En 2024, la loi Pinel devrait disparaître et laisser peu à peu la place à un nouveau dispositif. Retour sur les avantages fiscaux de ce dispositif et ses futurs changements.

La loi Pinel qu’est ce que c’est ? 


En quelques chiffres 


En vigueur depuis le 01 septembre 2014, la Loi Pinel est un dispositif gouvernemental dédié à l’investissement locatif neuf. Il permet notamment de réduire son impôt sur le revenu de 12% du montant de l’investissement si on propose à la location un bien immobilier home ou totalement réhabilité sur 6 ans, 18% si la durée est de 9 ans ou 21% pour une durée de 12 ans. 


💡 Bon à savoir : si vous avez décidé de louer pour une période de 6 ans, il est possible au terme de passer à neuf ou douze ans. Attention cependant, la démarche inverse n’est pas possible sous peine de dédommagements auprès du fisc.  





En termes de rentabilité, le Loi Pinel se base sur un plafond de prix à 5 500€ le m² et ne peut pas dépasser la base de calcul de 300 000€. Il est donc possible de déduire au maximum 63 000€ sur 12 ans. Plus concrètement cela veut dire que même si le logement a une valeur de 400 000€, l’avantage fiscal se fera quand même sur la base des 300 000€. Il en est de même pour un logement dépassant les 5 500€/m². 

💡 Bon à savoir : La loi Pinel autorise la location du bien à ses proches, ascendants ou descendants, sous certaines conditions. 




Les avantages


Bien que l’avantage principal de Loi Pinel soit la défiscalisation, il n’est pas le seul. En effet, ce dispositif permet dans un premier temps de commencer à se constituer un patrimoine. Sans apport de départ, c’est l’un des seuls dispositifs permettant de générer une telle rentabilité. Cet investissement a également un avantage familial. En effet, il est possible, sous certaines conditions, de louer à ses proches le bien Pinel. 

Quelles sont les conditions ? 


La loi Pinel ne s’applique pas à tous les logements. En effet, dans un premier temps, ce dispositif ne s’applique pas partout. Il concerne les zones Abis, A et B1 du dispositif (agglomération parisienne, grandes métropoles, secteurs tendus et une partie de la Côte d'Azur). Dans les zones B2 et C (villes moyennes et secteur ruraux), le dispositif Pinel n'est plus possible. Toutes les zones éligibles sont inscrites sur le site geoportail.gouv.fr.

Le neuf : le dispositif ne s’applique pas aux logements anciens, sauf si ces derniers sont refaits à neufs et soumis à la même TVA immobilière que les logements neufs (20% au lieu de 5,80%).

La location : ce dispositif ne concerne que les logements loués, il est donc obligatoire, au maximum un an à compter de la date d'achèvement, de le louer pour 6, 9 ou 12 ans. 

💡 Bon à savoir : le dispositif Pinel se place sous le régime fiscal des locations vides ou régime des revenus fonciers. La signature du bail se fait donc pour une durée de 3 ans. 




Chaque année, un décret paraît au Bulletin officiel des impôts (Bofip) et fixe les revenus que les locataires d’un logement Pinel ne doivent pas dépasser. Cependant, 80% de la population française correspond à ces critères. Enfin, les loyers doivent être plafonnés de 10% à 20% en dessous des loyers du marché libre.


2024 : la fin de la Loi Pinel ?


La loi Pinel représenterait en moyenne aujourd’hui plus d’un quart des ventes immobilières neufs selon les promoteurs. Cependant, d’ici la fin de l’année 2024, ce dispositif va disparaître. Une nouvelle loi, le “Super Pinel” devrait voir le jour selon la ministre chargée du Logement, Emmanuelle Wargon.

Quels changements ? 


Les avantages fiscaux devraient être revus à la baisse dès 2023 en proposant 10,5% de réduction pour 6 ans de location, 15% pour 9 ans de location et 17,5% pour 12 ans de location. 

Cependant, si le logement correspond aux nouvelles normes (dévoilés prochainement), la déduction pourrait être de 21%. Le but ? Améliorer la qualité des logements proposés en Pinel.

En effet, depuis quelques années, la surface des logements Pinel diminue de plus en plus. Les chambres se rapprochent du minimum légal (9m²) et les pièces de vie sont de plus en plus petites. Des critères de tailles mais aussi de consommation énergétique devraient donc être ajoutés à la loi afin d’améliorer les logements du dispositif.