Après leur envolée, les prix de l’immobilier à Paris ont stagné avant d’entamer une baisse en juin 2022. Entre le développement du réseau de transports en Île-de-France et une prise de conscience depuis la crise du Covid, des villes autour de Paris sont devenues plus attractives aux yeux de certains, au détriment de la capitale. Alors Paris est-elle aussi attractive qu’auparavant ?
Marché immobilier Paris : une attractivité qui s'essouffle ?
Paris est moins attractive pour certains parisiens qui lui préfèrent d’autres villes de province ou de proche banlieue
L’attractivité de Paris a été touchée par la crise du Covid durant laquelle le nombre de personnes cherchant à acheter une propriété dans la capitale a reculé de 30 %. Cela s'explique notamment par le fait que de nombreuses personnes ont travaillé depuis leur domicile, ce qui fait qu’elles ont moins eu besoin de se rendre en ville. La pandémie a aussi amené certains parisiens à reconsidérer leurs priorités et à mettre l’accent sur leur bien-être. La qualité de vie parisienne, jugée comme basse pour beaucoup au vu de la pollution, de la surpopulation et du manque d’espace, a quelque peu réduit l’attractivité de la ville.
Afin de limiter leurs dépenses et/ou de gagner de l’espace, des parisiens ont choisi de laisser derrière eux la capitale pour emménager dans des villes voisines. L’expansion du réseau de transports francilien développe ce phénomène car de plus en plus de villes périphériques sont reliées à Paris pour
un temps de trajet qui tend à se réduire. Entre le prix du m2 à Paris qui reste élevé et la qualité de vie, les villes situées en périphérie peuvent donc s’avérer
plus attractives que la capitale sous certains aspects.
Des prix du m2 à Paris qui baissent
En
novembre 2022, le prix du m2 à Paris coûte en moyenne
10 346€ contre 11 752€ l’année dernière.
Comment expliquer un tel écart ? Les facteurs sont multiples.D’une part, il faut savoir que l’immobilier parisien fait l’objet d’une bulle spéculative sur laquelle beaucoup d’investisseurs parient. Cette bulle immobilière s’est dégonflée avec la crise du Covid, durant laquelle le fonctionnement du marché immobilier a fortement ralenti. Suite à cela, les prix du m2 à Paris ont lentement diminué avant de se stabiliser à un palier moyen de 11 550€.
Plus récemment, les hausses des taux du crédit immobilier et l’inflation ont contribué à ce que les prix baissent davantage. En effet, avec la
hausse des taux immobiliers, moins d’acheteurs peuvent financer leur projet d’achat. S’il y a moins d’acheteurs sur le marché, les acheteurs qui restent détiennent une meilleure force de négociation et peuvent ainsi négocier des prix plus bas.
De plus, le volume d’acheteurs se vide de certains investisseurs qui auraient voulu acheter des biens énergivores pour les louer ensuite. En effet,
la loi Climat et résilience impose des restrictions qui rendent caducs les retours sur investissement des passoires thermiques (score DPE F ou G) non-rénovées. Avec cette loi, il est désormais interdit d’augmenter le montant des loyers entre deux propriétaires lorsqu’il s’agit d’une passoire thermique. Cette loi vise aussi à interdire la location des biens trop gourmands en énergie d’ici janvier 2023.
Récap : Prix immobilier Paris, les tendances
Les prix de l’immobilier à Paris ont baissé entre 2021 et 2022. Si certains parisiens ont quitté Paris pour la banlieue, ils restent très minoritaires et leur départ ne suffit pas à expliquer la baisse des prix opérée.
