L’investissement locatif attire de plus en plus les ménages notamment dans les villes où la tension immobilière est très forte et les loyers élevés. Cependant, avant de se lancer dans l’aventure de l’investissement locatif, il est important de se renseigner sur l’encadrement des loyers. En effet, certaines villes ont mis en place ce dispositif afin de pallier aux inégalités de loyer entre le parc immobilier social et le privé. Testé seulement à Paris et Lille dans un premier temps, la mesure change et s’entend à de plus en plus de villes.

L’encadrement des loyers qu’est-ce que c’est ? 


Comme son nom l’indique, l’encadrement des loyers sert à définir une valeur maximale au m2 à ne pas dépasser lors de l’établissement d’un bail de location. Dans le cadre de la loi Élan, cette valeur ne doit pas dépasser 20% du prix du loyer médian qui est défini une zone et un type de bien constaté. Cette loi se base donc sur un loyer médian de référence qui évolue en fonction de certains critères : la zone suivant le découpage des quartiers de la ville (80 pour Paris), la date de construction définie selon des tranches, le type de location (meublé ou vide) et le nombre de pièces. Pour connaître les valeurs médianes et majorées de référence, il existe de nombreux simulateurs en ligne. 

Par exemple, pour la location d’un T2 meublé, datant d’après 1990, rue de Patay dans le 13e arrondissement de Paris, le loyer de référence est de 23,9€/m². Pour le même type d’appartement mais dans le 2e arrondissement, le loyer de référence est de 27,2€/m². 

💡 Bon à savoir : l’encadrement des loyers s’applique à tout type de bail en résidence principale : meublé ou vide, colocation ou individuel. 




Les sanctions en cas de dépassement


Afin d’éviter que cet encadrement des loyers ne soit pas appliqué, des sanctions sont prévues par la loi en cas de non respect : 
  • Le propriétaire peut être contraint d’appliquer une diminution du loyer et de rembourser le trop-perçu à son locataire. 
  • En cas de refus, le propriétaire bailleur encourt une amende administrative allant de 5 000€ à 15 000€ 

💡 Pour rappel : le bail  de location doit obligatoirement mentionné les valeurs de références médianes et majorées, le locataire peut donc rapidement voir si le loyer est trop élevé. 





Éviter l’encadrement des loyers, est-ce possible ?


Il n’est malheureusement pas possible de se soustraire au dispositif d’encadrement des loyers. Cependant, il est important de garder en tête que cette mesure ne s’applique qu’aux résidences principales. L’encadrement des loyers ne s’applique pas pour : 
  • Le bail de logement de fonction signé avec une entreprise
  • Le bail de résidence secondaire
  • Le bail saisonnier en passant par des plateformes de location

Pour augmenter le loyer médian sans risquer de menaces judiciaires, il est possible de faire un loyer exceptionnel qui dépasse le taux maximum. Cependant, ce dépassement doit être justifié par un élément qui différencie significativement le bien des autres biens du même type. Un parking, une grande terrasse ou un jardin ou encore des équipements luxueux peuvent être des arguments en faveur du complément de loyer. 

Les nouveautés de la rentrée


Prolongation du dispositif

Testé initialement en France jusqu’en 2023, le dispositif a été prolongé jusqu’en 2026 avec quelques changements. 

Extension à Bordeaux, Lyon et Montpellier en 2022


Alors que le dispositif ne concernait que Paris, Lille, Hellemmes et Lomme, la ministre du logement a annoncé l’extension de l’encadrement des loyers dans d’autres villes. 

Dans un premier temps, depuis le 01 juin Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse ont rejoint le processus. Bordeaux, Lyon, Villeurbanne et Montpellier quand elles seront progressivement introduites dans l’encadrement d’ici la fin de l’année 2021. 

La mention obligatoire sur les annonces 


Avec plus de 40% des annonces de logements à Paris non conforme selon une enquête du CLCV, la ministre a décidé de renforcer la loi sur l’encadrement en rendant la mention obligatoire sur les annonces. 

Quelles conséquences pour les acheteurs immobiliers ?


Si vous achetez un bien dans le but de le louer dans une zone concernée par l’encadrement des loyers, il est important de se renseigner sur plusieurs critères : 
  • La zone du logement : en effet, la loi prévoit un découpage précis des villes en plusieurs zones. Les loyers varient ensuite suivant la zone dans laquelle il se situe 
  • La taille et les caractéristiques du logements : ces données influent sur le prix de location