De la promesse de vente à l’acte authentique

Par Léopold

Sales @ Hosman

Lecture : 5 min

05 juillet 2022

Ça y est, vous avez enfin trouvé le bien de vos rêves, et vous avez signé un compromis ou une promesse de vente devant un notaire. Votre achat est désormais acté, et vous pouvez réellement commencer à vous projeter dans votre bien. 

Attention, il vous reste encore quelques étapes à compléter et à bien anticiper avant de devenir officiellement le propriétaire de ce nouveau bien :

  • L’obtention de votre offre de prêt
  • La visite pré-acte authentique  
  • La transaction financière 
  • La signature de l’acte authentique chez le notaire et la remise des clés. 

Pas de panique, voici un rappel de ces différentes étapes détaillées et les pièges à éviter afin d’aller au bout de votre vente sereinement. 


Rappel sur la signature de l’avant-contrat



Après que le vendeur ait accepté votre offre d’achat, a lieu la signature de “l’avant-contrat”. 
Également appelé «contrat préparatoire », il s’agit d’une promesse de vente ou compromis de vente entre les deux parties. 
Quelques jours avant cette signature, le notaire demande à l’acquéreur de déposer 5 à 10% du prix total sur un compte séquestre chez lui (l'usage veut que celui-ci soit le plus souvent de 5%) . 
Prévoyez donc bien d’avoir cet argent déjà disponible que vous versez depuis votre propre compte. C’est notamment pour cette raison qu’il est largement recommandé d’avoir une part d’apport (souvent 10%)  dans tout achat immobilier pour avancer rapidement ces frais. 

Lors de ce premier rendez-vous, le contrat préparatoire signé a permis de fixer les conditions juridiques et économiques, le prix de vente et les engagements mutuels des deux parties.

Notez qu’il faut en général compter 3 à 4 mois entre l’offre acceptée et l’acte authentique;  un mois entre l’offre acceptée et la promesse de vente puis trois mois après la signature de l’avant-contrat pour que le notaire ait le temps nécessaire de s’assurer que toutes les clauses soient respectées.


Le délai de rétractation ou délai SRU 


A partir de la signature de l’avant-contrat et sous réserve de récupération de tous les documents escomptés commence alors le délai de rétractation, aussi appelé délai SRU. 

Ce délai légal issu de la loi du même nom instaure un délai de rétractation obligatoire de 10 jours calendaire (c’est-à-dire jours fériés et week-end inclus) en faveur de l’acquéreur d’un bien immobilier. Concrètement, ce délai permet à l’acheteur de se retirer de la vente s’il le souhaite pendant les 10 jours suivant la promesse de vente. 

💡 Bon à savoir :  si l’acheteur vient à se rétracter pendant le délai SRU aucun motif de rétractation n’est obligatoire. 

Attention ! Si jamais l’acheteur décide de se rétracter après dépassement du délai SRU, il devra alors verser des dommages et intérêts au vendeur. Il perdra également son indemnité d’immobilisation. 

1. La phase d’obtention de l’offre de prêt


Une fois cette promesse ou compromis signé, l’obtention de l’offre de prêt est l’étape cruciale à sécuriser au plus vite.

Définition : Une offre de prêt est une proposition de crédit immobilier, établie par une banque, dans le but d’acquérir le bien défini dans l’avant-contrat.

Vous avez peut-être fait appel à un courtier ou une banque avant de voir votre offre acceptée pour renforcer la crédibilité de votre dossier.. Peut-être avez-vous même reçu une attestation de faisabilité ou lettre de confort pour appuyer votre offre.
Il est désormais temps de transformer cette attestation en réel prêt en vous rapprochant des banques .
Vous disposez d’un délai fixé lors de la signature pour obtenir votre offre de prêt. Celui-ci est souvent de 2 mois.

Attention ! Ne perdez pas de temps pour autant, les démarches sont fastidieuses et peuvent prendre du temps.  


Un petit conseil : lors de cette étape, faites jouer la concurrence entre les banques pour obtenir les meilleures conditions de crédit.  

Dans le cas d’un éventuel refus de prêt, le dépôt de garantie versé sera remboursé à l’acheteur si une clause suspensive d’obtention de prêt a bien été précisée dans l’offre. 


Accord de principe sur l’offre de prêt et signature


Avant la signature finale de votre offre de prêt, vous devrez d’abord signer un accord de principe, qui présente l'ensemble des conditions de l’emprunt. Suite à cet accord signé, la banque édite votre offre de prêt (délai de 4 à 7 jours) puis vous recevrez cette offre de prêt. 
Après une durée de réflexion de 10 jours (durée légale)  vous pourrez alors enfin contresigner et parapher cette offre de prêt. 

