Promesse de vente ou compromis de vente : quel avant-contrat choisir ?

Après avoir conclu les négociations et trouvé un accord avec l’acheteur, il vous faut ensuite rédiger et signer un avant-contrat, à savoir le document qui va sceller d’un point de vue légal, les conditions et engagements de la vente du bien immobilier. Cet avant-contrat sert en réalité de prélude à la signature de l’acte authentique de vente, qui intervient souvent deux ou trois mois après la promesse de vente ou compromis. Un laps de temps souvent nécessaire au notaire pour qu’il puisse effectuer les vérifications d’usage et qui permet dans certains cas à l’acheteur, de concrétiser son financement si besoin, sachant que promesse de vente ou compromis peuvent également être réalisés entre particuliers.

Il existe dans le secteur immobilier, deux types d’avant-contrats à la vente immobilière : la promesse de vente et le compromis de vente. Possédant chacune des modalités qui leur sont propres, il est conseillé de bien vous renseigner avant de vous lancer : Combien de temps dure une promesse de vente ? L’acheteur ou le vendeur peut-il se rétracter après avoir signé un compromis de vente ? Qu’est-ce qu’une indemnité d’immobilisation ? Est-il possible de rédiger et signer un compromis de vente entre particuliers ? Pour vous aider à y voir plus clair, Hosman vous explique en détail comment fonctionnent la promesse de vente ou compromis de vente.

La promesse de vente

Qu’est-ce qu’une promesse de vente ?

Également appelée « promesse unilatérale de vente », la promesse de vente fait office d’avant-contrat à la vente immobilière et détermine toutes les modalités de la transaction, à l’instar du prix du bien et les conditions de vente déterminées au préalable par les deux parties. Une fois signée, la promesse de vente engage le propriétaire à réserver son bien pour un acheteur précis. Cet avant-contrat constitue donc une option d’achat exclusive pour l’acheteur et une garantie de motivation de la part de l’acquéreur pour le vendeur.

Non obligatoire, il s’agit néanmoins de l’avant-contrat le plus fréquemment utilisé par le secteur immobilier entre promesse de vente ou compromis.

Les modalités de la promesse de vente

La signature d’une promesse de vente constitue donc une exclusivité à durée limitée, période durant laquelle le propriétaire s’engage à réserver le bien pour un acheteur en particulier. En échange de cela, l’acquéreur potentiel est tenu de vous verser une indemnité d’immobilisation. En général, celle-ci est en moyenne de 5 à 10% du prix de vente. Une somme que vous êtes en droit de conserver au titre de compensation dans le cas où l’acheteur potentiel ne confirmerait pas la vente dans le délai imparti. Si celui-ci achète le bien, la somme est par contre déduite de la note finale qu’il a à régler.

À noter qu’en cas de promesse de vente ou compromis de vente, l’acheteur possède un délai de rétractation légal de 10 jours à partir de la signature de l’avant-contrat. Il n’encourt dans ce cas aucune pénalité.

À savoir qu’en moyenne, que ce soit promesse de vente ou compromis, un avant-contrat dure environ 3 mois – 70 jours au minimum – afin de laisser un laps de temps suffisant aux différentes parties pour se préparer à la signature de l’acte de vente. La date de fin de validité d’une promesse de vente correspond en effet à l’échéance à l’issue de laquelle l’acheteur doit confirmer ou non la vente. Quoiqu’il en soit, la durée de la promesse de vente doit être stipulée dans le contrat avant sa signature par les deux parties.

À savoir que si le délai prévu par la promesse de vente dépasse les 18 mois, le contrat doit être réalisé par acte authentique chez un notaire.

Pour être valide, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts dans les 10 jours qui succèdent sa signature, sachant que les droits d’enregistrement – 125 euros – sont à la charge de l’acheteur. Si jamais la promesse de vente est réalisée chez un notaire, c’est à lui qu’incombe la tâche de faire enregistrer l’avant-contrat.

Que doit contenir une promesse de vente ?

