Composée au minimum de deux associés, une SCI (Société Civile Immobilière) constitue une forme juridique très intéressante dans le cas où vous souhaiteriez acheter et gérer des biens immobiliers à plusieurs. Cette forme de société peut en effet vous permettre de réaliser des investissements immobiliers que vous n’auriez pas pu faire seul.
Souplesse du cadre légal, protection du patrimoine personnel des associés ou encore partage des charges et des coûts liés aux biens immobiliers, Hosman vous détaille quels sont les différents avantages d'acheter un bien en SCI.
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Vous souhaitez investir en famille dans un bien immobilier, et vous vous demandez comment procéder ? Il existe une forme juridique très utile dans ce cas précis : la Société Civile Immobilière.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Selon la définition juridique française, une SCI - Société Civile Immobilière – est une « structure juridique constituée à minima de 2 personnes, chacun ayant le statut d’associé, afin de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Le patrimoine immobilier est détenu par la société civile immobilière et chaque associé reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport. »
Comme toute société, les SCI sont réglementées par les dispositions fixées par les articles 1832 et suivants du code civil, ainsi que par les articles 1845 et suivants. Constituée pour une durée maximale de 99 ans, une SCI dispose ainsi de statuts qui régissent son fonctionnement et d’un gérant désigné par les associés et chargé de la gestion courante des différents biens immobiliers de la société.
Les différentes formes de SCI
Vous souhaitez acheter en SCI ? Sachez qu’il existe plusieurs formes de SCI, dont certaines sont plus connues que d’autres. Parmi elles :
La SCI familiale : acheter en SCI familiale permet aux membres d’une même famille de réaliser des acquisitions immobilières sans but commercial (c’est-à-dire acheter une maison en sci pour y habiter), tout en facilitant les successions et donations. Lorsqu’un associé de la SCI décède, ses parts sont par exemple automatiquement léguées aux autres membres de la SCI qui possèdent un droit d’usufruit sur les biens détenus par la société. Autre avantage, les droits de succession lors de donations peuvent être minimisés. En effet, les droits de donations sont calculés en fonction de la valeur de chaque part, hors ici la valeur de la part prend en compte les dettes de la SCI, et est donc moins importante.
La SCI de gestion ou location : elle permet à ses membres de louer un bien immobilier et de se répartir ensuite les loyers selon leur nombre de parts. Une structure idéale pour réaliser un investissement immobilier locatif sachant que vous pouvez opter pour le régime fiscal que vous préférez : impôts sur le revenu ou impôts sur les sociétés.
La SCI d’attribution : acheter en SCI d’attribution permet d’acheter ou de construire des biens immobiliers en vue de les diviser par fractions et d’en partager la propriété entre les différents membres (en pleine propriété, jouissance ou nue-propriété), sachant que la division est réalisée au préalable dans les statuts à hauteur des quote-part de chaque associé. Il s’agit d’une SCI à durée limitée qui se dissout dès que le but a été atteint.
La SCI construction-vente : acheter en SCI construction-vente permet aux membres de construire un ou plusieurs bien(s) immobilier(s) pour le(s) vendre ensuite en se faisant une plus-value, à l’instar d’un promoteur immobilier ou d’un marchand de bien. Chaque associé est ensuite rémunéré lors de la vente d’un bien selon le quote-part qu’il possède dans le capital social de la société. Il s’agit également d’une SCI à durée limitée qui se dissout dès que le but a été atteint.
La SCI de jouissance à temps partagé ou de multipropriété (c’est-à-dire acheter une maison en sci pour y habiter) : acheter en SCI de jouissance à temps partagé permet aux membres de jouir d’un droit d’occupation propre et défini à l’avance pour un bien immobilier commun.
Quels sont les avantages d’acheter en SCI ?
Contrairement au régime de l’indivision par exemple, acheter un bien en SCI permet d’éviter certaines situations de blocage grâce à une gestion et une transmission des biens facilitée.
Une gestion plus libre
Les pouvoirs au sein d’une SCI sont organisés très librement. La gestion et la prise de décision sont en effet déterminées par les membres et peuvent être imputées à une ou plusieurs personne(s).
Acheter en SCI et gérer un bien en SCI peut donc être plus simple à long-terme que lors d’une indivision, régime par défaut où chaque indivisaire possède des droits sur un bien sans que les parts soient matériellement divisées et où les décisions exceptionnelles, comme la vente du bien, doivent être prises à l’unanimité, ce qui être très paralysant.
A contrario, acheter un bien en SCI permet de faciliter la gestion et la transmission de biens grâce à un cadre légal spécifique. En effet, les statuts de la SCI déterminent au préalable les règles de majorité applicables pour les prises de décision en assemblée générale : majorité simple, deux-tiers, trois-quarts ou unanimité.
Une fiscalité avantageuse pour les droits de succession
En cas de décès et de succession de patrimoine, la SCI est plus avantageuse puisqu’elle permet aux membres de céder directement leurs quote-parts à d’autres membres bénéficiaires, sans que ces derniers aient à payer des droits de succession.
Certains membres peuvent également faire des donations à d’autres membres tout en bénéficiant d’une exonération totale de taxation. Acheter en SCI permet donc de créer une structure où vous pouvez par exemple faire un don gratuit de 100 000 euros à chacun de vos enfants tous les 15 ans.
Bon à savoir si vous souhaitez acheter une maison en SCI : vous pouvez également procéder à un « démembrement de propriété », c’est-à-dire transmettre à vos enfants la nue-propriété de vos quote-parts en conservant l’usufruit du bien. À votre décès, ils deviendront automatiquement et pleinement propriétaires de vos quote-parts et donc des biens immobiliers et ce, sans payer de droits de succession.
Quels sont les inconvénients d’acheter en SCI ?
Relativement longue et complexe à mettre en place, il est plutôt recommandé d’acheter un bien en SCI lorsqu’il s’agit d’un projet sur le long-terme.
Une mise en place plus contraignante
Si l’indivision est automatique, acheter en SCI nécessite la création d’une structure, et suppose donc des démarches administratives relativement longues et contraignantes : rédaction juridique des statuts et leur enregistrement, publication d’une annonce légale, immatriculation au RCS, etc.
Acheter en SCI nécessite de procéder à des démarches administratives qui coûtent aux alentours de 350 euros si vous les faites par vous-même, et entre 1000 et 1500 euros si vous passez par un professionnel.
Bon à savoir : acheter un bien en SCI signifie également ouvrir un compte bancaire dédié à la société et présenter ses résultats chaque année, suite à la clôture de l’exercice comptable. Acheter en SCI suppose donc qu’il faille payer des honoraires de comptable.
Un cession des parts plus complexe
Autre point auquel il faut réfléchir avant d’acheter en SCI : il est plus difficile de quitter une SCI qu’une indivision. Un membre peut vendre ses parts à un autre membre ou une tiers personne, mais il doit auparavant obtenir l’accord de tous les membres de la SCI. A contrario, un indivisaire peut quitter une indivision sans motif et sans autorisation à demander.
