Acheter pour louer : tout savoir sur l'investissement locatif
Acheter pour louer : tout savoir sur l'investissement locatif
Par Aurélien
Sales @ Hosman
Lecture : 6 min
12 août 2022
Vous souhaitez investir dans l’immobilier mais vous ignorez par où commencer ? Sachez déjà que l’investissement immobilier locatif est considéré comme l’un des investissements les plus sûrs.
Acheter pour louer a en effet plusieurs avantages : placer votre argent, toucher des revenus réguliers grâce aux loyers perçus, vous permettant ainsi de financer en partie ou en totalité cet investissement ou un autre, vous constituer un patrimoine, gagner la confiance des banques pour un prochain investissement si celui-ci réussit, sécuriser votre avenir ou celui de vos enfants, et enfin bénéficier d’avantages fiscaux, sachant que vous pouvez par exemple déduire le montant des intérêts de l’emprunt du revenu locatif imposable.
Vous souhaitez acheter pour louer ? Hosman vous détaille les différents points à aborder lors d’investissement immobilier locatif.
Première étape, définir votre projet
Avant de vous lancer, nous vous conseillons de bien vous informer afin d’éviter certains aléas. Un investissement immobilier locatif est rentable si c’est correctement fait. A contrario, un mauvais investissement immobilier locatif pourrait par exemple vous forcer à revoir le loyer à la baisse pour réussir à louer le bien et donc impacter votre plan de financement.
Avant d’acheter pour louer, n’hésitez donc pas à prendre le temps de définir vos attentes et objectifs en vous posant plusieurs questions afin de savoir ce que vous souhaitez faire de cet investissement immobilier locatif : est-ce que vous souhaitez un jour habiter dans ce logement ? Souhaitez-vous investir pour revendre et bénéficier d’une plus-value ? Souhaitez-vous qu’il s’agisse d’une location meublée ou vide ? Souhaitez-vous y faire de la location de courte durée type Airbnb ou au contraire de la location longue durée (colocation, etc…) ? Quel type de locataire souhaiteriez-vous avoir ?
En fonction de vos réponses, votre choix ne se portera pas sur le même bien. Par exemple, l’emplacement et le type de bien vont varier en fonction de si vous souhaitez acheter pour louer à des étudiants ou si vous investissez dans un bien en vue d’y prendre un jour votre retraite.
Seconde étape, étudier le marché
Pour vous assurer que votre investissement immobilier locatif soit rentable tout du long, il faut vous être certain que le bien soit loué au maximum en vous assurant qu’il soit situé dans une zone géographique attractive. Pour cela, mettez-vous à la place de votre locataire et demandez-vous où vous souhaiteriez vivre en fonction de votre profil : près d’une université pour un étudiant, près du littoral pour des vacanciers, près d’une crèche ou d’une école pour des familles, dans une grande ville pour de la location type Airbnb, etc. Si vous souhaitez acheter pour louer, privilégiez dans tous les cas, un quartier agréable, bien desservi et avec des infrastructures.
Veillez enfin à ce que l’emplacement choisi ait une demande locative importante afin de vous assurer de louer votre bien sans difficulté d’une part, et d’autre part de le revendre facilement si besoin en vous faisant une plus-value. Cela suppose notamment de vous informer à propos des arrêtés municipaux, du parc de logements vacants ou de l’encadrement des loyers dans la zone concernée.
Si vous êtes perdu, n’hésitez pas à solliciter les services d’un professionnel de l’immobilier. Ce dernier pourra vous conseiller tout au long de votre projet grâce à son expérience et son expertise du marché immobilier.
Troisième étape, le financement
Avant de vous mettre en quête d’un financement afin d’acheter pour louer, nous vous conseillons de réaliser une simulation de votre achat immobilier afin d’avoir une meilleure idée du budget total, de votre capacité d’emprunt et de votre capacité de remboursement.
Le prêt immobilier
Une fois que vous en saurez plus sur votre plan de financement, vous pourrez constituer votre dossier de financement et le présenter auprès des banques pour obtenir le meilleur crédit immobilier possible.
Si l’apport personnel n’est pas obligatoire, il reste un vrai plus pour gagner la confiance des banques et obtenir de meilleures conditions d’emprunt. Sans, attention à bien soigner votre dossier. En cas d’investissement immobilier locatif, pensez enfin à renégocier régulièrement votre prêt et vos assurances pour limiter les coûts.
