Les conditions suspensives d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente

Fixées au préalable, les conditions suspensives d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente sont des conditions qui ont le pouvoir de faire annuler une vente si elles ne sont pas respectées, d’où l’importance de bien les anticiper avant la signature de l’avant-contrat. Comment faire état de conditions suspensives dans un compromis de vente ou une promesse de vente ? Existe-t-il une clause suspensive d’achat immobilier ou de vente obligatoire ? Quelles sont les conditions suspensives les plus courantes ? Comment faire valoir une clause suspensive lors d’un achat immobilier ou une vente ? Hosman vous explique en détail comment fonctionne les conditions suspensives en cas de compromis de vente ou de promesse de vente. 

Qu'est-ce qu'une condition suspensive en immobilier ?

À quoi servent les conditions suspensives d’un compromis ou d’une promesse de vente ?

Une fois que le vendeur a accepté l’offre d’achat d’un acquéreur, les deux parties scellent leur accord en signant une promesse ou un compromis de vente. Il s’agit d’un avant-contrat qui engage acheteur et vendeur à finaliser la vente, prélude à la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire. Qu’il s’agisse d’une promesse ou d’un compromis de vente, l’avant-contrat doit préciser quelles sont les modalités de la vente : prix du bien, paiement, date butoir de levée d’option d’achat pour l’acheteur ou encore quelles sont les conditions suspensives du compromis de vente ou de la promesse de vente. 

Stipulées au préalable, les conditions suspensives sont des conditions qui doivent obligatoirement être respectées pour que la vente ait lieu. Elles servent entre autres, à protéger le vendeur et l’acheteur en cas d’imprévu(s) survenant indépendamment de leur volonté (comme des décisions administratives) afin d’éviter qu’aucune des deux parties ne se retrouve bloquée dans une impasse ou lésée. Si toutes les conditions suspensives sont réunies, vendeur et acheteur peuvent signer l’acte de vente. A contrario, il suffit qu’une seule condition suspensive ne soit pas réalisée pour faire annuler la vente. Dans ce cas, le contrat et la transaction immobilière deviennent caduques et la somme versée par l’acheteur au vendeur lui est remboursée. Aucune pénalité ne peut être attribuée et aucune des deux parties ne peut contraindre l’autre à la vente. Il est donc fortement recommandé de passer toutes les conditions suspensives d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente en revue pour n’en omettre aucune. 

Comment faire valoir une clause suspensive lors d’un achat immobilier ou une vente ? 

Le plus souvent, c’est à l’acheteur que revient la responsabilité de spécifier quelles sont les conditions suspensives puisque c’est à lui de les réaliser (obtention d’un crédit immobilier, obtention d’un permis de construire, etc). Pour autant, l’agence immobilière ou le notaire s’assureront que l’avant-contrat est juste pour les deux parties. 

En cas de non-réalisation d’une des conditions suspensives mentionnées, l’acheteur doit ainsi en informer le vendeur, idéalement via un courrier recommandé avec accusé de réception. Dans ce cas, l’acheteur est tenu de prouver que la clause suspensive d’achat immobilier n’a pas été remplie en joignant par exemple une attestation de refus de prêt. En fonction des conditions suspensives du compromis de vente ou de la promesse de vente, le notaire peut également intervenir pour attester qu’une clause n’a pas été respectée. 

Remarque : la non-réalisation de conditions suspensives dans un compromis de vente ou une promesse de vente ne doit pas être due à une négligence de la part de l’acheteur, comme le refus d’un emprunt bancaire qu’il savait ne pas pouvoir obtenir à cause de sa situation professionnelle.
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Quelles sont les conditions suspensives obligatoires ? 

La clause d’obtention de prêt immobilier

Il n’existe qu’une seule condition suspensive obligatoire : La clause d’obtention du prêt immobilier par l’acheteur.

En d’autres termes, si l’acheteur n’obtient pas le prêt immobilier qu’il escomptait pour l’achat du logement, la vente est automatiquement annulée, et ce malgré la signature d’une promesse ou d’un compromis de vente. Destinée à protéger l’acheteur, il s’agit de la seule condition suspensive d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente qui soit rendue obligatoire par la loi. 

