Différence entre compromis et promesse de vente - Hosman

Pour sceller légalement les conditions et engagements de la vente d’un bien immobilier, il est nécessaire de rédiger et de signer un avant-contrat. L’avant-contrat précède la signature de l’acte de vente définitif. Vous avez le choix entre deux types d’avant-contrats, à savoir la promesse de vente ou bien le compromis de vente. Bien que ces deux types de contrats ont le même objectif qui est de sceller d’un point de vu légal les conditions de vente négociées avec l’acheteur, ils ont des modalités bien distinctes. Quelle différence entre compromis et promesse de vente ?

La première différence entre compromis et promesse de vente se trouve dans les parties que la signature du contrat engage. Une promesse de vente est un acte juridique de nature unilatéral. Ainsi, elle n’engage que le vendeur, qui doit alors réserver l’exclusivité de la vente à un seul acquéreur pour un délai donné. Pendant la durée de la promesse de vente, le vendeur a l’interdiction de renoncer à la vente ou de proposer le bien immobilier à un tiers acquéreur.

Le compromis de vente est quant à lui un contrat synallagmatique et engage ainsi les deux parties d’un point de vu légal. Le vendeur et l’acquéreur sont ainsi engagés après la signature d’un compromis de vente à conclure la vente à un prix, une date et des conditions déterminés au préalable. En signant le compromis de vente, le propriétaire et l’acheteur s’engagent de manière symétrique à conclure la vente, sauf cas exceptionnels prévus et mentionnés dans le clauses suspensives.

La seconde différence entre compromis et promesse de vente se trouve dans les formalités liées à la signature des différents contrats. La promesse de vente obéit à un formalisme bien précis. La promesse de vente qui est signée habituellement est une promesse authentique. Cela signifie qu’elle est reçue par un notaire et signée physiquement par minimum 2 personnes par parties. Cela permet d’assurer que tous les signataires le font de leur plein droit. Il est en théorie également possible de signer des mandats sous seing privé, mais en pratique personne ne s’y aventure car il y a un risque de nullité. Dans ce cas les parties doivent l’enregistrer elles-mêmes auprès de la recette des impôts sous 10 jours.

En ce qui concerne le compromis de vente, il ne nécessite pas d’enregistrement, il peut être signé sous seing privé à distance. Même si il est toujours recommandé de signer son compromis de vente chez un notaire. Juridiquement, le compromis de vente vaut vente, c’est à dire que si l’une des deux parties revient sur ses engagements, l’autre peut faire exécuter la vente par voie de justice, demander des dommages et intérêts ou conserver l'acompte.

La promesse de vente n’engage certes que le vendeur, cependant, l'acquéreur doit tout de même, en contrepartie, verser une indemnité d’immobilisation du bien au vendeur. Celle-ci est en moyenne de 5 à 10% le prix de vente du bien. Le vendeur est en droit de conserver la somme en cas de rétractation de l’acheteur. Dans le cas où l’acheteur achète le bien comme prévu, le montant de l’indemnité est alors déduite de la note finale que l’acheteur doit régler.

Pour ce qui est du compromis de vente, aucun acompte de la part de l’acheteur est exigible par la loi. Cependant, il est tout de même d’usage que le vendeur réclame le versement d’un dépôt de garantie de la part de l’acquéreur. Cette somme est généralement comprise entre 5 et 10% du prix de vente du bien. Tout comme pour la promesse de vente, cette somme sera imputée sur le prix du bien.

La quatrième différence entre compromis et promesse de vente se tient dans le délai de validité de l’avant-contrat. Le délai de validité d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente correspond à la période qui s’écoule entre la signature de l’avant-contrat et la signature de l’acte authentique chez le notaire. Les délais de validité sont propres à chaque contrat et marquent une différence entre compromis et promesse et de vente. À la signature d’un avant-contrat, le vendeur s’engage à réserver son bien pour un acheteur précis. La promesse de vente constitue ainsi une option d’achat exclusive pour l’acheteur. Cette exclusivité a une durée limitée qui correspond à la période pendant laquelle le propriétaire s’engage à réserver son bien pour un acheteur en particulier.

Ce délai est indiqué dans les clauses du contrat lors de sa rédaction dans le cas d’une promesse de vente et dans le cas d’un compromis de vente. Le délai de validité d’un avant-contrat correspond en fait à la limitation dans le temps de la réservation d’un bien pour un acquéreur en particulier. Ce délai de validité est mis en place afin de ne pas priver indéfiniment le vendeur à disposer de son bien comme bon lui semble. Cette période s’appelle le “délai d’option”. 

Une fois expirée, le vendeur n’est plus tenu par son engagement de réservation dans le cas où l’acheteur n’aurait pas levé l’option. A ce moment, le vendeur sera libéré de son obligation et pourra disposer à nouveau et librement de son bien immobilier. 

La date butoire de l’avant-contrat peut également dépendre de la réalisation des conditions suspensives au contrat. La différence entre compromis et promesse de vente au niveau du délai de validité s'inscrit ainsi dans ces conditions suspensives. Ces conditions sont écrites dans les clauses suspensives du contrat et portent sur des événements extérieurs, indépendants de la volonté des deux parties. Par exemple, si l'acheteur doit emprunter pour réaliser l’achat du bien, alors l’obtention de son prêt fera parti des conditions suspensives de l’avant-contrat.

Il peut arriver que le vendeur ou l’acheteur décident de se rétracter après la signature de l’avant-contrat, pour des raisons autres que celles précisées dans les conditions suspensives du contrat. Les délais de rétractation compris dans les avant-contrats représente la dernière différence entre compromis et promesse de vente.

Concernant l’acquéreur, que ce soit dans le cas d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente, ce dernier dispose d’un délai de rétractation légal de 10 jours à partir de la signature de l’avant contrat. Dans ces délais, l’acquéreur n’encourt aucune pénalité. 

La rétractation doit être faite par écrit et sous la forme d'une lettre recommandée avec accusé réception. Passé ce délai de 10 jours, si l’acquéreur souhaite se rétracter dans le cadre d’un promesse de vente, il perdra alors l’indemnité qu’il a versé au vendeur. Dans le cas d’un compromis de vente, l’acheteur est engagé légalement vis à vis du vendeur, en cas de rétractation de l’acheteur, le vendeur peut assigner son cocontractant pour le forcer à la vente devant le tribunal de grande instance.

Du côté du vendeur, dans le cadre d’une promesse de vente, ce dernier reste libre d’annuler la transaction tant que l’acheteur n’a pas levé l’option. Cependant, cela engendre la perte de l’indemnité d’immobilisation qui a été versé par l’acheteur.

 De plus, en annulant la transaction, le vendeur risque d'être condamné à payer des dommages et intérêts pouvant s'élever à 20 % du prix du bien. 

Dans le cas où le vendeur souhaite se rétracter après la levée d’option d'achat, l’acquéreur peut choisir d'être indemnisé comme précédemment expliqué ou alors procéder à une vente forcée du bien immobilier en saisissant le tribunal de grande instance. Dans le cadre d’un compromis de vente, le vendeur étant engagé légalement auprès de l’acheteur à lui vendre son bien, il lui est normalement impossible de rétracter. Cependant, si il décide tout de même de ne pas honorer son engagement, il devra payer des indemnités à l’acheteur et ce dernier a également la possibilité de saisir la justice pour forcer la vente.