Promesse de vente ou compromis : lequel choisir ?

Lors d’une vente immobilière, le vendeur et l’acheteur doivent signer deux contrats de vente. Le premier document est un avant-contrat qui fixe les conditions dans lesquelles va s’effectuer la vente du bien immobilier. Le second contrat est le document définitif qui scelle la vente et qui vient confirmer les conditions établies dans l’avant-contrat. Ce document est appelé acte authentique ou acte définitif de vente. Il est obligatoirement signé chez un notaire. 
Pour la signature de l’avant contrat, les deux parties peuvent opter pour une promesse de vente ou un compromis. Quelles sont les différences entre la promesse de vente et le compromis de vente ? Et que faut-il choisir ? Promesse de vente ou compromis ? 

Le compromis de vente et la promesse de vente sont deux avant-contrats qui établissent les conditions et les modalités d’une transaction immobilière à l’instar du prix de vente, du recours à un prêt immobilier ou encore de la date à laquelle devra être signé l’acte authentique. Sachez que le compromis de vente est également appelé promesse synallagmatique de vente. La promesse de vente est quant à elle, aussi appelée promesse unilatérale de vente. 

Que ce soit lors de la signature d’une promesse ou d’un compromis, l’acheteur devra verser au vendeur une somme comprise entre 5 et 10% du prix de vente. Cette somme est communément appelée indemnité d’immobilisation en cas de signature d’une promesse et dépôt de garantie dans le cadre d’un compromis de vente. Dans les deux cas, elle sert de garantie au propriétaire qui peut garder cette somme si jamais l’acheteur se désiste en dehors de son délai de rétractation légal.
Dès le lendemain de la signature du compromis ou de la promesse de vente, le délai de rétractation de l’acheteur démarre. Il dure 10 jours. Pendant ces 10 jours, l’acheteur peut se rétracter de la vente sans motif. Il récupérera la somme qu’il a versé au vendeur. En revanche, si passé ce délai il ne se manifeste plus, le vendeur est en droit de garder la somme déposée comme garantie.
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La grande différence entre ces deux avant-contrats est que comme son nom l’indique, le compromis de vente ou contrat synallagmatique de vente engage les deux parties au même degré. Le vendeur s’engage à réserver la vente de son bien à un acheteur précis et l’acheteur s’engage à acheter ce bien en particulier. Pour résumer, le compromis de vente “vaut vente”. Si l’une des deux parties n’honorent pas ses engagements, l’autre peut saisir la justice pour l’obliger soit à vendre, soit à acheter le bien immobilier. 

La promesse de vente, ou contrat unilatérale de vente engage uniquement le vendeur à vendre son bien à un acheteur déterminé. Si ce contrat semble à première vue désavantageux pour le vendeur, il lui permet en réalité de rompre le contrat si jamais l’acheteur disparaît après la signature de la promesse de vente. Cela n’est pas le cas pour un compromis de vente. Si un problème intervient après la signature du compromis, il faudra engager des démarches juridiques pour obliger l’acheteur à honorer son engagement. 

Enfin, une promesse de vente doit obligatoirement être enregistrée auprès de la recette des impôts. Cela entraîne le paiement par l’acheteur de droits d’enregistrement d’un montant de 125 euros. Ce n’est pas le cas pour le compromis.
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Alors promesse de vente ou compromis ? Dans un premier temps vous allez devoir choisir entre signer votre avant-contrat chez un notaire ou le signer sous seing-privé, c’est-à-dire entre particuliers. 

Il est vivement conseillé de réaliser cette étape avec un notaire. Neutre, c’est lui qui se charge de vérifier la validité des pièces et de signaler tout défaut qui pourrait compromettre la vente. Tant côté acheteur que vendeur. Si vous décidez de confier la rédaction de ce document à un notaire, c’est lui qui choisira le type d’avant-contrat qui sera utilisé pour la vente. Si votre bien immobilier se situe en Île-de-France ou dans une autre zone immobilière tendue, il y a de grandes chances pour que votre notaire opte pour la signature d’une promesse de vente. Moins engageante que le compromis de vente, elle permet de re-commercialiser votre bien plus rapidement si votre acheteur se désiste. 

Si vous choisissez de signer votre avant-contrat sous-seing privé, c’est-à-dire entre particuliers, vous devrez très certainement choisir le compromis de vente. En effet, la promesse de vente implique son enregistrement auprès de la recette des impôts. C’est une démarche très complexe pour un particulier. 

Notre conseil ? Même si le compromis de vente engage les deux parties au même niveau, gardez en tête que la promesse de vente tout comme le compromis, impose à l’acheteur de verser une indemnité d’immobilisation d’un montant compris entre 5 et 10% du prix de vente. Si jamais votre acheteur se rétracte en dehors de son délai de rétraction de 10 jours, vous pourrez garder cette somme en titre de dédommagement.  La promesse de vente vous permet également de re-commercialiser votre bien immobilier plus rapidement si jamais l’acheteur disparaît après la signature. Il est donc plus sage de choisir la promesse de vente comme avant-contrat et de la faire rédiger par un notaire. 

Bon à savoir : Il s’écoule en moyenne 3 mois entre la signature du compromis ou de la promesse de vente et la signature de l’acte authentique. Ce délai peut être raccourci dans certains cas mais il est nécessaire. Il laisse à l’acheteur le temps nécessaire pour obtenir son prêt bancaire s’il finance son achat de cette manière. Il permet également au notaire de mettre à jour les documents de la vente (diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre ou encore les documents relatifs à la copropriété du bien vendu) et vérifier qu’aucun droit de préemption ne s’applique sur la vente du bien que ce soit le droit de préemption du locataire ou encore le droit de préemption de la commune où se situe le bien à vendre. 
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