Crise du logement neuf, faut-il se rabattre sur l’ancien ?

Alors que le marché de l’immobilier traverse une période compliquée et a du mal à se remettre de la crise immobilière de 2022, le logement neuf est particulièrement touché par la crise. Marqué par une baisse considérable des transactions immobilières, se tourner vers l’ancien serait-il la solution ? Hosman vous explique tout ce que vous devez savoir.

Depuis la crise immobilière de 2022 le marché immobilier à du mal à se relancer. Alors que 2023 a mis du temps à se relever marqué par une baisse des prix immobilier et un hausse des taux d’emprunts. Inquiets et méfiants de l’incertitude économique, les acheteurs ont retardé leur projet d'investissement espérant une amélioration de la situation macroéconomique avant de se lancer. Tous ces projets décalés par les acheteurs français se sont grandement fait ressentir dans le nombre de transactions immobilières qui a chuté en 2023. Et pour cause, en 2023 seulement 95 000 logements ont été vendus enregistrant une baisse de 26% par rapport à l’année précédente. Ce chiffre est d'autant plus important si on se penche sur le marché de l’immobilier neuf ; c’est une diminution de 32,7% qui a touché les transactions du logement neuf.

Mais alors comment expliquer cette chute spectaculaire des transactions dans le neuf ? Plusieurs raisons y sont pour beaucoup ; à commencer par les coûts de construction qui ont considérablement augmenté ces dernières années. L’inflation n’a pas épargné le coût des matériaux de construction et de main d'œuvre alourdissant grandement les budgets de chantiers. Cette inflation s’explique notamment par la perturbation des chaînes d'approvisionnements mondiales (pénuries de certains matériaux, situations géopolitiques complexes de certains pays approvisionneurs…) entraînant une hausse des coûts de l’énergie. Les entreprises du bâtiment ont eu du mal à gérer cette hausse et ont donc été contraintes de réduire leurs projets de construction en nombre tout en augmentant le prix de leurs prestations pour compenser la crise économique. Cependant, les ménages, eux aussi touchés par l’inflation, ont vu leurs pouvoir d'achat réduire considérablement notamment à cause de la hausse brutale des taux d’emprunts, rendant l’acquisition de biens immobiliers neufs plus difficiles et repoussant ainsi leurs projets d'investissement. Ce phénomène s’est fait ressentir à travers la baisse notable des mises en chantier de logements neufs chutant de 15% par rapport à 2022.

Enfin, les réglementations et normes environnementales se sont durcies notamment avec la mise en place de la Réglementation Environnementale 2020 (RE2020). Cette nouvelle norme impose des exigences plus strictes en matière de performance énergétique dans le but d’améliorer l’impact environnemental des logements habités. Si ces mesures sont bénéfiques pour l'environnement et rentables sur le long terme, elles augmentent les coûts de construction compliquant ainsi la réalisation de nouveaux projets.

Premièrement, un bien immobilier dans l’ancien affiche des prix bien moins élevés que dans le neuf. Le prix au m2 d’un logement dans le neuf est 15 à 20% plus élevé que  celui d’un bien immobilier neuf ; un avantage économique indiscutable !

De plus, l’immobilier ancien offre de nombreux avantages fiscaux aux acheteurs et investisseurs, et dans un contexte où leur pouvoir d'achat a diminué, chaque économie peut faire la différence pour investir dans un projet. Par exemple, le dispositif Malraux encourage la rénovation des biens anciens situés dans les secteurs protégés ou les quartiers anciens dégradés. Grâce à ce dispositif, les investisseurs peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant atteindre 30 % des coûts de travaux, avec un plafond de 400 000 euros sur une période de quatre ans. Cette initiative contribue à la valorisation du patrimoine historique tout en offrant des incitations fiscales non négligeables !

Si vous décidez de réaliser un investissement dans le but de le revendre, les biens anciens peuvent prendre de la valeur à la revente si le propriétaire a entrepris des travaux de rénovation énergétique qui une fois réalisés améliorent la note du DPE, rehaussant automatiquement la valeur du bien !

De nombreuses autres aides financières et dispositifs de défiscalisation ou de déficit foncier ont été mis en place pour les propriétaires de logements anciens. Il est possible de déduire les frais de travaux de rénovation énergétique des revenus fonciers sous certaines conditions et dans une certaine limite grâce au mécanisme du déficit foncier permettant ainsi d’alléger la charge fiscale.

