Réforme DPE 2026 : une bonne nouvelle pour le marché immobilier ?

Le gouvernement a annoncé début juillet 2025 une révision du mode de calcul du DPE, attendue pour le 1er janvier 2026. En clair : le « facteur de conversion » de l’électricité va passer de 2,3 à 1,9. Ce changement, voulu par Matignon et aligné sur la directive européenne de 2023, vise à mieux refléter le faible impact carbone de l’électricité française. L’objectif ? Mettre fin à une pénalisation jugée injuste des logements chauffés à l’électricité.

Pour l’exécutif, cette réforme va permettre aussi de mieux cibler les aides à la rénovation vers les logements les plus énergivores utilisant gaz ou fioul, tout en faisant sortir près de 850 000 logements (souvent électriques) du statut de passoire thermique. Une « transition plus cohérente », selon le Premier ministre François Bayrou, qui promet un DPE plus représentatif. Une consultation publique est prévue dès juillet, avant la publication d’un arrêté en septembre.
DPE 2024 : Quels changements majeurs à connaître ?

Cette annonce a été bien accueillie par une partie des acteurs du secteur. Le président de la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier) y voit « une mesure de justice énergétique et de cohérence écologique ». La ministre de la Transition écologique, Agnès Pannier-Runacher, a également défendu une fiscalité plus cohérente entre gaz et électricité pour accompagner cette évolution. Mais tout le monde n’est pas convaincu. Des parlementaires et plusieurs ONG ont rappelé que cette décision est aussi très politique, en faveur de l’électrification, et qu’elle arrive alors que de nombreuses contraintes liées au DPE continuent de peser sur le logement.

La réforme va opposer propriétaires et locataires. Côté propriétaires bailleurs, beaucoup vont y voir une bonne nouvelle. Depuis janvier 2023, les logements classés G ne peuvent plus être loués, et ceux classés F vont suivre en 2028. Grâce au reclassement de nombreux logements (de F ou G vers D ou E) sans travaux, ils vont pouvoir rester sur le marché locatif et éviter une perte de valeur. Pour la FNAIM, c’est un « coup de pouce » qui va corriger une pénalisation jugée injuste pour les logements chauffés à l’électricité. Des experts rappellent tout de même que les rénovations comme l’isolation ou les pompes à chaleur vont garder tout leur sens dans une logique de transition énergétique.

Mais pour les locataires, notamment les plus fragiles, la situation va être moins favorable. Un logement mal isolé de 40 m² peut dépasser les 2 000 € par an de facture de chauffage. S’il passe en E sans travaux, ses occupants vont rester exposés à ces dépenses tout en risquant de perdre l’accès à certaines aides. Plusieurs associations (UFC-Que Choisir, NegaWatt, Fondation Abbé Pierre...) alertent : la réforme pourrait faire sortir 1,2 million de passoires des radars, sans amélioration réelle. Cela va rendre les étiquettes DPE moins fiables, alors qu’elles comptent pour 69 % des Français dans le choix d’un logement.

Note DPE : Comment améliorer son DPE avant une vente

Autre inquiétude : en levant la contrainte du statut F/G, certains craignent que les rénovations aillent perdre en dynamique. Nicolas Goldberg, chez Columbus Consulting, explique que ce changement va décourager les rénovations dans les petits logements chauffés à l’électricité, car les obligations vont disparaître. Pour Audrey Zermati d'Effy, ce sont surtout les factures qui vont continuer à motiver les travaux : si elles restent élevées, les foyers vont vouloir améliorer leur confort.

Mais attention : la réforme risque aussi d'encourager des choix moins durables. Par exemple, des convecteurs électriques bon marché vont peut-être remplacer des pompes à chaleur plus performantes, ce qui pourrait retarder leur installation.

Et tout cela arrive à un moment délicat. Les aides publiques à la rénovation, comme MaPrimeRénov’ ou le Coup de pouce, vont ralentir, au moins pour l’été 2025. Le gouvernement a pris acte d’un budget trop vite consommé. En réduisant le nombre de logements à rénover, certains craignent que l’État aille encore réduire ces aides en 2026. Le gouvernement Bayrou a mis en avant la nécessité de mieux gérer les finances publiques, dans un contexte de crise du logement qui pèse sur tous les acteurs.
DPE 2024 : Quelles aides financières à la rénovation énergétique ?

Le DPE est devenu un repère incontournable pour vendre un bien immobilier. Avant même cette réforme, les logements classés F ou G avaient du mal à séduire : ils se vendaient moins vite et avec une décote moyenne de 15 % par rapport à ceux classés D, selon le Journal de l’Agence. En moyenne, un logement F ou G restait 84 jours sur le marché, contre 79 pour un D. Avec cette réforme, près de 850 000 logements vont être reclassés dans de meilleures catégories énergétiques. Cela va alléger les freins à la vente.

À court terme, certains propriétaires vont sans doute reporter leur projet : comme l’explique Julien Besnard de la Casam, l’arrivée d’un DPE plus favorable peut encourager à attendre 2026 avant de mettre son bien en vente. Une attente qui pourrait changer la donne pour beaucoup de vendeurs.
Faire estimer son bien

Sur le marché locatif, en revanche, le changement est vu comme salutaire : les professionnels anticipent que l’allègement du statut F/G évitera l’éviction forcée de nombreux logements à louer. Le Journal de l’Agence souligne que cette mesure est « encourageante pour les propriétaires bailleurs soumis aux interdictions progressives de location » (étiquettes G gelées depuis 2025, F gelées en 2028). En évitant de retirer brutalement ces logements de l’offre locative, la réforme contribue à atténuer la crise du logement en France, et aura aussi pour effet de désengorger le marché locatif, qui est dans un goulot d’étranglement depuis quelques années.

D’un point de vue financier, le nouveau calcul du DPE ne va sûrement pas faire baisser les factures d’énergie, mais il va clairement changer la perception des biens. Les passoires thermiques « corrigées » vont devenir plus attrayantes, en réduisant les décotes dans certaines zones déjà fragiles. Mais ce changement va aussi faire réagir : dans le bâtiment, plusieurs professionnels redoutent une baisse des travaux de rénovation, jusque-là boostés par les anciennes règles du DPE.

En résumé, cette réforme du DPE vise à redonner de l’élan au marché tout en soulevant de vraies questions sociales et environnementales. Reste à voir si elle va vraiment tenir ses promesses.