Suite à la réception de cette offre, il est primordial de relire attentivement l’ensemble du document et toutes ses conditions. Sans oublier que vous disposez toujours de 10 jours de réflexion.



Le rôle de votre notaire pendant ce temps là


Entre les deux signatures, le notaire de son côté prend en charge plusieurs formalités, ce qui implique aussi des délais incompressibles : 

  • Il contrôle l’identité des deux parties
  • Il s’assure de la propriété du bien immobilier et vérifie qu’il n’est pas hypothéqué
  • Il encaisse l’acompte versé par l’acquéreur (généralement 5 à 10 % du total du prix de vente) qu’il place sur un compte séquestre
  • Il obtient les documents nécessaires auprès du syndic de copropriété s’il y a lieu
  • Il s’occupe de purger l’éventuel droit de préemption de la mairie
  • Il consulte le certificat d’urbanisme afin de contrôler les éventuelles servitudes pesant sur le bien
  • Il calcule le montant des taxes à verser à l’administration


Au vu de toutes ces formalités à faire vérifier par un notaire, il est donc essentiel de bien choisir son notaire !


Une fois votre décision prise et l’offre de prêt signée, il vous faudra organiser la récupération du transfert des fonds.  Anticipez ces étapes qui peuvent prendre du temps. 

2. La transaction financière 


Grâce à votre prêt validé et votre apport personnel, il est désormais temps de procéder à l'achat en tant que tel et de verser les fonds pour acquérir votre bien. 


Pour cela, le notaire transmet à la banque un appel de fonds correspondant à l’emprunt contracté. Les fonds empruntés ne transitent donc pas par votre compte mais directement de la banque vers le compte séquestre du notaire, qui le redistribuera au vendeur le jour de la signature finale. 


Bien anticiper ces échanges et transferts est essentiel pour éviter de se trouver coincé le jour de la signature en n’ayant pas la possibilité de payer.  Ceci entraînerait un décalage de la signature qui peut froisser vos vendeurs voir même mettre en péril la vente si les délais sont pressés. 


De la même manière, si votre apport personnel est placé sur différents comptes ou autres, assurez vous bien en amont des délais de déblocages, qui peuvent varier selon les banques et des types de placements.


Exemple : le rachat de votre assurance vie ou le déblocage d’un PEE (plan épargne entreprise) peuvent prendre presque un mois ! 


Enfin, n’oubliez pas que lors de la signature finale vous devrez probablement aussi régler au vendeur les régularisations de charges au prorata de l’année en cours: charges, fonds de travaux, taxe foncière, votre notaire pourra vous expliquer cela et vous aider à négocier si besoin. 


3. La visite pré-acte authentique 



L’acheteur a le droit de demander une ultime visite avant la signature de l’acte de vente définitif. Cette visite pré-acte authentique peut donc s’apparenter à un état des lieux de sortie du propriétaire. Elle n’est pas obligatoire légalement mais largement conseillée par prudence. 


Cette dernière visite se fait directement entre le vendeur et l’acheteur et reste à l’initiative de l’acheteur. Elle lui permet de faire un dernier état des lieux afin de vérifier que le bien est dans le même état qu’à la première visite, que les annexes sont bien vidées, que le mobilier qui doit rester et qui a été listé lors de la promesse de vente est toujours là…Il en profite aussi pour effectuer le relevé des compteurs EDF pour changer les titulaires des contrats énergie. 

Si l’acheteur a obtenu son prêt et que le solde total sera bien transféré à temps chez le notaire, le notaire peut alors convoquer les deux parties pour la signature de l’acte de vente définitif. 

C’est à ce moment-là que l’acheteur effectue le virement correspondant au solde du prix de vente. C’est également durant la signature de l’acte de vente chez le notaire que le vendeur doit remettre les clés à l’acquéreur. Le notaire remet alors une attestation de vente à l’acheteur et au vendeur.

 

4. L’acte authentique 



Il est enfin l’heure de l’étape finale de l'acquisition de votre bien. Il est temps pour vous de signer le fameux acte authentique!
Au moment de la signature définitive, une attestation de vente est remise à l'acheteur. Faisant office de titre de propriété provisoire, ce document atteste la propriété du bien immobilier, dans l’attente du certificat de propriété définitif.


Cette signature déclenche aussi le versement de la somme due, au notaire via la banque. 


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