Surestimer un bien immobilier : quels risques pour les vendeurs ?

Le marché immobilier est entré dans une période de crise à partir du second semestre de 2022. L'année 2023 a ainsi été marquée par une baisse des prix, pour le moins importante, et le m2 élevé de certaines grandes villes a beaucoup reculé : une baisse d'environ 7% en un an pour Paris.

Avec cette baisse des prix observée dans la plupart des villes de l'hexagone, certains propriétaires sont confrontés à une surestimation de leur bien au moment de concrétiser leur projet de vente. Surestimer le prix de son bien peut avoir des conséquences assez dramatiques pour le projet immobilier. Hosman vous explique pourquoi.

1. Abîmer son bien sur les portails immobiliers

C'est le plus gros risque lorsqu'on essaye de vendre son appartement ou sa maison à un prix de vente beaucoup trop élevé. En effet, lorsque que les futurs acheteurs arrivent sur un portail de vente de biens immobiliers, si l’un de ces derniers affiche un prix nettement supérieur à la moyenne, les acquéreurs ne prendront pas le temps de s’y intéresser. Surestimer son bien c’est prendre le risque de vous priver d'une audience qualifiée pour votre bien, car en mettant des filtres sur les portails immobiliers, ces acheteurs ne verront même pas votre annonce puisque celle-ci sera à un budget en dehors de la fourchette de prix qu’ils se sont fixés. Ainsi, le bien n’aura pas de visites et restera longtemps sur les portails, ce qui dévalorise sa valeur aux yeux des acquéreurs. 

 

La solution pourrait être alors de faire baisser le prix du bien mais le risque est encore une fois de faire peur aux potentiels acheteurs. Des baisses de prix consécutives laissent penser qu’il “y a un loup” car l’appartement ne se vend pas. C’est pour cela qu'estimer son bien le plus justement possible, en amont de la mise en vente, est important.
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2. Subir une négociation du prix bien plus élevée que prévue

Lorsqu’un bien reste longtemps sur les portails immobiliers dû à une surestimation du prix, cela montre aux acquéreurs que le bien a du mal à se vendre. Ainsi, les acheteurs potentiellement intéressés auront tendance à négocier plus fortement le prix que si celui-ci avait été affiché un prix de marché plus cohérent.

Vous risquez donc soit de devoir renégocier à la hausse toutes les offres que vous allez recevoir, sans aucune certitude d'arriver au prix auquel vous auriez voulu le vendre et ainsi devoir baisser le prix, soit, attendre ou reporter la vente car votre bien aurait été présent trop longtemps sur les portails immobiliers et il ne suscitera plus l'intérêt des acheteurs.
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Enfin, le dernier risque est de rallonger les délais. En effet, comme nous l’avons évoqué, plus un logement est surestimé, plus sa vente tardera. Bien qu’il n’y ait pas de règle absolue en termes de délai, on sait qu’un bien immobilier met entre 4 et 6 mois en moyenne à se vendre. Surestimer un bien peut facilement doubler ces délais car vous devrez d'abord passer par plusieurs baisses de prix, plus de renégociation et subir le fait que les acheteurs ne se déplacent pas immédiatement pour voir votre bien.

Il est important de noter qu'un bien correctement estimé est un bien qui attire directement des acheteurs sur les portails. Si il y a de l'attraction sur le bien cela ne veut pas forcément dire qu'il a été sous-estimé mais au contraire qu'il correspond une réalité de marché à laquelle les acheteurs sont prêts à payer.
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Heureusement, il existe des moyens simples pour vendre un bien immobilier au meilleur prix sans risquer de le surestimer. 

Eviter l'estimation séduction

Cette pratique pratiquée par des agences immobilières peu scrupuleuses tend à vous faire signer un mandat de vente, souvent exclusif, en vous proposant un prix de vente beaucoup plus élevé que la réalité de marché. Le risque ? Se rendre compte que l’agence a voulu surestimer le bien et devoir baisser drastiquement son prix et perdre du temps voir la vente. 

Pour éviter cet écueil, nous vous conseillons de toujours faire réaliser plusieurs estimations et de choisir celle qui vous semble la mieux argumentée et la plus en adéquation avec les tendances de marché.

Tester le bien en off market

Si vous souhaitez quand même tester un prix de vente très haute fourchette, c'est-à-dire un prix de vente qui va chercher le prix au mètre carré le plus élevé par rapport à votre secteur et aux caractéristiques de votre bien, vous pouvez toujours le faire en off market.
Vendre en off Market signifie que vous allez diffuser l'annonce de votre bien via une audience d'acheteurs qualifiée en dehors des portails immobiliers. Votre agence immobilière dispose d'une base de contacts d'acheteurs et de chasseurs immobiliers à qui elle poussera le bien en avant-première et ainsi pourra voir si le prix et l'annonce a de l'intérêt pour les acheteurs en cours de recherche.

Bon à savoir 💡 : entre 5 et 10% des ventes immobilières se font hors marché. 

L’avantage est qu’en passant par le off-market, le prix peut être baissé avant la diffusion des portails sans perdre de valeur et de crédibilité aux yeux des acheteurs sur les portails immobiliers.

Faire des économies sur les frais d'agence

Les frais d'agence ont un impact incontestable sur le net vendeur que vous allez toucher à la fin de la vente. Si votre appartement vaut sur le marché maximum 400 000 euros, vous allez l'afficher 400 000 euros FAI pour ne pas vous retrouver à un prix hors marché. Une fois vendu, vous devrez régler à l'agence sa commission (en moyenne 5% du prix de vente) environ 20 000 euros et toucherez donc 380 000 euros.
Pour faire des économies sur les frais d'agence et augmenter son net vendeur, vous pouvez choisir de vendre votre appartement entre particuliers ou faire appel à une néo-agence qui pratique un tarif fixe. 

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