Hausse des DMTO en 2025 : Quels impacts pour les acheteurs ?

En 2025, le gouvernement Bayrou fait face à une situation budgétaire complexe, marquée par une croissance limitée, une inflation persistante et un déficit public important. La loi de finances adoptée cette année vise à amorcer un rééquilibrage progressif des comptes de l'État dans le cadre d'une trajectoire de retour à l'équilibre à moyen terme. Dans ce cadre, le gouvernement cherche à maîtriser ses dépenses et à générer de nouvelles recettes. Outre des coupes budgétaires et des mesures fiscales (exemple : contribution exceptionnelle sur les hauts revenus), la loi de finances autorise les collectivités locales à augmenter temporairement les droits de mutation immobilière. Concrètement, à partir du 1ᵉʰ avril 2025 les départements peuvent relever leur taux global de 0,5 point, faisant passer le plafond des DMTO de 4,5 % à 5 % du prix de vente. Cette mesure vise à soutenir les budgets départementaux en comblant partiellement la perte de recettes liée à la baisse du nombre de transactions immobilières. Le surcroît de recettes attendu est d’environ 1 milliard d’euros sur trois ans, ce qui devrait aider à financer des services publics locaux tout en contribuant à l’effort global de redressement budgétaire.
 

 

 
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) constituent une taxe perçue lors d'une transaction immobilière. Cette taxe, incluse dans les frais de notaire, revient majoritairement aux départements (avec une part pour les communes et un faible pourcentage pour l’État). Les frais de notaire englobent ainsi non seulement la rémunération du notaire (1 à 1,5 % du prix) mais surtout les DMTO, qui atteignent généralement 7–8 % du prix dans l’ancien. Le taux légal de base des DMTO était fixé à 3,80 %, complété par une taxe locale : la somme de la taxe départementale et de la taxe communale n’excède normalement pas 4,5 % du prix pour les biens anciens. Avant 2025, 97 départements appliquaient déjà ce taux maximal de 4,5 %, seul l’Indre (3,80 %), le Morbihan (3,80 %) et Mayotte (3,80 %) restaient en deçà.
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La loi de finances 2025 modifie temporairement cette règle : elle permet aux conseils départementaux d’augmenter leur part des DMTO de 0,5 point (jusqu’à 5,0 %) pour trois ans. Autrement dit, dès le 1ᵉʰ avril 2025 les départements peuvent, après vote de leur conseil, fixer un taux global de 5 % du prix. Toutefois, cette hausse est facultative et conditionnée à une délibération locale : toute délibération après le 15 avril 2025 ne s’applique qu’à partir de 2026. Concrètement, une trentaine de départements ont décidé d’appliquer le taux à 5 % dès avril 2025, d’autres les mois suivants. L’objectif principal est de compenser la forte diminution des recettes liée au ralentissement du marché immobilier (moins de ventes=moins de DMTO). Les collectivités locales conservent enfin la possibilité d’exonérer les primo-accédants de cette hausse, c’est-à-dire les acheteurs n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années. Cette disposition vise à encourager l’accès à la propriété des ménages modestes en les dispensant du surcoût de 0,5 % sur le DMTO lors de leur premier achat d’habitation.
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La hausse de 0,5 % des DMTO se traduit directement par une charge fiscale supplémentaire pour l’acheteur. Étant donné que les DMTO s’ajoutent au prix d’achat, 0,5 point correspond à environ 500 euros de coût en plus par tranche de 100 000 € investi. Par exemple, l’acquisition d’une maison à 400 000 € coûtera environ 2 000 € de DMTO en plus après le 1ᵉʰ avril 2025. Autrement dit, pour bien budgéter son achat, l’acquéreur devra recalculer ses frais de notaire en intégrant ce nouveau taux maximal. Il s’agit donc de comparer différents scénarios : dans les départements restés à 4,5 %, le coût total reste identique, mais dans ceux passés à 5 %, les frais totaux grimpent. Concrètement, le poids des frais de notaire (déjà autour de 7–8 %) augmente légèrement, ce qui peut affecter l’enveloppe disponible pour l’apport ou les travaux, sans remettre en cause la faisabilité générale d’un projet d’achat.

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Ceux-ci ne paient pas directement les DMTO (ces derniers sont payés par l’acheteur). Néanmoins, la mesure peut avoir un impact indirect sur la transaction. En zone de forte concurrence ou lorsque la demande est faible, certains acheteurs pourraient renégocier davantage ou se montrer moins pressés d’acheter un bien, sachant que leur enveloppe totale est un peu plus élevée. En résumé, le ralentissement de la demande immobilière peut être accentué localement dans les territoires ayant relevé les DMTO, ce qui peut allonger légèrement les délais de vente.

 
Rappelons que la loi exclut les primo-accédants de cette hausse. Concrètement, un acquéreur pour qui l’achat est sa première résidence principale (et qui n’a pas été propriétaire durant les deux dernières années) restera assujetti à l’ancien taux départemental (4,5 % ou moins). Les futurs primo-accédants bénéficient donc d’un allégement de frais par rapport aux autres acheteurs. Cette disposition d’exonération permet d’adoucir l’impact financier du double alourdissement (frais de notaire + nouveau PTZ limité). Les familles modestes et jeunes acheteurs concernés doivent toutefois vérifier leur éligibilité lors de la signature de l’acte, car un simple changement de résidence hors délai de deux ans annule l’exonération.

 

 
La hausse des droits de mutation à titre onéreux décidée en 2025 constitue un instrument de financement des collectivités locales dans un contexte de budgets serrés. Pour l’acheteur immobilier, elle représente un coût supplémentaire modéré (quelques centaines à milliers d’euros sur le budget total) qu’il faut anticiper dans le calcul des frais de notaire. Les vendeurs ne voient pas de taxe nouvelle directe, mais la hausse peut parfois refroidir des transactions. Les primo-accédants sont expressément exonérés de cette augmentation, ce qui constitue un avantage pour l’accession des ménages émergents. Au final, la principale leçon à retenir est simple : lors d’un projet d’achat, il faut tenir compte du nouveau taux DMTO applicable dans le département concerné (jusqu’à 5 % dans certains cas) et réévaluer en conséquence le budget global de l’opération. Les professionnels (notaires, agents immobiliers, courtiers) joueront un rôle clé en informant leurs clients et en recalculant les frais de notaire 2025, de manière à intégrer au mieux l’impact de la hausse des DMTO sur les acheteurs et primo-accédants.