Si promesse de vente ou compromis sont généralement rédigés par un notaire ou un expert immobilier, sachez que la promesse de vente peut également être rédigée par l’acheteur et le vendeur. On parle dans ce cas de signature entre particuliers, document dans lequel doit impérativement figurer certains éléments. Parmi eux :

  • La désignation des deux parties (acheteur et vendeur)
  • La description et situation actuelle du bien
  • Le dossier de diagnostic technique (DDT)
  • Le prix du bien
  • Les modalités de paiement
  • Les frais annexes
  • L’indemnité d’immobilisation (fixée librement par les deux parties)
  • Le plan de financement
  • Les mentions légales
  • La date butoir de levée d’option pour l’acheteur (fixée librement par les deux parties)
  • Les clauses suspensives
  • Le droit et délai de rétractation

Le compromis de vente

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Également appelé « promesse Synallagmatique de Vente », le compromis de vente est un avant-contrat qui scelle l’engagement mutuel de l’acheteur et du vendeur à conclure la vente à un prix, une date et des conditions déterminés ensemble au préalable.

Autrement dit, le compromis de vente garantit que la transaction immobilière va avoir lieu, sauf cas exceptionnels prévus et mentionnés dans le contrat.

Quelles sont les modalités pour signer un compromis de vente ?

Signer un compromis de vente implique pour l’acheteur qu’il doive concrétiser son engagement en versant au propriétaire un dépôt de garantie. En général, celui-ci est en moyenne de 5 à 10% du prix de vente. Une somme que vous êtes en droit de conserver au titre de compensation dans le cas où l’acheteur se rétracterait en dehors des conditions suspensives prévues à cet effet.

À savoir qu’un compromis de vente est valable jusqu’à la date prévue dans le contrat, généralement en moyenne entre 3 et 4 mois. Si le délai ne permet pas de réaliser toutes les conditions suspensives, le notaire peut néanmoins reporté la date de la signature de l’acte authentique ou les deux parties peuvent, d’un commun accord, décider de prolonger le compromis de vente grâce à un avenant. A contrario, si toutes les conditions suspensives sont réalisées avant, l’acte de vente peut-être signé ultérieurement.

Là encore, que ce soit promesse de vente ou compromis, l’acheteur possède un délai de rétractation légal de 10 jours à partir de la signature de l’avant-contrat. Il n’encourt dans ce cas aucune pénalité.

Que doit contenir un compromis de vente ?

Si promesse de vente ou compromis sont habituellement réalisés par un expert immobilier ou un notaire, sachez qu’il est possible de rédiger et signer un compromis de vente entre particuliers, à savoir l’acheteur et le vendeur. On parle dans ce cas d’acte sous seing privé, document sur lequel doit être impérativement stipulé certains éléments.

Parmi eux :

  • La désignation des deux parties (acheteur et vendeur)
  • La description et situation actuelle du bien
  • Le dossier de diagnostic technique (DDT)
  • Le prix du bien
  • Les modalités de paiement
  • Le plan de financement
  • Les frais annexes
  • Les clauses suspensives
  • Le droit et délai de rétractation
  • La date du transfert de propriété (et celle de la jouissance du bien)

N.B. Vous pourrez facilement trouver un modèle de compromis de vente entre particuliers à télécharger sur internet ou solliciter l’aide d’un expert immobilier.

Promesse de vente ou compromis de vente : que choisir ?

Une fois les négociations terminées et qu’un accord a été trouvé entre les deux parties, il vous faut fixer les modalités de la transaction immobilière dans un avant-contrat. Un document à valeur légale qui devra être signé par l’acheteur et le propriétaire. Alors promesse de vente ou compromis de vente, lequel choisir ?

Généralement, c’est au notaire ou à l’expert immobilier de déterminer quel avant-contrat, de la promesse de vente ou compromis, est le plus adapté en fonction du dossier et de la situation, même si traditionnellement, les notaires d’Ile-de-France optent quasiment toujours pour la promesse de vente.

Promesse de vente ou compromis, finalement, les deux avant-contrats sont somme toute assez similaires, ayant plus ou moins la même durée de validé – en moyenne 3 mois – et le même délai de rétractation – 10 jours à partir de la signature du contrat – pour l’acheteur. D’autant plus que dans la majorité des cas, la forme de l’avant-contrat n’a pas d’incidence sur la signature définitive de l’acte de vente et le déroulement du dossier.

Sachez néanmoins qu’entre promesse de vente ou compromis de vente, la promesse de vente permet de remettre votre bien plus rapidement sur le marché en cas de désistement de la part de l’acheteur.