Durée de validité d'un compromis ou d'une promesse

Lors d’une vente immobilière, acheteur et vendeur doivent signer un avant-contrat fixant les conditions de la vente du bien immobilier : on parle de compromis de vente ou de promesse de vente.

Quelles que soient les différences entre compromis et promesse de vente, l’avant-contrat établit les conditions et les modalités de la transaction immobilière, à savoir le prix de vente, l’éventuel recours à un prêt immobilier ou la date de la signature de l’acte authentique. 

Le compromis de vente engage les deux parties au même degré : le vendeur réserve la vente de son bien à l’acheteur, et ce dernier s'engage à l’acheter. Finalement, le compromis de vente vaut vente. 

Le compromis de vente engage acheteur et vendeur au même degré : le vendeur réserve la vente de son bien à l’acheteur qui s’engage à l’acheter. On dit que le compromis de vente vaut vente.

La promesse de vente quant à elle engage seulement le vendeur à vendre son bien immobilier à un acquéreur. A première vue, cet avant-contrat semble avantager uniquement l'acheteur mais il permet en réalité au vendeur de casser le contrat si jamais l’acheteur disparaît après la signature de la promesse de vente. Cela n’est pas le cas pour un compromis de vente.

S’il arrive que le compromis de vente ou la promesse de vente diffèrent sur certains points, le délai de rétraction du compromis et de la promesse de vente pour l’acheteur est le même, à savoir 10 jours à compter de la signature de l’avant-contrat.

Si une des deux parties souhaite annuler l’avant-contrat, des modalités différentes s’imposent.

Dans le cas de la promesse de vente, l’acquéreur récupère l’indemnité d’immobilisation qu’il a versée et dans le cas du compromis de vente, l’acquéreur récupère le dépôt de garantie qu’il a versé.

Lors de la signature du compromis de vente, l’acheteur doit verser au vendeur ou à son intermédiaire, un dépôt de garantie, soit une somme prévisionnelle allant de 5 à 10% du prix de vente. Une façon pour l’acquéreur de prouver au vendeur son engagement et sa solvabilité financière, et au vendeur de s’assurer une garantie importante, puisque ce dernier est autorisé à conserver le dépôt de garantie dans le cas où l’acquéreur renonce à l’achat en dehors du délai de rétractation du compromis de vente.

Lors de la signature de la promesse de vente, l’acheteur doit verser une indemnité d’immobilisation afin d’entériner l’avant-contrat, en général 5 à 10% du prix de vente. Durant cette période, le vendeur ne peut pas renoncer à la vente ou proposer le bien à un autre acquéreur. Le candidat acheteur bénéficie, lui, de la promesse pour décider s'il souhaite acheter ou non. Si l'acheteur décide finalement d’acquérir le bien, la somme sera ensuite déduite de la note finale. Si au contraire, il renonce à acheter le logement ou s’il ne se manifeste pas dans le délai imparti par la promesse de vente, le vendeur est en droit de conserver l’indemnité à titre de dédommagement.