La durée de validité de cette clause suspensive est généralement comprise entre deux et quatre mois, sachant qu’elle doit être au minimum d’un mois.
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Conditions suspensives : les exemples les plus courants

Outre la condition suspensive d’obtention du prêt immobilier, il existe de nombreuses conditions suspensives à spécifier dans un compromis de vente ou une promesse de vente selon le contexte de la vente, d’où l’importance de bien se renseigner lors de la rédaction de la promesse ou du compromis de vente. Parmi les différentes conditions suspensives, voici les exemples les plus courants :

• La clause d'absence de servitude administrative ou privée : Les servitudes sont un droit inaliénable d’un terrain – soit d’un propriétaire – sur un autre terrain, soit d’un autre propriétaire. Il s’agit souvent d’un droit de passage sur un terrain, c’est-à-dire l’autorisation pour une personne habitant une zone enclavée de passer chez un voisin. Les servitudes se transmettant d’un propriétaire à un autre, il est important de bien veiller à identifier s’il y a une servitude ou non avant de signer la promesse ou le compromis de vente. 

• La clause du droit de préemption du locataire ou de la commune : Dans certains cas, la loi place une personne, publique ou non, comme prioritaire sur l’achat d’un bien. C’est le cas de locataires quand le propriétaire souhaite vendre le logement en fin de bail et libre de tout occupant. Si tel est le cas, le vendeur doit proposer à la vente le bien au locataire 6 mois avant la fin du bail. Celui-ci possède ensuite un délai de deux mois pour décider s’il achète le logement ou non. S’il décide de ne pas utiliser son droit de préemption, il doit quitter l’appartement. La commune a également un droit de préemption qui fait que dans certains cas, elle peut s’interposer entre le vendeur et l’acheteur pour acheter elle-même le bien. Cette clause suspensive d’achat immobilier ne concerne que certains secteurs géographiques, sachant que l’intervention de la commune doit être motivée par un projet d’intérêt général. 

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• La clause d’autorisation administrative : L’acheteur peut vouloir ajouter cette clause suspensive d’achat immobilier dans l’avant-contrat lorsque son intérêt pour un bien dépend de l’obtention d’une autorisation administrative, comme d’un permis de construire par exemple. La clause d’autorisation administrative est considérée comme remplie dès que l’autorisation a été obtenue.

• La clause d’autorisation du syndicat de copropriété : S’il s’agit d’un bien qui se situe dans une copropriété, l’acheteur peut avoir besoin de l’accord du syndicat de copropriété pour réaliser un projet. 

• La vente d'un autre bien immobilier : Si l'acquéreur est propriétaire d'un autre bien immobilier, l'acte d'achat peut être soumis à la condition suspensive de vente préalable du bien qui lui appartient. Dans ce cas, l'argent provenant de cette vente est indispensable pour financer le nouvel achat. Si le bien n'est pas vendu dans le délai prévu, la transaction entre l'acheteur et le vendeur est annulée. Le non-aboutissement de la vente doit alors être constaté par un agent immobilier ou un notaire.

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• La présentation et validité des diagnostics : Dans le cadre d'une vente immobilière, certains diagnostics sont obligatoires (DPE, diagnostic amiante, assainissement, électrique...), et en fonction de la date de construction du bien, certains diagnostics ne sont plus conforment et doivent être renouvelés. Si ces diagnostics ne sont pas réalisés à temps, la vente est annulée. De même, si l’un des diagnostics révèle un défaut, le vendeur s’engage alors à réaliser les travaux de mise en conformité avant la vente.

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• La réalisation de certains travaux : Dans certains cas, le futur acquéreur peut ajouter la clause suspensive de réaliser des travaux de mise en conformité ou autre à la charge du vendeur, auquel cas la vente est annulé si les travaux n'ont pas été réalisés. Il convient alors de définir précisément la nature des travaux à réaliser afin d'encadrer au mieux cette clause et éviter toute ambiguïté. 

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