Comment se calcule la plus value sur un bien immobilier ?

Par Lola

Growth @ Hosman

Lecture : 4 min

17 novembre 2022

Plus value immobilière : qu’est ce que c’est ?


La plus value immobilière c'est tout simplement la différence entre le prix d’achat d’un bien et son prix de vente actuel. Concrètement, vous faites des bénéfices lorsque vous vendez votre bien plus cher que son prix d’achat au moment où vous l’avez acheté, c’est ce qu’on appelle la plus value immobilière. 
À l’inverse, on parle de moins-value immobilière lorsque vous vendez votre bien moins cher qu’à son prix d’achat. 
Il est important de connaître les règles concernant la plus value immobilière car celle-ci est susceptible d’être imposée ou soumise aux prélèvements sociaux.  
Cependant il faut faire attention car la plus value immobilière peut être soumise à des abattements ou exonérations. 


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Qui est concerné par l’imposition de la plus value immobilière ?


Il y a plusieurs cas de figure dans lesquels vous pouvez être soumis à l’impôt sur la plus value :

  • Si vous vendez un bien immobilier que vous détenez directement. 
  • Les droits et titres sur des biens immobiliers tel que le nue-propriété (droit de disposer d’un bien), l’usufruit (droit d’utiliser ce bien), les parts de SCPI (société civile de placement immobilier permettant d’obtenir une partie du bien sous forme de part), ou encore pour l’IR les parts de SCI.
  • Vente par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI)
  • Échange de biens, partage ou apport en société


Plus value immobilière : comment la calculer ?


Pour calculer la plus value immobilière, il y a deux étapes. Il faut tout d’abord calculer la plus value immobilière brute et ensuite calculer la plus value immobilière nette. 

Plus value immobilière brute


La plus value immobilière brute est tout simplement la différence entre le prix d’acquisition corrigé et le prix de vente corrigé. Il s’agit de savoir ce que vous avez réellement gagné lors de la vente de votre bien. 

Le prix de vente est indiqué dans l’acte authentique. Il peut être déduit, sur justifications, certains frais payés lors de la vente (tel que des frais liés au diagnostic obligatoires). 
Il est possible de le majorer si jamais l’acheteur doit vous verser des indemnités (par exemple, une indemnité d'éviction versée par l'acheteur au locataire en place).

Le prix d’acquisition corrigé est le prix d’achat payé par le cédant. On majore le prix d’acquisition des frais qui peuvent être évalués forfaitairement à 7,5% du prix. Si les frais de notaires sont supérieurs à 7,5%, vous pouvez les utiliser. En cas de donation, il faut obligatoirement majorer le prix avec les frais de notaire réel. 


Plus value immobilière nette 


La plus value immobilière nette, aussi appelée la plus value immobilière imposable se calcule en prenant la plus value brute et en y soustrayant un abattement. 

Il y a t’il des abattements possibles ?


Abattement en fonction de la durée de détention


Il est calculé en fonction de la durée depuis laquelle vous détenez votre bien. Plus ça fait longtemps, plus l’abattement est élevé et moins vous payez d’impôts.
 
Pour l'impôt sur le revenu, l'abattement pour durée de détention s'établit de la manière suivante :

  • 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;
  • 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention

Pour les prélèvements sociaux, l'abattement pour durée de détention s'établit de la manière suivante :

  • 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;
  • 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
  • 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

Ainsi, la plus-value immobilière est exonérée :

  • au bout de 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu,
  • au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.

Les années de détention sont décomptées depuis le jour anniversaire de l’acquisition du bien (date d’achat, date de la donation ou date du décès).

Abattements exceptionnels et temporaires 


Depuis 2021, un nouvel abattement est mis en place afin de lutter contre l'artificialisation des sols. La taxation de la plus-value immobilière lors de la vente d'un logement est fortement réduite s’il est situé dans certaines communes et que l'acheteur s'engage à le démolir puis à y construire un bâtiment d'habitation collectif. L’abattement, de 70 %, est porté à 85 % s'il s'agit de construire des logements sociaux.

Cet abattement exceptionnel 2021 s’applique à condition que :


  • La promesse de vente soit signée entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2023.
  • La vente soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la 2e année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a été signée.
  • L’acquéreur s’engage à démolir les constructions présentes sur le terrain et à y réaliser dans les quatre ans un ou plusieurs immeubles d’habitation collectifs. Cet engagement doit être mentionné dans l’acte authentique de vente.


Attention ! 
La réduction d’impôt ne s’applique pas lorsque c’est une vente qui concerne le cercle familial. 

Cette réduction est évidemment exceptionnelle et temporaire. Il ne reste que 19 mois pour en profiter. 


Pourquoi cet abattement ?

L’objectif principal de cette réduction d’impôts est de réhabiliter certaines villes et de construire de nouveaux logements. Elle doit aussi pour le Gouvernement constituer « un signal en faveur de la sobriété foncière et participer activement à la lutte contre l’artificialisation des sols » et encourager « les opérations de recyclage urbain et la reconstruction de la " ville sur la ville ", en cohérence avec les engagements du Gouvernement en faveur du " zéro artificialisation nette " ».
Finalement, cette réduction de l’impôt sur le revenu est une mesure mise en place afin de lutter contre le réchauffement climatique et assurer la préservation de la biodiversité.


En plus de cet abattement, si votre bien à un score DPE de A ou B, bénéficiez de l’offre Hosman Green qui vous permet toujours plus d’économies tout en préservant l’environnement. 


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