Honoraires d'agence immobilière : comment réduire la facture ?

Avant de choisir votre agence immobilière, il est fondamental de vous renseigner sur les tarifs qu’elle pratique, en d’autres termes sur les honoraires d’agence immobilière. Qui dit vente immobilière, dit en effet « commission d’agence immobilière », à savoir la rétribution allouée au professionnel qui vous accompagnera tout au long de la transaction immobilière, sachant que traditionnellement, les honoraires d’agence immobilière atteignent 4 à 10 % du prix de vente d’un bien.

Un montant conséquent qu’il est par ailleurs possible de négocier selon les situations. C’est par exemple le cas si le prix de vente de votre bien est élevé, augmentant ainsi les honoraires d’agence immobilière, ou si vous donnez l’exclusivité de votre bien à l’expert en charge de la vente, ce qui lui garantit de ce fait une commission.



1. Honoraires agence immobilière : comment la calculer ?


Quel est le montant des commissions d’agence immobilière ?


Selon les statistiques de Galian, principale caisse de garantie des professionnels de l’immobilier, les honoraires d’agence immobilière représentent en moyenne 4,87% du prix d’un bien. Concrètement, cela veut dire que pour la vente d’un appartement à 450 000 euros, la commission est de de 21 915 euros et que pour la vente d’une maison à 1 million d’euros, la commission est de 48 700 euros

Des tarifs conséquents qui seraient d’ailleurs même en hausse depuis 2018 d’après l’agence de gestion locative Homepilot, qui indique dans une étude que le tarif d’agence immobilière tournerait davantage autour de 5,4% du prix d’un bien, comme le détaille Les Échos dans un article paru en 2017.

Il faut savoir que dans l’immobilier, le taux des honoraires d’agence immobilière est fixé librement par les agences. Obéissant à la loi du marché, il varie ainsi d’une ville à l’autre en France, d’un arrondissement à l’autre à Paris, et même d’un agent immobilier à un autre. Traditionnellement, le barème des honoraires d’agence immobilière est dégressif en fonction du prix d’un bien : plus celui-ci est élevé, moins la commission sera importante.


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Commission agent immobilier : décomposition des frais d’agence

En règle générale, une personne vendant son bien immobilier grâce à une agence, versera la commission à cette même agence, une fois la vente réalisée. À savoir que l’agence conserve entre 70 et 90 % des honoraires d’agence immobilière pour payer ses coûts fixes. On appelle « coûts fixes » l’ensemble des charges qui ne fluctuent pas selon le volume d’activité d’une entreprise, comme par exemple le loyer des bureaux, les frais de fonctionnement de l’agence, les frais liés à la communication ou encore la rémunération fixe du personnel de l’agence. Une fois les coûts fixes réglés, le reste revient sous forme de prime à l’agent immobilier qui a suivi la vente de votre maison ou de votre appartement.

Au final, l’agence et l’agent immobilier se partagent la commission payée au moment de la finalisation de la vente. L’agent ne touche donc qu’une petite partie du montant des honoraires d’agence immobilière, généralement de 7% à 30%. Par contre, dans le cas où vous feriez appel à un mandataire non affilié, celui-ci percevra la totalité du montant de la commission, rémunération qui pourra tout de même lui servir à financer ses activités.

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2. Qui doit payer les honoraires de l'agence immobilière ? 


Les honoraires d’agence immobilière se règlent après la signature de l’acte de vente chez le notaire, en même temps que le paiement du bien. En fonction des situations, les frais d’agence immobilière peuvent être à la charge du vendeur, de l’acheteur ou des deux parties à parts égales. Ce point est à clarifier au début du processus de vente, lors de la constitution du mandat de vente.

💡 Bon à savoir : les frais d'agences immobilières ont toujours un impact sur le net vendeur même si ils sont à la charge de l'acheteur



À savoir que les honoraires d’agence immobilière a toujours un impact sur le prix net vendeur, d’où l’importance de bien se renseigner au préalable en étudiant les différentes offres et tarifs qui existent sur le marché de l’immobilier :
« Si l’acheteur est prêt à débourser 500 000 €, le prix net vendeur sera par exemple de 475 000 € dans une agence traditionnelle qui facture en moyenne 5% et de 495 500 € chez Hosman », explique Stanislas de Dinechin, cofondateur de Hosman. Car le prix affiché sur les portails ou dans les agences immobilières correspond au prix du marché, c’est-à-dire le prix auquel l’acheteur est prêt à payer le bien que les honoraires d’agence immobilière soit à sa charge ou à celle du vendeur.


Honoraires agence immobilière : quand doit-on la payer ?

Les honoraires d’agence immobilière se règlent après la signature de l’acte de vente chez le notaire, en même temps que le paiement du bien. En effet, les professionnels de l’immobilier, tel que les agents immobiliers, sont encadrés par la Loi Hoguet. Cette loi indique que les professionnels doivent veiller au préalable à ce que le compromis de vente soit signé ainsi que la transaction finalisée, afin de toucher ensuite leurs honoraires.

Vente et commission agent immobilier : Mise en situation

Si vous vendez un appartement à 570 000 €, il faut compter en moyenne 27 759 € d’honoraires dans une agence immobilière traditionnelle. À la charge du vendeur, ces frais peuvent être annexés au montant de l’estimation. Ainsi, le prix FAI (Frais d’Agence Inclus) de votre appartement sera aux alentours de 598 000 €.
L’acheteur vous paiera 598 000 €, soit le prix de la maison incluant les honoraires d’agence immobilière, et vous payerez les 27 759 € de frais d’agence à l’expert immobilier. Vous ne toucherez ainsi à la fin que 570 000 € tandis que l’acheteur aura déboursé 598 000 €.
Ainsi quoiqu’il en soit, la situation revient finalement au même, que les honoraires d’agence immobilière soient réglés physiquement parlant par le vendeur ou l’acheteur : il s’agit d’un montant qui va être financé par l’acheteur – qu’il soit déjà inclus dans le prix de vente ou non – et qui sera à terme encaissé par l’agence immobilière.

