Compromis de vente ou promesse de vente sous seing privé

Vous vous apprêtez à signer une promesse ou un compromis de vente avec l’acheteur ? Deux options s’offrent à vous : solliciter l’aide d’un notaire ou rédiger l’avant-contrat vous-même avec l’acheteur. On parle dans ce cas de « promesse de vente sous seing privé » ou de « compromis de vente sous seing privé ». Comment vous y prendre pour rédiger une signature sous seing privé ? Que doit contenir le document ? Ou encore quels sont les avantages d’un compromis de vente sous seing privé ou d’une promesse de vente sous seing privée ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir à propos de la signature sous seing privé.  

Qu’est-ce qu’un compromis de vente sous seing privé ou une promesse de vente sous seing privé ? 

Une fois l’offre d’achat d’un acheteur acceptée, les deux parties scellent leur accord sur les conditions de la vente en signant une promesse ou un compromis de vente. Il s’agit d’un avant-contrat destiné à préparer la vente, en vue de la signature de l’acte authentique. Étape finale de la transaction immobilière qui survient généralement trois mois après la promesse ou le compromis de vente, l’acte authentique de vente doit pour le coup obligatoirement avoir lieu chez un notaire afin que la vente soit enregistrée d’un point de vue administratif et cadastral. 

Contrairement à l’acte de vente, la rédaction et la signature de l’avant-contrat de vente ne doit pas obligatoirement se dérouler chez un notaire. Vous pouvez en effet ériger par vous-même l’avant-contrat avec l’acheteur, qui aura la même valeur légale qu’un avant-contrat réalisé dans une étude notariale. On parle dans ce cas de « compromis de vente sous seing privé», de « compromis sans notaire», de « promesse de vente entre particuliers » ou encore de « promesse de vente sous seing privé ».
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Comment signer un compromis de vente sous seing privé ou promesse sous seing privé ?

Concernant la réalisation de l’avant-contrat, l’acheteur et le vendeur ont deux possibilités : faire appel à un notaire ou rédiger l’accord par eux-mêmes, entre particuliers. Un document qui a la même valeur légale qu’un avant-contrat rédigé dans une étude notariale, à condition de respecter un certain nombre de points.

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Les mentions obligatoires

Il n’existe pas de modèle de promesse de vente sous seing privé ou de compromis de vente sous seing privé imposé par la loi. Néanmoins, pour être valide, un avant-contrat de vente doit obligatoirement contenir un certain nombre d’éléments, parmis lesquels on retrouve : 

• L'identité des parties (désignation du vendeur et de l’acheteur)
• La description du bien (la plus détaillée possible, en prenant en compte le terrain, les annexes, les parties communes, etc)
• Le prix du bien (à ne régler que le jour de la signature de l’acte authentique de vente)
• La situation du bien (éventuelles servitudes, situation locative, etc)
• Les mentions légales
• Les annexes (notamment le dossier de diagnostics techniques)
• Le plan de financement de l’acheteur (dont notamment les conditions d’obtention de crédit)
• Les conditions suspensives à la vente (clause de servitude, clause de droit de préemption, clause d’autorisation administrative, etc)
• Les frais annexes (frais de notaire, frais d’agence…)
• L’indemnité d’immobilisation ou le dépôt de garantie en fonction de l’avant-contrat choisi (généralement entre 5 et 10% du prix de vente)
• Le droit de rétractation (délai de 10 jours imposé par la loi Macron de 2015)
• La date de fin de validité de l’avant-contrat (fixée librement par l’acheteur et le vendeur)

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L’enregistrement

Sachez que même si vous ne faites pas appel à un notaire, vous devez obligatoirement faire enregistrer votre promesse de vente ou compromis de vente auprès des services fiscaux pour que l’avant-contrat soit officiellement reconnu par la législation française. N’importe quelle partie peut procéder à l’enregistrement auprès du Trésor Public tant que cela est fait dans un délai de 10 jours après la signature du document. Il faut compter 125 euros pour enregistrer l’acte (montant forfaitaire).
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Les avantages et les inconvénients d’une promesse de vente sous seing privé ou d’un compromis de vente sous seing privé

Quels sont les avantages d’une promesse de vente sous seing privé ou d’un compromis de vente sous seing privé ?

L’avantage d’un compromis de vente sous seing privé ou d’une promesse de vente entre particuliers est que sa réalisation vous coûtera moins chère. En effet, vous n’aurez pas à régler la rémunération d’un notaire. 

Dans certains cas, cette étape de la transaction peut également vous prendre moins de temps si vous décidez de vous passer des services d’un professionnel. En effet, il suffit à l’acheteur et au vendeur de se donner rendez-vous quand ils le souhaitent ce qui peut parfois aller plus vite que lorsqu’un notaire est dans la boucle.
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Quels sont les inconvénients d’une promesse de vente sous seing privé ou d’un compromis de vente sous seing privé ? 

Pour autant, vous priver de l’aide d’un officier public peut s’avérer hasardeux. Un compromis ou une promesse de vente nécessite en effet une rédaction très particulière et méticuleuse. Il faut également s’assurer qu’aucune pièce ne manque au dossier, notamment dans les annexes obligatoires. En l’absence de notaire, c’est au vendeur de s’assurer que tout est complet, auquel cas la validité du contrat pourrait être remise en cause ou le propriétaire poursuivi pour vice caché ou dol. Faites donc preuve de vigilance lors de la rédaction d’un compromis de vente sous seing privé ou d’une promesse de vente sous seing privé. 

Autre point délicat : les conditions suspensives. Spécialiste des ventes immobilières, le notaire sait exactement quelles sont les mentions et clauses suspensives à stipuler dans un avant-contrat de vente afin de protéger les deux parties en cas d’événement survenant indépendamment de la volonté de l’acheteur ou du vendeur. Un point primordial car la non-réalisation d’une condition suspensive conduit à l’annulation de la vente. Pour être certain de ne rien oublier et éviter les points de blocage, mieux vaut donc faire appel à un expert. 

Recourir à un notaire permet enfin de protéger les intérêts des deux parties. En effet, lors d’une signature sous seing privé, l’acheteur et le vendeur devront se mettre d’accord sur les conditions et les modalités de la vente. Des négociations qui peuvent s’avérer difficiles, notamment lorsqu’il s’agit de se mettre d’accord sur le montant de l'indemnité de mobilisation ou du dépôt de garantie dont le montant est fixé librement par les deux parties (généralement entre 5 et 10% du prix du bien). Faire appel à un notaire permet ainsi de s’assurer que les intérêts des deux parties sont bien représentés contrairement au compromis de vente sous seing privé ou promesse de vente sous seing privé, dont le contenu peut être moins neutre.
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