on pourrait s’attendre à ce que les prix de la métropole du Grand Paris s’envolent jusqu’à dépasser le m2 parisien. Des prix en Ile-de-France plus élevés que ceux de la capitale ? Rien de nouveau, certaines villes étaient déjà aussi onéreuses si ce n’est plus que la capitale et ce, avant le projet du Grand Paris. A titre d’exemple, le m2 à Neuilly-sur-Seine s’élève à 11 730 € en octobre, là où il coûte 11 544 € à Paris. 

Quoiqu’il en soit, les villes de la métropole du Grand Paris ne cessent de prendre de la valeur et il se peut que certaines d’entre elles viennent à dépasser les prix parisiens. Attendre pour vendre son bien situé en métropole du Grand Paris peut être tentant mais au vu de la conjoncture actuelle, il serait préférable de vendre dès à présent. Pourquoi passer maintenant à la vente de son bien concerné par le Grand Paris ? Parce que l’augmentation des taux d'intérêts commence à se faire ressentir sur le marché immobilier : les prix baissent. Et au vu de l'augmentation des taux directeurs de la BCE, il est possible que la valeur du m2 se réduise davantage dans les mois à venir. En parallèle, le marché immobilier pourrait compter plus d'acheteurs avec le dernier rehaussement du taux d'usure. Par conséquent, s’il y a un bon moment pour vendre, c’est bien celui-ci.
Comment affronter la baisse des prix à Paris ?

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Grand Paris immobilier : Certaines villes d’Ile-De-France pourraient-elles devenir les nouveaux quartiers aisés de Paris à long terme ?  


Avec le Grand Paris, il sera d’autant plus tentant pour des parisiens d’emménager en dehors de la capitale. À moins d’une heure de Paris en RER B se trouve Saint-Rémy-les-Chevreuses. Cette ville pourrait être un cadre idéal pour des parisiens désireux de s’offrir un coin de verdure car il n’est pas rare d’y trouver des habitations avec de grands jardins, des piscines, voire même des parcelles de forêt, et ce pour 4 507€ le mètre carré.

Des petites villes de banlieue parisienne ont déjà suscité l’intérêt de personnalités. Au creux des Yvelines se trouve Montfort-l’Amaury, une petite ville aux ruelles pavées et au charme de l’ancien dans laquelle il plaisait à Charles Aznavour de passer du temps. Le prix du m2 de Montfort-l’Amaury est d’environ 4 535€. 
Alors, il n’est pas impossible qu’avec le Grand Paris, certaines villes d’Ile-De-France deviennent les nouveaux quartiers aisés de la capitale. 


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