Vous avez trouvé la maison ou l’appartement de vos rêves, et pour financer cet achat, vous avez besoin d’emprunter 300 000 euros. Vous pouvez alors souscrire un prêt immobilier, mais la banque vous accordera-t-elle ce crédit ? 

Pour le savoir, vous devez évaluer votre profil emprunteur. Cela consiste à déterminer votre capacité d’emprunt, votre taux d’endettement, etc. 



Simulation de prêt immobilier : le meilleur moyen d’obtenir une réponse rapide


La banque impose un certain nombre de critères pour évaluer le profil de leurs clients. Cela lui permet de sélectionner facilement les emprunteurs à qui elles peuvent accorder du crédit. 

Ces critères portent sur vos situations professionnelle et personnelle ainsi que les caractéristiques de votre projet. La banque prête une attention particulière à votre salaire, mais peut également prendre en compte d’autres paramètres comme :

  • Le taux d’endettement.
  • La capacité d’emprunt.
  • L’apport personnel.

Pour que vous puissiez avoir une idée de votre situation, vous pouvez utiliser un simulateur de prêt immobilier en ligne. Via cet outil, vous pouvez, gratuitement et sans engagement, déterminer votre capacité d’emprunt, et surtout la somme que vous pouvez emprunter.



Emprunter 300 000 euros à la banque : quelques critères essentiels


La capacité d’emprunt

La capacité d’emprunt est l’un des principaux paramètres étudiés par la banque pour évaluer votre profil emprunteur. Elle se traduit comme la somme que l’organisme prêteur peut vous accorder pour financer votre projet. 

Avant de prendre le risque de vous accorder du crédit, la banque veut savoir si vous avez les moyens nécessaires de le rembourser. Elle cherche aussi à s’assurer que le remboursement des dettes ne compromet pas à votre confort de vie.

Le taux d’endettement

Le taux d’endettement se définit comme la part des revenus que vous pouvez verser à la banque pour rembourser les prêts chaque mois. Depuis le 1er janvier 2021, il est limité à 35 %.

L’organisme prêteur est, effectivement, conscient des charges que vous devez assumer tous les mois. Raison pour laquelle il exige que le montant de vos crédits ne dépasse pas le tiers de vos revenus mensuels.

Bon à savoir : dans certains cas, la banque déroge à ce taux d’endettement de 35 %. Selon le cas, elle peut accepter ou refuser votre demande de crédit même si vous avez un taux d’endettement au-delà ou en dessous de 35 %.

Pour calculer le taux d’endettement, la banque fait le rapport entre les charges mensuelles et les revenus du souscripteur de prêt immobilier.



Taux d’endettement = (Charges + mensualité du prêt)/(Revenus)



Le salaire de l’emprunteur

Le salaire est un élément crucial dans l’évaluation de votre profil emprunteur et dans la détermination de votre capacité à emprunter 300 000 euros. Vos revenus seront pris en compte en fonction de votre situation.

  • Pour les fonctionnaires et les CDD hors période d’essai : ce sera l’intégralité de leur salaire.
  • Pour les professionnels libéraux, les travailleurs indépendants et les intermittents : ce sera la moyenne de leurs revenus.
  • Pour les bailleurs : ce sera 70 % des revenus locatifs.

Par contre, l’organisme prêteur ne considère pas :

  • Le salaire des employés en CDI.
  • Les pensions alimentaires.
  • Les allocations et autres aides sociales.
  • Les revenus générés par un vide dressing trimestriel.




Comment optimiser votre demande de prêt immobilier ?



Miser sur la durée de l’emprunt

Les principaux éléments qui déterminent le montant de votre mensualité sont : le montant et la durée du prêt. Dans ce contexte, la mensualité diminue au fur et à mesure que la durée du prêt s’allonge. 

Cet exemple vous aidera à comprendre davantage ce principe.

Montant à emprunter : 300 000 euros

Taux immobilier proposé : 1,3 %

Taux d’endettement accepté : 35 %

Avec une durée de prêt de 10 ans, la mensualité est de 2 667 € et le salaire minimum exigé s’élève à 8 001 €. Pourtant si vous empruntez pour 15 ans, le montant de la mensualité diminue à 1 835 € et le salaire minimum revient à 5 505 €. Mieux encore, pour un emprunt sur 25 ans, la mensualité est de 1 172 €, ce qui limite le salaire minimum à 3 516 €.

Bon à savoir : l’allongement de la durée du prêt entraîne l’augmentation du taux immobilier et par ricochet, celle du coût du crédit.


Apport personnel et aide familiale : 2 éléments qui peuvent tout changer

L’augmentation de votre capacité d’emprunt s’avère très difficile, sauf si vous arrivez à réduire vos charges fixes et augmenter votre salaire. Cependant, d’autres éléments peuvent entrer en jeu pour apporter un peu d’équilibre dans votre demande de prêt immobilier, à savoir l’apport personnel et l’aide familiale.

La présentation d’un apport personnel optimise votre profil emprunteur et apporte de l’assurance à la banque. Idéalement, l’apport personnel doit représenter 10 % du montant du bien immobilier.

Quant aux aides familiales, telles que les dons, elles permettent de réduire la somme à emprunter pour financer l’achat du bien immobilier.

Bon à savoir : le don familial est régi par des règles de loi spécifiques. Les conseils et l’assistance d’un professionnel en droit vous seront donc indispensables.

Quel que soit votre salaire, simulez votre capacité d’emprunt pour connaître votre situation. Cet outil vous permet également de trouver les meilleures offres de prêt immobilier sur le marché.