Comment calculer le prix net vendeur ?


Le prix net vendeur désigne la somme que vous allez réellement percevoir à la vente de votre bien immobilier, à savoir le prix auquel a été estimé votre appartement ou votre maison. Le prix net vendeur se différencie ainsi du prix FAI, à savoir le prix de vente Frais d’Agence Inclus souvent affiché sur les annonces des agences immobilières et qui intègre directement les honoraires d’agent immobilier.

S’adressant majoritairement aux acheteurs, le Prix FAI leur permet de savoir ce qu’ils vont réellement payer, tandis que le prix net vendeur permet aux vendeurs de comprendre ce qu’ils vont réellement toucher.
Ainsi, le prix net vendeur correspond au Prix FAI moins les honoraires d’agence immobilière.


3. Honoraires agence immobilière : comment la négocier ?


Si les agences établissent librement le montant de les honoraires d’agence immobilière, elles sont néanmoins tenues d’afficher publiquement ces barèmes au préalable. Le tarif d’agence immobilière doit en effet être exprimé en TTC et être affiché de manière visible sur le site internet de l’agence et/ou en vitrine ou à l'accueil, s’il existe une adresse physique.
La loi ne prévoyant aucun seuil ou plafonnements légaux, il vous sera cependant toujours possible d’essayer de négocier ces tarifs avant de signer le mandat de vente. Le marché immobilier en zone tendue, à l’instar de la ville de Paris par exemple, ne justifie pas forcément de payer des honoraires d’agence immobilière multipliée par trois.
Pour rappel, les frais d’agence immobilière ne sont pas inclus dans le prix net vendeur, soit le prix auquel votre bien a été estimé. Ils sont en effet soustraits de ce prix après qu’il ait été fixé. Il est donc très important d’essayer de négocier les honoraires d’agence immobilière avant la signature du mandat, puisqu’ils auront une réelle incidence sur la somme que vous allez véritablement toucher une fois que votre bien sera vendu.
De plus, réduire les honoraires d’agence immobilière vous permettra de rendre votre bien plus attractif auprès des potentiels acheteurs. En effet, le prix Frais d’Agence Inclus affiché sur l’annonce immobilière sera forcément moindre si vous arrivez à diminuer le tarif de l’agence immobilière.

Honoraires agence immobilière : Comment négocier ?


Parmi les leviers de négociation possibles lors d’une transaction immobilière, le prix d’un bien. En effet, plus la valeur d’un bien sera élevée, plus les honoraires  de l’agent immobilier seront importants, ce qui les prédispose normalement à accorder une réduction de leurs honoraires.

Vous pouvez également invoquer le recours au mandat exclusif. Si vous faites en effet le choix de donner l’exclusivité de votre bien à l’expert, vous lui garantissez de ce fait une commission d’agent immobilier, argument qui joue en votre faveur pour négocier une réduction du tarif d’agence immobilière.
De manière générale, n’hésitez pas à vous renseigner auprès d’un certain nombre d’agences afin de comparer les taux pratiqués. Dans des zones géographiques où le marché immobilier est relativement peu tendu, cela pourra également vous servir comme argument pour négocier les honoraires d’agence immobilière. Et au cas où vous ne seriez pas satisfait des prix, sachez qu’il existe des voies alternatives à la vente d’un bien, comme le recours à un mandataire immobilier ou aux agences immobilières à commission réduite.



4. Vendre son appartement : découvrez les agences immobilières à commission réduite


Parmi les nouveaux modèles d’agence immobilière, les agences immobilières à commission réduite. Partant du principe que les honoraires d’agence immobilière pratiqués devraient être les mêmes quelle que soit la typologie du bien, celles-ci proposent un tarif fixe variant généralement entre 1000 et 5000 euros selon les services fournis avec. Ainsi, le montant des honoraires d’agence immobilière est unique, qu’il s’agisse d’un bien de 26 m2 à 330 000 euros ou de 53 m2 à 725 000 euros.
C’est notamment le cas de l’agence immobilière à prix fixe Hosman qui propose des honoraires d’agence immobilière de 5 900 € au succès. Pour un bien estimé à 680 000 euros, vous économisez par exemple 28 216 euros par rapport à une agence immobilière traditionnelle.




🥡 Ce qu’il faut retenir à propos des honoraires d’agence immobilière : 

  • Les commissions des agences immobilières sont fixées librement mais elles sont en moyenne de 5,4% du prix du bien. Cela veut dire que pour un bien immobilier vendu 300 000€ les honoraires d’agence immobilière sont de 16 200€ en moyenne. 
  • Les honoraires d’agence immobilière peuvent être payés par les deux parties ou bien seulement l’acheteur ou le vendeur. Ce point est à discuter au début du processus de vente pour éviter la moindre surprise
  • Les commissions des agences immobilières ne sont pas fixes, il est donc possible de les négocier afin de baisser leur coût. 
  • Enfin, si vous ne souhaitez pas payer des honoraires d’agence immobilière, tournez-vous vers les agences immobilières à commission réduite ou à prix fixe. Ainsi, vous ne serez plus obligé de faire le compromis entre la vente entre particuliers et la vente par agence.


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