Le rôle du syndic de copropriété dans la vente d'un lot de copropriété est d'informer les futurs acquéreurs de la santé de la copropriété rattachée au lot convoité.


Avant de faire une offre d'achat, il est conseillé de bien se renseigner sur la qualité de la copropriété, et il existe pour cela un certain nombre de documents que le syndic de la copropriété concernée doit mettre à disposition du futur acquéreur. Ceux-ci permettent de rendre compte de l'état de la copropriété à l'acheteur, et doivent être remis au plus tard à la date de signature de la promesse ou du compromis de vente.


En effet, lorsque l'on achète un lot en copropriété (appartement, studio, place de parking, cave, etc.), il faut bien comprendre que l'on va en même temps acheter une partie des communs de la copropriété. De la même façon que vous aurez des charges à régler pour vivre dans votre futur appartement, vous aurez aussi des charges à payer pour faire fonctionner correctement votre copropriété. Pour ce faire, chaque copropriétaire met la main à la poche. Le montant des charges est défini selon plusieurs critères : la taille de votre appartement par rapport à celui des autres, l'étage auquel se situe votre appartement...


À quoi sert l'état daté ?


L'état daté a pour mission de mettre en lumière le bilan des sommes exigibles le jour de la vente, dont le vendeur et l'acquéreur doivent s'acquitter.


Ce document est fourni par le syndic à la demande du vendeur ou de son notaire. Il est généralement facturé au vendeur entre 400€ et 800€ (regardez le poste de dépense appelé "Établissement état daté" dans votre contrat de syndic, c'est le montant que vous devez payer au syndic dès que vous lui faites la demande d'édition de l'état daté de votre copropriété).

Comment est structuré l'état daté ?


Mais alors à quoi ça ressemble un état daté, et comment est-il structuré ? Relativement simple à lire, l'état daté comporte 3 parties :

  • Le montant restant du par le vendeur : c'est à dire les provisions exigibles du budget prévisionnel ou hors du budget prévisionnel. Ces sommes devront être réglées le jour de la vente ;
  • Le montant que le syndicat des copropriétaires doit au copropriétaire vendeur : il peut s'agir d'une avance de trésorerie par exemple ;
  • Le montant pouvant incomber à l'acquéreur : ce poste contient les avances et provisions non encore exigibles du budget prévisionnel, ainsi que les avances de trésorerie qui créent une réserve pour la copropriété. Attention à bien regarder en annexe de cette dernière partie de l'état daté les éventuelles procédures en cours mentionnées !


Sachez que le syndic, s'il ne met pas en évidence dans cette annexe les procédure judiciaires en cours, prend le risque d'être mis en faute. Le préjudice est établit pour le copropriétaire acquéreur.


En effet, le dernier alinéa de l'article 5 du décret du 17 mars 1967 n° 67-223, impose au syndic de transmettre les annexes indiquant spécifiquement, les procédures en cours ainsi que leur état d'avancement.


Vous l'aurez compris, l'état daté arrive donc tard dans le processus de vente. Pour pallier ce problème, la loi Alur impose donc que soit fourni au futur acheteur du bien concerné, le pré état daté. Ce document est à remettre à la date de signature de la promesse de vente ou du compromis de vente. On vous explique comment ça marche !



Le pré état daté



Le pré état daté a pour mission de parfaire l'information de l'acquéreur. Attention cependant, à la différence de l'état daté, il n'est pas obligatoirement établi par le syndic ! L'objectif de ce document est d'informer le futur acheteur des charges qui lui incomberont en devenant copropriétaire du lot convoité. Il peut être rédigé par le copropriétaire vendeur lui même car il ne nécessite qu'une lecture de l'annexe financière du dernier ordre du jour d'assemblée générale, document joint à la convocation.

Comment est structuré le pré état daté ?


La façon dont il est formalisé n'est donc pas la même que l'état daté. Il doit simplement comporter les informations suivantes :

  • Le montant du fonds de travaux : cette information n'apparait que dans le cas où le syndicat des copropriétaires en dispose d'un. Il met dans ce cas en avant la part de ce fonds, rattachée au lot principal vendu, ainsi que le montant de la dernière somme versée par le vendeur pour ce fonds ;
  • Le montant des charges courantes de copropriété et des travaux payés par le vendeur au cours des deux derniers exercices comptables d'avant vente ;
  • Les éventuels impayés de la copropriété ;
  • Les sommes dont l'acheteur pourrait devoir s'acquitter auprès du syndicat des copropriétaires au moment de la signature de l'acte authentique ;
  • Les sommes dont le vendeur devra s'acquitter à la signature de l'acte authentique.


Le pré état daté ne remplace donc pas l'état daté, les deux documents doivent être fournis au futur acquéreur, qui lui permettront de faire un choix éclairé.