Enfin, ce cas de figure est plus rare mais existe et est très avantageux fiscalement parlant ; les propriétaires de biens classés monuments historiques ont la possibilité de déduire l'intégralité des frais de rénovation de leurs revenus. Il n'y a pas de plafond pour cette déduction, permettant ainsi de bénéficier d'une réduction d'impôt considérable, à condition de conserver le bien pendant 15 ans et de le rendre accessible au public dans certains cas.

Vous l’aurez donc compris, investir dans l’ancien, et qui plus est en 2024, présente de nombreux avantages. Grâce à des prix pratiqués dans l’ancien plus attractifs, qui tendent à se stabiliser, si ce n’est de baisser dans certaines régions, les acheteurs peuvent trouver plus d’opportunités d’investissement. Dans un second temps, la rénovation énergétique est une bonne alternative pour optimiser votre investissement, votre consommation d'énergie mais aussi la valorisation de votre bien à long terme. Les programmes de rénovation comme MaPrimeRénov' offrent de réels avantages. Enfin, avec la crise du logement neuf, le marché de l'ancien se redynamise. Les acheteurs se tournent vers des biens à rénover, ce qui entraîne une hausse de la demande pour ces logements, notamment dans des zones attractives. Que ce soit pour investir dans un logement à des fins locatives dans des villes étudiantes, là où la demande est très forte ou dans le but de pratiquer le flip immobilier, de nombreuses opportunités d'investissements s’offrent à vous si vous vous tournez vers l’ancien !

Toutefois, il est évident que l'immobilier neuf offre également des atouts considérables ! Les constructions neuves respectent les normes les plus récentes en matière de performance énergétique, telles que la RT 2012 et la RE 2020, ce qui assure une meilleure isolation thermique et contribue à diminuer les frais de chauffage. Investir dans le neuf vous dispense des travaux de rénovation à réaliser pour mettre votre bien aux normes, un véritable gain de temps et d’argent ! De plus, l'achat d'un bien neuf permet de bénéficier de garanties, comme la garantie décennale, qui couvre les éventuels dommages affectant la solidité de la structure pendant une période de dix ans. Enfin, le neuf bénéficie également de dispositifs offrant des avantages fiscaux intéressants réduisant la charge fiscale des investisseurs, c’est le cas du dispositif Super Pinel par exemple.

Cependant, il existe également certains inconvénients. Comme dit précédemment, le principal inconvénient est le prix. Les coûts de construction élevés se répercutent sur les prix de vente, rendant ainsi les logements neufs moins accessibles pour de nombreux acheteurs. Par ailleurs, les délais de livraison peuvent être longs et incertains, avec des risques de retards dans les chantiers. Enfin, les nouveaux quartiers peuvent parfois manquer de charme et d'animation, par rapport à des quartiers anciens qui bénéficient d'une histoire et d'une atmosphère plus authentique.

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Le marché du logement neuf fait donc face à des défis spécifiques qui accentuent la crise actuelle, avec des coûts de construction élevés et l'augmentation des prix des matériaux, les prix de vente sont plus élevés, rendant l'accès à la propriété dans le neuf moins accessible. De plus, les incertitudes économiques découragent les acheteurs potentiels qui hésitent à s'engager dans un tel projet. Parallèlement, la lenteur des procédures administratives et la complexité des normes de construction peuvent retarder les projets. Ainsi, cette conjoncture pèse sur le marché du neuf, et laisse tendre à se tourner vers l’ancien, à la recherche d'opportunités plus accessibles et attrayantes.

En revanche, investir dans le neuf peut être une stratégie à long terme, surtout dans des zones à fort potentiel de développement. Des quartiers en pleine expansion où les prix immobiliers sont encore accessibles, prendront de la valeur rapidement avec l'évolution du quartier, offrant un retour sur investissement intéressant à long terme. De plus, si vous souhaitez investir dans l’immobilier sans avoir une charge administrative trop élevée, le neuf est la solution ! Les logements neufs sont construits en étant aux normes et ne nécessitent pas de mise à jour lourdes et chronophages, ce qui réduit les coûts d’entretien et améliore le confort de vie des occupants ! De plus, les garanties associées aux constructions neuves offrent une tranquillité d'esprit aux investisseurs.

Pour conclure, la crise du logement neuf en France est bien réelle, incitant de nombreux acheteurs à se tourner vers l'immobilier ancien. Dans un marché en mutation, l'ancien pourrait bien devenir la solution privilégiée pour de nombreux ménages. Investir dans le neuf peut toujours être viable, mais il est crucial d'analyser attentivement le marché, de considérer les zones géographiques, et d'évaluer les projets en fonction de leur potentiel à long terme.