Loi Pinel : vers la fin de la défiscalisation ?

Par Maëlys

Growth @ Hosman

Lecture : 5 min

04 novembre 2022

La loi Pinel qu’est ce que c’est ? 


La loi Pinel est aujourd’hui la 8ème niche fiscale la plus utilisée en France en matière de réduction d’impôts. Mise en place par le gouvernement, elle existe depuis plus de 7 ans et a déjà profité à des dizaines de milliers de foyers fiscaux français. 

La loi Pinel en quelques chiffres 


En vigueur depuis le 1er septembre 2014, la Loi Pinel est un dispositif gouvernemental dédié à l’investissement locatif neuf. La loi Pinel permet notamment de réduire son impôt sur le revenu de 12% du montant de l’investissement si on propose à la location un bien immobilier neuf ou totalement réhabilité sur 6 ans. La loi Pinel dispose d’une réduction de 18% si la durée est de 9 ans et de 21% pour une durée de 12 ans.


💡 Bon à savoir : si vous avez décidé de louer pour une période de 6 ans, il est possible au terme de passer à neuf ou douze ans. Attention cependant, la démarche inverse n’est pas possible sous peine de dédommagements auprès du fisc.  


En termes de rentabilité, la Loi Pinel 2021 se base sur un plafond de prix à 5 500€ le m² et ne peut pas dépasser la base de calcul de 300 000€. Il est donc possible de déduire au maximum 63 000€ sur 12 ans. Plus concrètement cela veut dire que même si le logement a une valeur de 400 000€, l’avantage fiscal se fera quand même sur la base des 300 000€. Il en est de même pour un logement dépassant les 5 500€/m². 

💡 Bon à savoir : La loi Pinel autorise la location du bien à ses proches, ascendants ou descendants, sous certaines conditions. 


Les avantages de la loi Pinel


Bien que l’avantage principal de Loi Pinel soit la défiscalisation, il n’est pas le seul. En effet, ce dispositif permet dans un premier temps de commencer à se constituer un patrimoine. Sans apport de départ, la loi Pinel est l’un des seuls dispositifs permettant de générer une telle rentabilité. Cet investissement a également un avantage familial. En effet, il est possible, sous certaines conditions, de louer à ses proches le bien Pinel. 

Quelles sont les conditions de la loi Pinel ? 


La loi Pinel 2021 ne s’applique pas à tous les logements. En effet, dans un premier temps, le dispositif Pinel ne s’applique pas dans toutes les zones géographiques. En effet, il concerne les zones Abis, A et B1 du dispositif. 
Zone A : Les zones Abis + la Côte d’Azur et certaines agglomérations dont les loyers y sont très élevés.
Zone Abis : Paris et 76 communes des Yvelines, Seine Saint Denis, Val-de-Marne, Hauts de Seine et Val-D’Oise. 
Zone B1 : Une partie de la couronne parisienne + les départements d’Outre Mer et certaines grandes agglomérations dont les loyers et prix des logements sont élevés. 

Enfin, dans les zones B2 et C (villes moyennes et secteur ruraux), la loi Pinel n'est plus applicable. Il est possible de tester son adresse et voir toutes les zones éligibles sur le site du gouvernement dédié à l’application de la loi Pinel : geoportail.gouv.fr

Le neuf : le dispositif de la loi Pinel ne s’applique pas aux logements anciens, sauf si ces derniers sont refaits à neufs et soumis à la même TVA immobilière que les logements neufs (20% au lieu de 5,80%). Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel 2021, il est donc obligatoire de déclarer un logement neuf.

La location : la loi Pinel ne concerne que les logements loués. Il est donc obligatoire, au maximum un an à compter de la date d'achèvement, de louer le pour une période d’au moins 6 ans, 9 ans ou 12 ans. 

💡 Bon à savoir : le dispositif Pinel se place sous le régime fiscal des locations vides ou régime des revenus fonciers. La signature du bail se fait donc pour une durée de 3 ans. 


