Vous venez tout juste de signer une promesse de vente et vous avez un regret ? Vous vous demandez s’il est possible de changer d’acquéreur après avoir signé un avant-contrat de vente avec un premier acheteur ? Ou encore ce qu’il en est de l’annulation d’une promesse de vente ou de l’annulation d’un compromis de vente une fois le document signé ? En théorie, une fois le vendeur et l’acheteur engagés par une promesse ou un compromis de vente, ils ne peuvent se rétracter, excepté sous certaines conditions. Hosman vous détaille ici lesquelles.

Une fois que vous avez accepté l’offre d’achat d’un acquéreur, il convient de sceller la transaction d’un point de vue légal en signant une promesse ou un compromis de vente. Faisant office de prélude à l’acte authentique de vente – dont la signature survient généralement 3 mois après – cet avant-contrat entérine les conditions et engagements de la vente (le prix du bien, les conditions suspensives à la vente, etc) entre les deux parties. 

Si en théorie, acheteur et vendeur sont engagés à procéder à la transaction une fois l’avant-contrat signé, dans les faits, il est possible de procéder à l’annulation d’une promesse de vente ou à l’annulation d’un compromis de vente sous certaines conditions. Néanmoins, seul l’acheteur en a la possibilité. En effet, une fois la promesse de vente signée, le vendeur n’est plus autorisé à se rétracter. C’est-à-dire qu’une fois engagé, vous ne pouvez pas retirer votre bien de la vente ou accorder votre logement à un autre acquéreur, d’où l’importance de bien prendre le temps de la réflexion avant d’accepter une offre d’achat de la part d’un acheteur qui peut plus facilement annuler son offre que vous.

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La promesse de vente est l’avant-contrat le plus fréquemment utilisé par le secteur immobilier. Une fois signée, la promesse de vente engage le propriétaire à réserver son bien pour un acheteur précis. En échange de cette option d’achat exclusive, l’acheteur se doit de verser au vendeur une indemnité d’immobilisation (généralement entre 5 et 10% du prix de vente). Un engagement sur lequel l’acheteur peut revenir sous certaines conditions, entraînant ainsi l’annulation de la promesse de vente.

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L’acheteur est en droit de procéder à l’annulation de la promesse de vente grâce au délai légal de rétractation fixé à 10 jours à compter de la signature de la promesse de vente. Il s’agit d’un délai de réflexion fixé par la loi Macron de 2015 durant lequel l’acquéreur peut renoncer à l’achat du bien sans encourir de poursuite ni de pénalité. Pour cela, il doit faire parvenir au vendeur un courrier recommandé avec accusé de réception dans les 10 jours réglementaires. A contrario, si l’acheteur ne manifeste pas son intérêt dans les délais impartis par la promesse de vente, le vendeur est dans ce cas autorisé à conserver l'indemnité d’immobilisation au titre de compensation.

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Il est également possible de procéder à l’annulation d’une promesse de vente en activant les conditions suspensives. Il s’agit de conditions mentionnées au préalable dans l’avant-contrat qui doivent impérativement être remplies pour que la vente soit effective, sachant que la condition suspensive la plus courante concerne l’obtention du prêt bancaire de l’acheteur. Si après avoir signé la promesse de vente, celui-ci se voit refuser son emprunt bancaire par trois organismes bancaires différents, la promesse de vente est annulée et la vente immobilière devient caduque.

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La promesse de vente s’accompagne d’une option d’achat qui permet à l’acheteur de confirmer ou non son achat immobilier. Celui-ci dispose pour cela d’un délai défini au préalable dans la promesse de vente. S’il choisit de ne pas lever l’option d’achat, l’acheteur provoquera par conséquent l’annulation de la promesse de vente. Une option que l’acheteur peut décider d’utiliser après les 10 jours fixés par le délai de rétractation prévu par la loi. Sachez néanmoins que la non-levée de l’option d’achat en dehors des conditions suspensives prévues entraîne la perte de l’indemnité d’immobilisation pour l’acheteur. 

Remarque : si l’acheteur se rétracte en dehors des conditions prévues à cet effet, vous êtes en droit de conserver l’indemnité d’immobilisation à titre de compensation.

Différence entre promesse de vente et compromis de vente - Découvrir l'article 

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Autre avant-contrat possible, le compromis de vente entérine l’engagement mutuel de l’acheteur et du vendeur à conclure la vente à des conditions déterminés. Pour sceller l’accord et réserver le bien, l’acheteur se doit de verser au vendeur un dépôt de garantie de 5 à 10% du prix de vente. Un engagement sur lequel l’acheteur peut revenir sous certaines conditions. 

Comme pour la promesse de vente, l’acheteur dispose d’un délai légal de rétractation de 10 jours à compter de la signature de la promesse de vente. Fixé par la loi Macron de 2015, ce délai de réflexion permet à l’acheteur d’annuler le compromis de vente sans pénalité ni contrepartie. Pour cela, il doit faire parvenir au vendeur un courrier recommandé avec accusé de réception dans les 10 jours réglementaires.

Durée de validité d'un compromis et d'une promesse de vente - Découvrir l'article 

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À l’instar de la promesse de vente, il est également possible d’annuler un compromis de vente en cas de non-réalisation des clauses suspensives stipulées au préalable dans l’avant-contrat (préemption du bien, refus de prêt…). 

Remarque : si l’acheteur veut annuler un compromis de vente en se rétractant en dehors des conditions prévues à cet effet, vous pourrez, comme pour l’annulation de la promesse de vente, conserver le dépôt de garantie à titre de compensation.