La baisse des prix de l’immobilier à Paris ne témoigne pas d’une baisse de l’attractivité de la capitale, il s’agit plutôt de la conséquence de plusieurs événements cumulés :
- la crise du Covid (qui a ralenti le marché immobilier et mis fin à une montée spéculative sur l’immobilier)
- l’adoption de la loi Climat et résilience qui limite le nombre d’investisseurs (en rendant moins intéressant d’investir dans des passoires thermiques non-rénovées)
- l’inflation et l’augmentation des taux de crédit immobilier (qui réduisent le nombre d’acheteurs sur le marché)
Prix immobilier Paris : dans sa globalité, la capitale reste tout de même une ville attractive dont la croissance se maintient
Marché immobilier Paris : La réduction des prix de l’immobilier à Paris suit une tendance baissière générale
La baisse du prix du m2 parisien ne veut pas dire que Paris n’est plus attractive mais simplement que la ville n’échappe pas à la tendance actuelle du marché immobilier. L’hypothèse de la perte d’attractivité de Paris est d’autant plus à écarter que l’ITI, indice de tension immobilière a fortement crû entre octobre et novembre en passant de 17 à 21%.
L’ITI mesure le dynamisme du marché immobilier en faisant un ratio entre le nombre d’acheteurs et le volume de biens à vendre. L’ITI de 21% veut donc dire qu’il y a 21% d’acheteurs sur le marché de plus qu’il y a de biens à vendre. A noter qu’un marché est considéré comme dynamique à partir d’un ITI à 4%. Le marché immobilier à Paris est donc très dynamique et attire de nombreux acheteurs dont le volume a augmenté ces derniers mois.
Prix immobilier Paris : l’attractivité de la capitale est segmentée en fonction de plusieurs critères
Marché immobilier Paris : l’attractivité de Paris intra-muros augmente grâce à des projets de réaménagement
L’attractivité de Paris se développe grâce à de nombreux projets qui valorisent la ville et qui font que le nombre de quartiers laissés pour compte recule. A titre d’exemple, le 11e arrondissement est un quartier dont l’essor est sans précédent. Le prix du m2 en novembre 2022 est de 10 442€ en moyenne, soit une augmentation de 13% en 5 ans. Cette ascension est en partie due à des projets successifs qui ont renforcé le dynamisme du cadre tout en le rendant plus agréable (comme l’ouverture de crèches, la création de parcours sportifs ou encore la création de jardins).
Prix immobilier Paris : l’attractivité de la capitale dépend aussi du profil des acheteurs
L’attrait que Paris suscite varie aussi en fonction du profil (et donc des intérêts) des acheteurs. En effet, le profil type du ménage primo-accédant (couple qui achète un bien immobilier pour la première fois) recherche généralement un bien dans les 15e, 17e et 18e arrondissements. La surface recherchée par ce ménage est en moyenne de 40m2 et sert de résidence principale. A contrario, les investisseurs étrangers se tournent généralement vers des biens de prestige. Pour un pied-à-terre ou un investissement locatif, le profil type de l’investisseur étranger recherche un bien dont la surface est comprise entre 50 et 100 m2. Pour une résidence principale ou un bien de réception, le choix se porte davantage vers un bien plus grand situé dans un quartier résidentiel plus bourgeois, à l’instar du 16e arrondissement.
💡Le saviez-vous ? En septembre 2022, 20% des achats dans les quartiers les plus chers de Paris (le 6e et le 7e) sont réalisés par des investisseurs étrangers
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Récap : Prix immobilier Paris, la capitale plus si attractive ?
Suite à la prise de conscience post-Covid du bien-être et avec des prix du m2 encore élevés, Paris perd un peu de son éclat aux yeux de certains propriétaires qui préfèrent emménager dans des villes voisines. Bien qu’un certain nombre de parisiens ait quitté la capitale, le volume reste tout de même infime et ne suffit ni à dire que Paris n’est plus attractive, ni à expliquer la baisse des prix entamée ces derniers mois. Il est aussi à noter que malgré la baisse des prix à Paris, le marché reste très dynamique et attire bien plus d’acheteurs qu’il n’y a de biens à vendre.
Entre des projets d’aménagements qui valorisent certains secteurs et des opportunités qui suscitent l’intérêt des investisseurs étrangers, Paris demeure une ville attractive dont l’intérêt -tant français qu’international- croît.
