Vice caché immobilier

Par Laure

Sales @ Hosman

Lecture : 2 min

01 février 2022

Que faire en cas de découverte de vices cachés?

 
Il est possible de découvrir des défauts à un bien immobilier après l'avoir acheté. Ces défauts sont également appelés, des vices cachés. Quelles solutions s'offrent à l'acheteur suite à cette découverte ? et quelles conséquences pour le vendeur ? On fait le point

Vice caché immobilier : définition


Un vice caché immobilier peut être défini par un défaut affectant un bien immobilier et dont la découverte a lieu après l’achat dudit bien. L’acquéreur, s’il en avait eu connaissance avant la transaction aurait été en mesure de demander une réduction du prix annoncé voire même demander l’annulation de la transaction. 

Si le vice est découvert après la vente, l'acheteur aura plusieurs solutions, que nous allons vous détailler ci-dessous. 

Vice caché immobilier : aspect juridique 


Pour aller plus loin, l’article 1641 du Code civil déclare que le vendeur est tenu de délivrer des produits sans vices cachés et, à défaut, doit avertir l’acheteur de tous défauts non apparents. 

Attention tout de même, lorsque nous parlons de vices cachés, certains critères doivent être remplis pour que ces derniers soient reconnus, tels que : 
  • le vice doit être antérieur à la vente 
  • l’acheteur ne doit pas avoir eu connaissance du vice au moment de la vente 
  • le vice ne doit pas être apparent, 
  • le vice doit diminuer fortement l’usage du bien voire même, le rendre inutilisable 

Si toutes ces conditions sont réunies, en tant qu’acheteur, vous pouvez prétendre à la garantie contre les vices cachés. 


Bon à savoir : n’étant pas expert, il sera difficile de vous reprocher en tant qu’acheteur particulier, de ne pas avoir effectué de recherches plus poussées (structure, charpente, toiture, nuisances, risques d'inondations, ...) 







Comment peuvent-ils se présenter ?

Le vice caché peut se présenter sous la forme de nuisances sonores, de gênes lors de l’utilisation d’un aménagement ou voire du bien en totalité (sous-col inondable), moisissures ou dans certains cas de menaces à la sécurité des habitants du logement (solidité du bâtiment).

Comment détecter un vice caché ?


Dans la plupart des cas, le vice caché se révèle à l’usure, étant souvent des défauts non visibles à l'œil nu. Notez que l’usage normal des biens n’est pas considéré comme un vice caché. De même que la détérioration. 

Que faire une fois le vice caché découvert ?  


Une fois avoir découvert les vices cachés du logement, l'acheteur dispose d’un délai de 2 ans pour faire appel à la justice. Il lui sera également nécessaire de faire appel à un avocat afin qu’il puisse l'accompagner durant l’intégralité de la procédure, qui se déroulera devant le Tribunal de Grande Instance.

Au-delà de ce délai, l’action est prescrite et l'acquéreur ne pourra donc plus prétendre à des dédommagements. 

Le vice caché est avéré

Dans le cas où, le vice caché est avéré, l’acheteur doit se prémunir des pièces nécessaires, à savoir; la facture d’achat, le constat de l’huissier et le devis de remise en état. L'acheteur devra ensuite, contacter le vendeur en invoquant la garantie des vices cachés avec preuves. Suite à cela, deux possibilités s'offrent à l'acheteur :
  • garder le bien et demander une diminution du prix de vente
  • restituer le bien au vendeur et demander son remboursement total majoré des frais occasionnés par la vente

Si le vendeur est un professionnel, il sera de sa responsabilité de dédommager, l'acquéreur. Si le vendeur est un particulier, il faudra prouver qu’il avait connaissance de ce vice afin de pouvoir prétendre à un dédommagement.

Si le vice n’est pas avéré, aucun remboursement ou versement de dommages et intérêts n'est possible. 


Bon à savoir : les frais sont à la charge du vendeur, qui devra, de ce fait, verser des dommages et intérêts à l’acheteur.




Néanmoins, il est recommandé de contacter le vendeur avant d'entamer toutes procédures judiciaires afin de trouver un accord à l’amiable entre les deux parties au contrat. Si toutefois, ce n’est pas concluant et qu'aucun accord n'a été trouvé, la seule solution restante est de faire appel à la justice en prenant contact avec l'avocat choisi.

Conséquences vendeur 

 

Ce dernier est effectivement obligé d’être au fait des vices du logement et d’en faire part à tout acquéreur potentiel. Le vendeur étant tenu de la garantie à raison des vices cachés, il devra faire preuve de bonne foi et verser des dommages et intérêts à l’acheteur du bien, en cas de présence de vices cachés. Et surtout, il ne pourra pas s'exonérer de cette garantie.


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