Chaque année, un décret paraît au Bulletin officiel des impôts (Bofip) et fixe les revenus que les locataires d’un logement Pinel ne doivent pas dépasser. Cependant, 80% de la population française correspond à ces critères. Enfin, les loyers doivent être plafonnés de 10% à 20% en dessous des loyers du marché libre.

Revendre son investissement Pinel, est-ce possible ? 


Vous avez investi dans un logement neuf dans le but de profiter de la loi Pinel et vous souhaitez maintenant le revendre ? C’est possible mais sous certaines conditions. 

La période d’engagement de la loi Pinel 


Si vous bénéficiez d'une défiscalisation grâce à la loi Pinel, pour pouvoir vendre votre bien, il est obligatoire d’avoir terminé la période d’engagement. Il est également impératif de ne pas avoir déclaré de déficit foncier depuis au minimum 3 ans. 

Cependant, si votre période d’engagement n’est pas terminée et que vous souhaitez revendre, c’est possible. Il faudra tout simplement rembourser le montant des abattements d’impôts directement auprès de l’administration fiscale. Cette somme pouvant être très importante, il est généralement déconseillé de le faire.

Les cas particulier pour la revente d’un logement Pinel


Il existe également une autre façon de revendre son investissement locatif sous loi Pinel avant la fin de la période d’engagement sans risquer de sanctions pénales : les cas particuliers. Au nombre de 3, ils devront être justifiés comme cas de force majeure pour revendre le bien : le décès du propriétaire de l’investissement locatif, une maladie ou un accident invalidant touchant le propriétaire du bien ou encore le licenciement du propriétaire. 

Concernant une séparation, un divorce, une rupture de pacs ou autres événements personnels, il existe deux possibilités. En effet, si l’investissement locatif initial a été fait en couple, il est possible pour les anciens conjoints de rester en indivision jusqu’à la fin de la période d’engagement Pinel. Sinon, le bien peut être attribué à l’un des deux conjoints lors de la séparation des biens. Attention tout de même, ce dernier devra faire une demande de dispositif Pinel par écrit ou la réduction d’impôt pourra faire l’objet d’une remise en cause. 

💡 Bon à savoir :  Avec la loi Pinel, le droit de reprise se fait au plus tard le 31/12 de la troisième année suivant l'événement de reprise. 



2024 : la fin de la Loi Pinel ?


La loi Pinel représenterait en moyenne aujourd’hui plus d’un quart des ventes immobilières neufs selon les promoteurs. Cependant, d’ici la fin de l’année 2024, ce dispositif va disparaître. Une nouvelle loi, le “Super Pinel” devrait voir le jour selon la ministre chargée du Logement, Emmanuelle Wargon.

Quels changements pour la loi Pinel ? 


Les avantages fiscaux devraient être revus à la baisse dès 2023 en proposant 10,5% de réduction pour 6 ans de location, 15% pour 9 ans de location et 17,5% pour 12 ans de location. 

Cependant, si le logement correspond aux nouvelles normes (dévoilés prochainement), la déduction pourrait être de 21%. Le but ? Améliorer la qualité des logements proposés en Pinel.

En effet, depuis quelques années, la surface des logements Pinel diminue de plus en plus. Les chambres se rapprochent du minimum légal (9m²) et les pièces de vie sont de plus en plus petites. Des critères de tailles mais aussi de consommation énergétique devraient donc être ajoutés à la loi afin d’améliorer les logements du dispositif. 

Ce qu’il est important de retenir à propos de la loi Pinel :


  • La loi Pinel est un dispositif national mis en place par l’Etat. Il a pour but d'encourager l'investissement locatif neuf. 
  • La loi Pinel permet une réduction d’impôt allant de 12% à 21% du montant de l’investissement suivant la période de location. Attention tout de même, une fois engagé dans une période de location sous Pinel, il est difficile de revendre son bien avant la fin de la période d’engagement.
  • La loi Pinel ne s’applique pas de la même façon partout. Il est important de simuler sur le site du gouvernement sa demande afin de connaître le montant final de la défiscalisation. 
  • La loi Pinel ne cesse d’évoluer et de nouvelles normes vont bientôt entrer en vigueur. 
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