Calcul du taux de rentabilité
Le taux de rentabilité locative est le ratio entre ce que va vous rapporter cet investissement immobilier locatif et ce qu’il va vous coûter. Nous vous conseillons également de simuler votre taux de rentabilité, sachant que si celui-ci est inférieur à 6% net après déduction des impôts, l’intérêt de l’investissement mérite d’être repensé. Cependant, mieux vaut un investissement locatif avec un rendement plus faible mais qui sera loué plus souvent.
À ne pas oublier que l’investissement immobilier locatif est un investissement sur le long-terme, ce qui veut dire que vous ne bénéficierez pas de gains dans l’immédiat.
Quatrième étape, trouver des locataires
Lors d’un investissement immobilier locatif, la recherche de locataires est primordiale afin de minimiser la vacance locative – période qui sépare le départ d’un locataire de l’arrivée d’un nouveau – et ainsi optimiser la rentabilité. Attention également à bien étudier le dossier des locataires afin d’éviter les impayés, sachant qu’en France, il est assez difficile d’expulser un locataire même s’il ne paye pas son loyer.
La gestion locative
Pour trouver vos locataires, deux alternatives s’offrent à vous. La première, c’est la gestion locative par vous-même si vous avez le temps (beaucoup de temps !), ce qui vous permettra d’optimiser votre rentabilité, ou la gestion locative par un professionnel.
La seconde, c’est de solliciter une agence immobilière, notamment si vous habitez loin de votre investissement immobilier locatif. Le professionnel s’occupera entre autres de tout ce qui a trait aux visites du bien (recherche de locataires, rédaction des annonces…) et à sa gestion au quotidien (états des lieux, suivi, entretien, gestions d’éventuelles dégradations comme de la moisissure ou détérioration des peintures…).
Bon à savoir : les honoraires d’agence représentent en moyenne 5 à 10% du loyer (déductibles de vos revenus fonciers ensuite).
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Établi en deux exemplaires signés par le propriétaire et le locataire, le contrat de bail définit la durée de la location : un bail classique dure 3 ans pour un appartement vide et 1 an pour un appartement meublé, sachant que les beaux sont automatiquement renouvelés à l’issue de ce délai si vous n’y mettez pas un terme.
Bon à savoir en cas d’investissement immobilier locatif : pour résilier un bail, le locataire comme le propriétaire doit donner congé via un courrier recommandé, huissier ou remise en main propre contre récipissé, en respectant le délai de préavis inscrit au préalable dans le contrat. Pour un logement vide, la durée du préavis est de 3 mois (1 mois dans les zones à flux tendu, tandis que le préavis est d’un mois pour un logement meublé.
En signant le contrat de bail, le locataire s’engage à s’occuper de l’entretien courant du bien à ses frais. Les travaux liés à la décence du logement – réparations, normes de sécurité, etc – sont quant à eux à la charge du propriétaire.
Cinquième étape, la fiscalité
Acheter pour louer vous fera bénéficier de nombreux avantages fiscaux : grâce aux différents dispositifs de défiscalisation, vous pourrez déduire de vos revenus locatifs une partie des charges et des coûts liés à votre investissement.
Veillez ainsi à suivre la fiscalité de votre investissement immobilier locatif d’année en année et bien prendre en compte les réductions qui s’appliquent à votre profil.
Les avantages fiscaux
Si les revenus des investissements locatifs sont imposables, une partie des frais sont déductibles des impôts, à l’instar des frais d’assurance, des frais de gestion, des intérêts d’emprunt, etc.
Il existe également des dispositifs de défiscalisation :
La loi Pinel vous fait bénéficier de réductions d’impôts pour des investissements sur des territoires définis ;
La loi Denormandie, qui dans le prolongement de la loi Pinel, cible les logements à remettre en état ;
La loi Censi-Bouvard peut vous faire bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 11% et d’une récupération de la TVA à 20% en cas d’investissement immobilier dans le neuf ;
La loi Malraux offre des avantages fiscaux pour des investissements sur de l’ancien dans des centres historiques.
Location meublée ou vide ?
Vous hésitez ? Sachez que la location meublée est plus avantageuse d’un point de vue fiscal, car ses revenus entrent dans la catégorie « bénéfices industriels et commerciaux ». Vous payerez donc moins d’impôts qu’avec une location vide dont les revenus dépendent de la catégorie « revenus fonciers ».
Bon à savoir : en cas d’investissement immobilier locatif, la location meublée vous permettra également de demander un loyer 12 à 20% plus élevé que pour une location vide. Attention néanmoins, la location vide a le mérite de limiter les rotations de locataires, sachant qu’un emménagement y est plus coûteux et contraignant.
