Tout simplement, la capacité d’emprunt est le montant total que l’on a le droit d’emprunter à une banque pour un prêt afin de financer un projet immobilier. En d’autres termes, c’est le montant maximum que la banque est en capacité de vous prêter pour votre projet immobilier sans que vous soyez endetté.
C’est aussi l’élément principal de la capacité d’achat (montant total que vous pouvez investir dans votre projet immobilier) qui inclut : l’apport personnel et d’autres prêts éventuels comme le PTZ (prêt à taux zéro).
La capacité d’emprunt s’appuie sur deux variables : le reste à vivre du ménage et le taux d’endettement.
Comment calculer la capacité d’emprunt ?
Dans le calcul de la capacité d’emprunt, sont notamment pris en compte :
Les revenus nets dont vous disposez au moment de votre demande de prêt
Le montant de vos charges ;
La durée du prêt : plus la durée de remboursement sera longue, plus le taux d’emprunt (et donc le montant du crédit) sera élevé.
De nos jours, de nombreux sites permettent de faire une simulation de calcul de votre capacité d’emprunt. Pour le calcul, les professionnels du crédit vont prendre en compte votre taux d’endettement et le reste à vivre. Evidemment, les meilleurs profils peuvent obtenir les meilleurs taux.
Les éléments de calcul de la capacité d’emprunt
Le taux d’endettement
Le taux d’endettement correspond au rapport entre les charges de l’emprunteur et ses revenus. C’est un indicateur du montant que dépense un ménage dans des dépenses récurrentes. Il est essentiel de le connaître lorsque l’on a un projet immobilier. Il permet à la banque de s’assurer que l’emprunteur ne va pas emprunter au-dessus de ses moyens et ne plus pouvoir régler ses charges.
Comment calculer le taux d’endettement?
Pour calculer le taux d’endettement, il suffit de diviser le montant de vos revenus total par le montant total de vos charges.
Bon à savoir : Globalement, le taux d’endettement maximal reconnu par les banquiers pour l’acquisition d’une résidence principale est de 33%.
Le reste à vivre
Le reste à vivre désigne la somme à disposition du ménage une fois que celui-ci s’est acquitté de toutes ses charges.
Si votre reste à vivre est insuffisant, la banque ne vous accordera pas de prêt pour votre projet immobilier. Les banques considèrent généralement que le reste à vivre nécessaire pour un adulte est en général de 800€ et de 300 € par enfant. Mais cette notion est parfaitement subjective, c’est ici une partie très importante de la négociation avant le calcul du taux d’endettement.
Le reste à vivre est souvent considéré comme un élément plus important que le taux d’endettement dans le calcul de la capacité d’emprunt.
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Rembourser tous vos crédits en cours / réduire vos charges
Avant de demander un crédit, il est essentiel de payer tous ses crédits en cours, que ce soit le crédit voiture, le crédit renouvelable ou les facilités de paiement…
La bonne chose à faire est soit de tout payer directement soit d’attendre d’avoir tout remboursé pour demander un autre crédit.
Ce remboursement pourra vous aider à augmenter votre capacité d'emprunt.
Regardez la durée de l’emprunt
Vous ne le savez peut-être pas, mais la durée modifie le taux d’intérêt de votre emprunt.
Pour augmenter votre capacité d’emprunt, il est donc important de bien faire attention à la durée sur laquelle vous allez emprunter.
Si le taux de prêt sur 10 ans est particulièrement avantageux, le montant de l'emprunt sera moins élevé que sur une durée de 25 ans.
Augmenter votre apport personnel pour votre projet immobilier
L’apport personnel est primordial dans un projet immobilier. Logiquement, plus vous augmentez votre apport personnel, plus votre capacité d’emprunt sera haute.
L'apport personnel sert le plus souvent à financer les frais de notaire et à rassurer les banques sur la gestion saine de ses finances. Depuis la crise du Covid-19, les banques exigent un apport personnel d’au moins 10% du budget total. Pour constituer son apport personnel, l’emprunteur peut débloquer son épargne salariale, son assurance-vie, son PEL, ou encore faire appel à un prêt familial.
